Quand chaque poste de préjudice est évalué, dossier en main
Comment calculer une indemnité d'éviction de bail commercial : méthode et exemples concrets
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Calculer une indemnité d'éviction n'a rien d'automatique : aucun barème légal ne fixe le montant. Celui-ci se construit poste par poste, à partir de la valeur du fonds de commerce, de la valeur du droit au bail et des frais réels supportés par le locataire évincé. Voici la méthode que nous appliquons, avec des exemples concrets et un simulateur indicatif — pour préparer ou contester un montant en connaissance de cause. Pour le cadre général, voir notre expertise en indemnité d'éviction.
01 Calcul de l'indemnitéUne indemnité qui s'additionne
Indemnité d'éviction = indemnité principale + indemnités accessoires
Valeur du fonds ou du droit au bail
On retient le poste le plus élevé : la valeur du fonds si l'activité disparaît, ou la valeur du droit au bail si le fonds est transférable.
- 1Déménagement — transfert du matériel et du stock
- 2Réinstallation — aménagement du nouveau local
- 3Licenciements — personnel non repris
- 4Droits de mutation — sur un fonds de remplacement
- 5Perte du logement — en cas de bail mixte
+ trouble commercial et double loyer de transition, le cas échéant. Liste non exhaustive.
Les deux types d'indemnité principale
02 L'indemnité principaleL'indemnité principale obéit à une règle simple, dite du « plus fort des deux » : on retient la plus élevée de deux valeurs — la valeur du fonds de commerce, ou la valeur du droit au bail. Le choix entre les deux dépend d'une question centrale : l'éviction fait-elle disparaître l'activité, ou celle-ci peut-elle être transférée ailleurs sans perdre sa clientèle ?
Cette distinction commande tout le calcul. Un fonds attaché à un emplacement n°1, dont la clientèle tient à l'adresse, n'est pas transférable : l'éviction équivaut à sa destruction. À l'inverse, une activité qui peut se réinstaller à quelques rues sans perdre l'essentiel de sa clientèle relève d'une logique de déplacement. C'est le caractère transférable ou non du fonds qui détermine laquelle des deux indemnités s'applique.
L'indemnité de remplacement (le fonds disparaît)
Lorsque le fonds ne peut pas être transféré sans perdre sa clientèle, l'éviction équivaut à sa disparition pure et simple. L'indemnité correspond alors à la valeur du fonds de commerce. Pour l'établir, l'expert mobilise deux approches, hiérarchisées :
- La méthode par la rentabilité du fonds — la plus fiable et la plus reconnue par les tribunaux. Après un retraitement comptable (neutralisation des charges et produits exceptionnels, réintégration de la rémunération du dirigeant lorsqu'il y a lieu), l'expert applique au résultat d'exploitation retraité un coefficient multiplicateur, fonction de la perspective de rentabilité financière (PERF) du fonds. Ce coefficient s'apprécie au regard des caractéristiques propres au bien et à l'exploitation : localisation, qualité des équipements, savoir-faire et structure de la masse salariale, volatilité de la clientèle, etc.
- La méthode des barèmes professionnels — application au chiffre d'affaires moyen, ou à l'excédent brut d'exploitation (EBE), d'un coefficient propre à l'activité (café, restaurant, boulangerie, pharmacie…). Cette méthode reste très limitée : elle ne reflète pas la rentabilité réelle du fonds et doit donc être systématiquement confrontée à la méthode par la rentabilité.
Les cessions de fonds comparables ne constituent pas, à elles seules, une méthode d'évaluation : elles sont recherchées pour illustrer et corroborer l'évaluation d'ensemble. C'est l'indemnité dite de remplacement : elle vise à replacer l'exploitant dans la situation où il pourrait racheter un fonds équivalent.
03 Le fonds transférableL'indemnité de déplacement (le fonds est transférable)
Lorsque l'activité peut se poursuivre ailleurs, on n'indemnise plus la perte totale du fonds mais le déplacement : la valeur du droit au bail perdu, augmentée des frais réels de transfert et d'une éventuelle perte de clientèle partielle liée au changement d'adresse. La valeur vénale du droit au bail et l'économie de loyer procurée par le bail en place jouent ici un rôle déterminant : plus le loyer payé est inférieur au marché, plus le droit au bail vaut cher.
Les 5 postes d'indemnités accessoires
04 Les postes accessoiresÀ l'indemnité principale s'ajoutent des indemnités accessoires, qui réparent les autres conséquences de l'éviction. Leur fondement est l'article L.145-14 du Code de commerce, qui prévoit que l'indemnité comprend, outre la valeur marchande du fonds, « les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Cinq postes reviennent systématiquement.
| Poste accessoire | Ce qu'il couvre | Base / justificatifs |
|---|---|---|
| Déménagement | Frais réels de transfert du matériel, du mobilier et du stock vers le nouveau local. | Devis et factures de déménageurs ; L.145-14. |
| Réinstallation | Aménagement, agencement et remise aux normes du nouveau local pour un usage équivalent. | Devis travaux, plans, mises aux normes ERP. |
| Licenciements | Indemnités dues au personnel lorsque l'activité ne peut être maintenue ou transférée. | Contrats de travail, ancienneté, barème légal. |
| Droits de mutation | Droits d'enregistrement et frais sur l'acquisition d'un fonds de remplacement de même valeur. | Barème des droits d'enregistrement ; L.145-14. |
| Perte du logement (bail mixte) | Perte du logement attaché au local quand le bail est mixte (commercial + habitation). | Bail mixte, valeur locative du logement. |
À ces cinq postes s'ajoutent fréquemment le trouble commercial (perte d'exploitation pendant la transition) et le double loyer temporaire lorsqu'il faut payer l'ancien et le nouveau local en parallèle. Aucun de ces postes n'est forfaitaire : chacun s'évalue sur pièces.
05 Exemples par commerceExemples par type de commerce
Quelques ordres de grandeur réalistes et anonymisés, donnés à titre pédagogique. Ils montrent à quel point le montant dépend de l'activité, de l'emplacement et du caractère transférable ou non du fonds. Ces fourchettes recoupent les niveaux relevés sur le marché des cessions de fonds de commerce (BODACC).
06 Cas concrets chiffrésCafé-brasserie, Paris 6ᵉ
Fonds très valorisé sur un emplacement n°1, où le droit au bail pèse lourd. L'activité n'est pas transférable sans perdre sa clientèle de passage : on indemnise la valeur du fonds.
Indemnité principale de l'ordre de 600 000 € à 1,1 M€ (≈ 80 à 120 % du CA selon les barèmes de la restauration)
+ accessoires justifiés sur pièces.
Boulangerie-pâtisserie, Lyon
Fonds non transférable : la clientèle de quartier tient à l'adresse. L'indemnité de remplacement est fondée sur le chiffre d'affaires et l'EBE, selon les barèmes de la profession.
Indemnité principale ≈ 340 000 € à 470 000 € — soit, selon les barèmes de la profession, de l'ordre de 50 à 90 % du CA annuel (ou 1,5 à 2,5 × l'EBE)
+ licenciements et matériel spécifique (fournil).
Cordonnerie, Paris 17ᵉ
Activité transférable à proximité : indemnité de déplacement (droit au bail perdu + frais de transfert), nettement inférieure à une indemnité de remplacement.
Indemnité de déplacement ≈ 60 000 € à 110 000 €
(droit au bail + déménagement + réinstallation).
Aucun barème ne remplace l'analyse du dossier : c'est la traçabilité de chaque comparable et de chaque hypothèse qui rend le montant défendable, à l'amiable comme devant le juge des loyers commerciaux. Les montants ci-dessus sont des ordres de grandeur indicatifs, donnés à titre pédagogique.
Base légale (postes accessoires). L'indemnité d'éviction comprend la valeur marchande du fonds « augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » — article L.145-14 du Code de commerce. La valeur du fonds est déterminée « suivant les usages de la profession ».
La valeur du droit au bail : quand est-elle retenue ?
07 La valeur du droit au bailLe droit au bail prend de la valeur — et devient l'indemnité principale retenue — dans une situation précise : quand sa valeur dépasse celle du fonds de commerce. Cela se produit surtout sur les emplacements n°1, là où la localisation vaut plus que l'exploitation elle-même.
08 L'emplacement n°1La méthode de référence est celle du différentiel de loyer, ou « économie de loyer ». Si un commerçant paie 40 000 € de loyer annuel pour un local dont la valeur locative de marché est de 90 000 €, il bénéficie d'une économie de 50 000 € par an qu'il perdrait en quittant les lieux. Cette économie, capitalisée sur la durée et pondérée par la qualité de l'emplacement, donne la valeur du droit au bail.
Sur un emplacement n°1 (artère commerçante prime, forte attractivité, faible vacance), le droit au bail peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros et dépasser largement la valeur du fonds d'exploitation. C'est alors lui qui fixe le plancher de l'indemnité principale. L'expert doit objectiver la valeur locative de marché à partir de références de loyers réellement constatées sur des locaux comparables.
Qui évalue l'indemnité d'éviction ?
09 Qui évalue l'indemnitéL'indemnité d'éviction est évaluée par un expert immobilier agréé, qui conduit l'analyse en logique contradictoire et établit un rapport motivé. Ce rapport demeure recevable devant le juge : il fonde aussi bien la négociation que l'instruction d'un éventuel contentieux. Le moment où l'on agit reste déterminant, en raison des délais qui encadrent toute la procédure.
L'évaluation par l'expert agréé
L'expert immobilier agréé (TEGoVA, SEEIF, SNPI) conduit l'analyse en logique contradictoire dès l'origine : chaque comparable est sourcé, chaque hypothèse documentée. Il en résulte un rapport motivé, à la base d'une évaluation défendable du préjudice subi par le locataire évincé.
Un rapport opposable
Le rapport de l'expert agréé est opposable : il fonde la négociation et reste recevable devant le juge. L'expert peut également intervenir comme sapiteur ou conseil technique d'une partie pour défendre l'évaluation retenue.
Les délais à connaître (rétractation, départ, prescription)
Trois délais structurent toute la procédure d'éviction et conditionnent la stratégie :
Une fois l'indemnité fixée judiciairement, le bailleur peut se rétracter et renoncer à l'éviction (en renouvelant finalement le bail) dans un délai de 15 jours à compter de la décision passée en force de chose jugée (article L.145-28 du Code de commerce). Le commerçant reste alors dans les lieux.
Le locataire évincé ne peut être contraint de quitter le local qu'après versement effectif de l'indemnité, et il dispose alors de 3 mois pour libérer les lieux. Jusqu'au paiement, il bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux (moyennant une indemnité d'occupation).
L'action en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans. Le point de départ est la signification du refus de renouvellement (Cass. 3ᵉ civ., 3 novembre 2021). Surtout, l'arrêt du 12 février 2026 a confirmé qu'une assignation en référé-expertise ne suspend pas ce délai : engager une simple mesure d'instruction ne « gèle » pas la prescription. Il faut donc agir au fond dans les deux ans.
Conséquence pratique : mieux vaut faire évaluer son dossier tôt. Un rapport d'expertise amiable, obtenu rapidement, sécurise le montant et permet d'agir avant que la prescription ne soit acquise.
Sources (procédure et délais). Droit de repentir du bailleur : art. L.145-28 du Code de commerce (15 jours). Maintien dans les lieux et départ après paiement de l'indemnité : régime des baux commerciaux (art. L.145-14 et s.). Prescription biennale et point de départ (signification du refus) : Cass. 3ᵉ civ., 3 nov. 2021. Absence d'effet suspensif du référé-expertise : arrêt du 12 février 2026.
Estimez votre indemnité en quelques secondes
Cet outil donne un ordre de grandeur purement indicatif à partir du type de commerce, du chiffre d'affaires, de la surface et du loyer. Il ne remplace en aucun cas un rapport d'expertise : seule une expertise tient compte de l'emplacement réel, du caractère transférable du fonds, des comparables de marché et du contexte juridique du dossier.
Estimation indicative d'indemnité d'éviction
Renseignez le type de commerce, le chiffre d'affaires annuel, la surface et le loyer annuel, puis lancez le calcul pour obtenir une fourchette indicative.
Fourchette purement indicative, calculée à partir de coefficients d'activité et d'ordres de grandeur de marché non actualisés. Elle n'a aucune valeur d'expertise ni d'opposabilité et ne saurait être produite en négociation ou en justice. Pour une valeur défendable, demandez un devis gratuit sous 24 h.
Pour aller plus loin
Faire évaluer votre indemnité d'éviction
Nos experts agréés interviennent à Paris et en Île-de-France, à Lyon et en Auvergne-Rhône-Alpes, ainsi que pour les frontaliers de Suisse romande. Devis gratuit et premier échange sous 48 h.
Contactez un expert agréé →Questions fréquentes sur le calcul
Comment calcule-t-on une indemnité d'éviction de bail commercial ?
L'indemnité principale est égale au plus élevé de deux montants : la valeur du fonds de commerce (indemnité de remplacement) ou la valeur du droit au bail (indemnité de déplacement). On y ajoute les indemnités accessoires de l'article L.145-14 du Code de commerce : frais de déménagement, frais de réinstallation, indemnités de licenciement du personnel, droits et frais de mutation sur le fonds de remplacement et, le cas échéant, perte du logement attaché à un bail mixte. Chaque poste se justifie sur pièces et doit refléter le préjudice réel du locataire évincé.
Qu'est-ce que la règle du « plus fort des deux » ?
L'indemnité principale retient toujours la plus élevée des deux valeurs : valeur du fonds de commerce ou valeur du droit au bail. Si l'éviction fait disparaître le fonds parce qu'il n'est pas transférable, on indemnise sa perte totale (remplacement) ; si l'activité peut être transférée ailleurs, on indemnise le déplacement, droit au bail compris. C'est la valeur la plus favorable au locataire qui est retenue comme base de l'indemnité principale.
Quels sont les 5 postes d'indemnités accessoires ?
Sur le fondement de l'article L.145-14 du Code de commerce : frais de déménagement et de transfert du matériel, frais de réinstallation et de remise aux normes du nouveau local, indemnités de licenciement si l'activité ne peut être maintenue, droits et frais de mutation sur l'acquisition d'un fonds de remplacement, et perte du logement en cas de bail mixte. Le trouble commercial et le double loyer temporaire pendant la transition sont également indemnisables. Chaque poste se justifie sur pièces. Cette énumération recense les postes les plus fréquents, sans être exhaustive : la particularité du fonds et de son exploitation peut justifier l'indemnisation d'autres préjudices subis par l'exploitant. Détail des indemnités accessoires.
Qui évalue l'indemnité d'éviction ?
L'indemnité d'éviction est évaluée par un expert immobilier agréé (TEGoVA, SEEIF, SNPI), qui établit un rapport motivé et contradictoire. Ce rapport demeure recevable devant le juge et fonde aussi bien la négociation que l'instruction d'un éventuel contentieux. L'expert agréé peut également intervenir comme sapiteur aux côtés des parties.
Quels délais s'appliquent après la fixation de l'indemnité d'éviction ?
Une fois l'indemnité fixée judiciairement, le bailleur dispose d'un droit de repentir : il peut renoncer à l'éviction dans un délai de 15 jours à compter de la décision devenue définitive (article L.145-28 du Code de commerce). De son côté, le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux qu'après paiement effectif de l'indemnité, et il dispose alors d'un délai de 3 mois pour libérer le local. Attention à la prescription biennale : elle court à compter de la signification du refus de renouvellement (Cass. 3ᵉ civ., 3 nov. 2021), et l'arrêt du 12 février 2026 a confirmé qu'une assignation en référé-expertise ne suspend pas ce délai de deux ans.
Où intervient le cabinet ?
Le cabinet intervient depuis Paris (75017) sur toute l'Île-de-France, à Lyon et en Auvergne-Rhône-Alpes, ainsi que pour les frontaliers de Suisse romande (Haute-Savoie, Ain, Doubs) — et, plus largement, sur l'ensemble du territoire français pour les dossiers d'indemnité d'éviction.