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Hôtellerie : propriété immobilière et exploitation commerciale
Dissocier propriété immobilière et exploitation commerciale dans l’hôtellerie ?
Cette stratégie consiste à séparer la propriété des murs d’un hôtel (le bâtiment) de l’exploitation de son activité commerciale (le fonds de commerce). Cette approche permet de gérer indépendamment deux dimensions clés de l’industrie hôtelière : l’aspect immobilier et l’activité opérationnelle.
Propriété commerciale et exploitation commerciale : Pourquoi adopter ce modèle ?
La séparation entre la propriété immobilière et l’exploitation commerciale offre plusieurs avantages stratégiques et financiers pour les investisseurs, les propriétaires et les exploitants :
● Valorisation des actifs :
En distinguant les bâtiments de l’activité commerciale, chaque élément peut être évalué et vendu séparément. Cela permet une meilleure mise en valeur des biens immobiliers, souvent sous-utilisés lorsqu’ils sont gérés directement par l’exploitant.
● Optimisation des investissements :
Les propriétaires des murs peuvent collaborer avec des investisseurs spécialisés dans l’immobilier pour financer ou céder leurs biens. Pendant ce temps, les exploitants peuvent concentrer leurs ressources sur le développement de leur activité, notamment l’amélioration des services ou la promotion marketing.
● Adaptabilité au marché :
Cette organisation facilite les transformations ou rénovations nécessaires pour répondre aux nouvelles tendances, comme l’intégration de concepts innovants, l’ajout de nouvelles commodités ou la modernisation des espaces.
Comment fonctionne la dissociation de la propriété commerciale et de l’exploitation commerciale ?
Sa mise en œuvre repose sur une organisation bien définie impliquant différents acteurs et étapes essentielles :
Etape 1
Une société immobilière
Une entité spécialisée acquiert les bâtiments hôteliers et en devient propriétaire. Elle gère ces biens immobiliers et les loue aux exploitants.
Etape 2
Un bail commercial & des loyers
Un bail commercial est conclu entre le propriétaire des murs et l’exploitant hôtelier. Le loyer est établi en fonction de divers facteurs tels que la valeur de l’immeuble, son emplacement, son état et son potentiel de rendement.
Etape 3
Une expertise immobilière
Des experts interviennent pour évaluer la valeur des bâtiments et s’assurer que les loyers sont justes pour les deux parties. Leur rôle est crucial pour maintenir une relation équilibrée entre propriétaire et exploitant.
Etape 4
Un partage des risques
Ce modèle permet de répartir les risques financiers. L’exploitant se concentre sur la rentabilité de l’activité commerciale, tandis que le propriétaire gère les risques liés à l’immobilier, comme l’entretien, les taxes ou la dépréciation.
Exemples concrets de cette approche dans l’hôtellerie
De grandes chaînes hôtelières collaborent souvent avec des fonds d’investissement immobilier pour développer leur parc sans supporter les coûts liés à l’achat ou à la gestion des bâtiments. Cela leur permet de se concentrer sur l’expérience client et d’accélérer leur expansion.
La séparation entre la propriété des murs et l’exploitation commerciale est une stratégie efficace pour optimiser la gestion et la valorisation des actifs hôteliers. En dissociant ces deux dimensions, ce modèle ouvre de nouvelles opportunités d’investissement, renforce la compétitivité des hôtels et favorise leur adaptation aux évolutions du marché. Il constitue ainsi une réponse pertinente aux enjeux actuels de l’industrie hôtelière et un levier de croissance pour l’ensemble des parties impliquées.
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La dissociation entre la propriété des murs d’un hôtel et l’exploitation de son activité commerciale est une stratégie judicieuse pour optimiser à la fois la gestion et la valorisation des actifs hôteliers. Chez Haussmann Évaluation, nous comprenons l’importance de cette approche et accompagnons nos clients dans sa mise en œuvre pour maximiser leur retour sur investissement.
Cette stratégie présente de nombreux avantages, notamment en permettant une valorisation distincte des actifs immobiliers et des opérations commerciales. En séparant ces deux dimensions, les propriétaires peuvent mieux mettre en valeur leurs biens, tandis que les exploitants se concentrent sur l’amélioration de leurs services et sur l’adaptation aux nouvelles tendances du marché.
Nous intervenons à chaque étape, depuis l’évaluation précise des bâtiments jusqu’à la conclusion de baux commerciaux adaptés, assurant une relation équilibrée entre propriétaires et exploitants. Notre expertise en matière d’évaluation immobilière permet de garantir que les loyers sont justes et que les risques sont partagés équitablement.
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