Bail commercial : quand le renouvellement est refusé
Expertise en indemnité d'éviction : rapport opposable par un expert agréé
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Lorsqu'un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction. Son montant s'évalue souvent en centaines de milliers d'euros — et il se discute, dossier en main. Un rapport d'expertise opposable, établi par un expert immobilier agréé, sécurise ce montant à l'amiable comme devant le juge des loyers commerciaux. Cette page explique ce qu'est l'indemnité, comment elle se compose, qui la paie, et pourquoi seul un expert agréé produit un rapport réellement défendable.
Refus de renouvellementExplorer l'éviction commerciale en détail
Indemnité d'éviction
Définition, cadre légal (article L.145-14) et droit à indemnité lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial.
Découvrir → La méthodeCalcul de l'indemnité
Indemnité principale (fonds ou droit au bail), postes accessoires et exemples chiffrés par type de commerce.
Découvrir → Le cadreConditions & règles
Droit au renouvellement, exceptions ouvrant droit à un refus sans indemnité, délais et procédure du congé.
Découvrir → PropriétaireCôté bailleur
Refuser le renouvellement sans se mettre en danger : exceptions, procédure, fiscalité de l'indemnité versée.
Découvrir → PreneurCôté locataire
Vos droits après un congé, le maintien dans les lieux jusqu'au paiement et la défense de votre indemnité.
Découvrir → Maintien dans les lieuxIndemnité d'occupation
Ce que doit le locataire qui se maintient dans les lieux jusqu'au versement effectif de l'indemnité d'éviction.
Découvrir →Besoin d'une expertise immobilière ?
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Contacter Haussmann ÉvaluationQu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?
La définition légaleL'indemnité d'éviction est la réparation due au locataire commercial lorsque le bailleur lui refuse le renouvellement de son bail. Le texte fondateur, l'article L.145-14 du Code de commerce, dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit […] payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». L'indemnité couvre donc l'intégralité du préjudice : valeur de l'activité perdue, frais de déménagement et de réinstallation, conséquences sociales et fiscales.
Ce droit est d'ordre public : le bailleur ne peut y déroger par une clause du bail. Il ne s'en exonère que dans des cas strictement encadrés — motif grave et légitime (faute du locataire), reprise pour habiter ou démolition-reconstruction, sous conditions. Hors ces exceptions, le refus de renouvellement ouvre nécessairement droit à indemnité.
Conséquence directe : tant que l'indemnité n'est pas effectivement payée, le locataire conserve un droit au maintien dans les lieux. D'où l'importance, pour le bailleur comme pour le locataire, d'en fixer le montant sur des bases solides et opposables dès le départ.
Quand l'expert immobilier intervient-il ?
Quand l'expert intervientL'expert immobilier agréé n'intervient pas seulement « au tribunal » : il intervient à chaque étape du dossier d'éviction, et le plus tôt est le mieux. Un expert agréé TEGoVA, SEEIF et SNPI produit, dès la phase amiable, un rapport recevable devant le juge des loyers commerciaux, plus rapidement et à moindre coût. Son intervention en amont, avant toute notification, est souvent déterminante pour l'issue du dossier.
En amont, à l'amiable
Évaluer l'indemnité avant toute notification permet de négocier sur des bases justes. Le rapport est conçu en logique contradictoire dès l'origine : chaque comparable est sourcé, chaque hypothèse documentée — prêt à servir de socle à la négociation.
En procédure, comme sapiteur
Si le dossier se judiciarise devant le juge des loyers commerciaux, l'expert agréé intervient comme sapiteur technique aux côtés des parties. La réforme des modes amiables de règlement des différends (MARD) valorise précisément cette voie, souvent décisive avant l'audience.
Pour les collectivités territoriales
Communes, départements et régions font expertiser l'indemnité dans le cadre d'une opération d'aménagement. Le rapport sécurise la décision, son montant et sa motivation, à l'échelle d'un local comme d'une opération entière.
Le rôle de l'expert agréé
Indépendant de tout groupe immobilier, bancaire ou financier, l'expert agréé garantit une évaluation neutre et défendable. Sa signature engage sa responsabilité professionnelle : c'est elle qui rend le montant opposable.
Point de vigilance : la prescription est biennale et court à compter de la signification du refus de renouvellement. Agir tôt, avec un rapport déjà argumenté, reste la meilleure protection — pour le bailleur comme pour le locataire. Droits du locataire évincé →
Comment se compose l'indemnité
Les composantesL'indemnité se construit en deux temps : une indemnité principale, puis des indemnités accessoires. Règle posée par la jurisprudence : l'indemnité principale est égale au plus élevé de la valeur du fonds de commerce et de la valeur du droit au bail. S'y ajoutent ensuite les postes accessoires.
Comment se compose l'indemnité
Indemnité d'éviction = indemnité principale + indemnités accessoires
Valeur du fonds ou du droit au bail
On retient le plus élevé des deux : la valeur du fonds si l'activité disparaît, la valeur du droit au bail si elle est transférable.
- 1Réinstallation — déménagement, réaménagement, double loyer
- 2Licenciements — personnel non repris
- 3Droits de mutation — sur un fonds de remplacement
+ trouble commercial et perte de clientèle pendant le transfert. Liste non exhaustive.
Indemnité de remplacement
Si l'activité ne peut survivre ailleurs — clientèle entièrement attachée à l'emplacement —, l'éviction équivaut à la perte du fonds. On retient sa valeur, déterminée selon les usages de la profession (barèmes de chiffre d'affaires, d'EBE, comparables de cession).
Indemnité de déplacement
Si l'activité peut se poursuivre dans un autre local, on indemnise le déplacement : la valeur du droit au bail et les frais de transfert. Le caractère transférable conditionne à lui seul des écarts de plusieurs centaines de milliers d'euros. Comprendre le caractère transférable →
Le détail de chaque poste
- Valeur du fonds de commerce — quand l'éviction fait disparaître le fonds, l'indemnité principale correspond à sa valeur, selon les usages de la profession.
- Valeur du droit au bail — pour une activité transférable : l'écart entre le loyer payé et la valeur locative de marché, capitalisé. Poste central des emplacements n°1.
- Frais de réinstallation — déménagement, réaménagement du nouveau local, double loyer temporaire, perte de clientèle pendant le transfert.
- Indemnités de licenciement — si l'éviction impose de licencier du personnel, le coût de ces licenciements est indemnisable.
- Frais et droits de mutation — l'acquisition d'un fonds de remplacement génère des droits et frais d'acte, conséquence directe de l'éviction.
- Indemnité d'occupation — à ne pas confondre : due par le locataire qui se maintient après l'expiration du bail, elle se calcule séparément.
Un ordre de grandeur par l'exemple
Un ordre de grandeurLes montants en jeu ne sont pas théoriques, mais ne constituent pas un enrichissement : ils dépendent de l'activité, de l'emplacement et du caractère transférable du fonds. À titre indicatif, l'indemnité globale va de quelques dizaines de milliers d'euros pour une activité transférable à plusieurs centaines de milliers d'euros pour un commerce bien situé.
Des ordres de grandeur, par type de commerce
Exemples illustratifs et anonymisés, donnés à titre pédagogique : non des décisions de justice citées, mais des fourchettes cohérentes avec les niveaux observés sur le marché. Le montant dépend d'abord du caractère transférable du fonds et de l'emplacement.
Ces fourchettes recoupent les niveaux relevés sur le marché des cessions de fonds de commerce (BODACC) ; la part « droit au bail » dépend de l'écart au loyer de marché, encadré par l'indice des loyers commerciaux (ILC) de l'INSEE.
Aucun barème ne remplace l'analyse du dossier : c'est la traçabilité de chaque poste qui rend le montant défendable. Méthode détaillée et exemples par type de commerce →
Bailleur ou locataire : qui nous contacte ?
Bailleur ou locataireLa plupart des cabinets n'éclairent qu'un seul côté du dossier. Nous évaluons l'indemnité pour le bailleur comme pour le locataire — avec, dans chaque cas, la même exigence méthodologique et un rapport opposable. Notre indépendance nous permet d'intervenir pour les deux parties, jamais sur le même dossier.
Sécuriser sa décision
Faire expertiser l'indemnité avant de notifier le refus de renouvellement vous protège d'une surévaluation, sécurise votre décision et vous permet d'arbitrer en connaissance de cause : verser l'indemnité ou exercer votre droit de repentir. Droits du bailleur →
Défendre son indemnité
Vous avez reçu un congé avec refus de renouvellement ? Vos droits sont protégés et vous restez dans les lieux jusqu'au paiement. Nous évaluons l'indemnité maximale à laquelle vous pouvez prétendre, poste par poste. Droits du locataire évincé →
Pour aller plus loin
Un congé avec refus de renouvellement en cours ?
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Contactez un expert agréé →Notre méthode et nos agréments
Méthode et agrémentsNos rapports sont produits par des experts agréés et respectent la Charte de l'Expertise Immobilière 6ᵉ édition ainsi que les normes EVS 2025, reconnues dans 37 pays. Ce cadre méthodologique fonde l'opposabilité de chaque montant devant les tribunaux, l'administration et les établissements bancaires.
Les experts de Haussmann Évaluation sont agréés par le SEEIF (Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France), reconnus par TEGoVA (agrément REV) et membres du collège des experts du SNPI. Le cabinet réunit 84 experts et 25 ans d'expérience, spécialisés par typologie d'actifs — du commerce de proximité au portefeuille institutionnel.
Nos experts interviennent régulièrement à Paris (commerces de pied d'immeuble, brasseries, boutiques des arrondissements centraux) comme à Lyon (Presqu'île, Part-Dieu) — deux marchés où la valeur locative et le caractère transférable du fonds pèsent lourd dans l'évaluation.
TEGoVA-REV · SEEIF · SNPI · Charte de l'Expertise 6ᵉ éd. · EVS 2025 · Voir nos agréments et le cabinet →
Nous sommes le seul cabinet à réunir, sur un même dossier d'éviction, l'expertise agréée TEGoVA, des données de marché quantifiées et un double angle bailleur ET locataire. C'est cette combinaison qui rend chaque montant défendable — à l'amiable comme en procédure.
Où intervient le cabinet ?
Le cabinet intervient en priorité à Paris et en Île-de-France, depuis son siège du 17ᵉ arrondissement, puis à Lyon et en Auvergne-Rhône-Alpes, ainsi que pour les frontaliers de Suisse romande (Haute-Savoie, Ain, Doubs) — et, plus largement, sur l'ensemble du territoire français. Quel que soit le lieu du local commercial, un expert agréé prend votre dossier en main.
Questions fréquentes
Qui doit payer l'indemnité d'éviction ?
C'est le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial qui doit verser l'indemnité d'éviction au locataire (article L.145-14 du Code de commerce). Ce droit est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut l'écarter. Les seules exceptions sont le motif grave et légitime (faute du locataire), la reprise pour habiter ou la démolition-reconstruction, sous conditions strictes. Voir les droits du bailleur.
Dans quel délai l'indemnité d'éviction est-elle versée ?
Le locataire dispose d'un droit au maintien dans les lieux tant que l'indemnité n'a pas été effectivement payée ; il quitte ensuite le local dans un délai de 3 mois après le versement. De son côté, le bailleur conserve un droit de repentir : il peut renoncer à l'éviction dans les 15 jours suivant la décision fixant définitivement le montant (article L.145-58 du Code de commerce).
Combien coûte une expertise d'indemnité d'éviction ?
Le coût dépend de la nature du local, de l'activité et de la complexité du dossier. Nous établissons un devis gratuit sous 24 h. Intervention depuis Paris (75017) sur l'Île-de-France, Lyon, l'Auvergne-Rhône-Alpes et la Suisse romande frontalière. Sur des indemnités souvent évaluées en centaines de milliers d'euros, le coût de l'expertise est sans commune mesure avec l'écart qu'elle permet de sécuriser.
Qu'est-ce qu'un rapport d'expertise opposable ?
Un rapport opposable est établi par un expert immobilier agréé qui engage sa responsabilité et applique des méthodes reconnues (Charte de l'Expertise Immobilière 6ᵉ éd., normes EVS 2025) avec des agréments encadrés (TEGoVA-REV, SEEIF, SNPI). C'est cette qualification qui rend le rapport recevable à l'amiable, devant le juge des loyers commerciaux et face à l'administration.
Quelle différence entre indemnité d'éviction et indemnité d'occupation ?
L'indemnité d'éviction répare la perte du droit au bail lorsque le bailleur refuse le renouvellement. L'indemnité d'occupation, elle, est due par le locataire qui se maintient dans les lieux après l'expiration du bail, jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction. Les deux montants se calculent et se contestent séparément. Tout savoir sur l'indemnité d'occupation.
Vaut-il mieux régler l'indemnité à l'amiable ou devant le juge ?
La voie amiable est généralement plus rapide et moins coûteuse, à condition de négocier avec un rapport déjà argumenté. L'expert amiable agréé TEGoVA produit un rapport opposable conçu en logique contradictoire dès l'origine ; si le dossier se judiciarise, il peut intervenir comme sapiteur technique. La réforme des modes amiables de règlement des différends (MARD) valorise précisément cette voie, souvent décisive avant l'audience.
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