Achat de parties communes : Ce qu’il faut savoir

Achat de parties communes : déterminer la juste valeur avant de négocier

L’achat d’une partie commune constitue une opération particulière en copropriété. Qu’il s’agisse de combles, d’un couloir, d’un ancien local commun, d’une portion de cour, d’un grenier, d’un palier ou encore d’une partie de terrasse, l’acquisition peut permettre à un copropriétaire d’agrandir son logement et d’en améliorer sensiblement la valeur.

Mais contrairement à l’achat d’un appartement ou d’un local commercial, une partie commune ne dispose pas nécessairement d’une valeur de marché directement observable. Son prix ne peut donc pas être déterminé uniquement en appliquant un prix au mètre carré.

La valeur d’une partie commune dépend avant tout de son utilité pour l’acquéreur, de son potentiel d’incorporation à son lot, des contraintes techniques et juridiques et de l’impact que cette acquisition peut avoir sur la valeur du bien après réalisation du projet.

C’est précisément dans ce contexte qu’une expertise immobilière indépendante permet d’établir une valeur vénale argumentée et de disposer d’une base objective pour engager les discussions avec la copropriété.

Une évaluation immobilière qui ne repose pas uniquement sur le prix au mètre carré

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à appliquer directement le prix au mètre carré observé dans le quartier à la surface de la partie commune.

Cette approche peut conduire à une valeur totalement déconnectée de la réalité de l’opération.

Une partie commune n’est en effet pas nécessairement comparable à un appartement bénéficiant d’un accès indépendant, d’une destination d’habitation et de toutes les caractéristiques juridiques et techniques d’un lot privatif.

L’expert immobilier analyse donc plusieurs paramètres :

• la localisation de la partie commune dans l’immeuble ;
• sa superficie et sa configuration ;
• son accessibilité ;
• son état ;
• son usage actuel ;
• sa destination future ;
• la possibilité de la transformer ou de l’incorporer à un lot existant ;
• les travaux nécessaires ;
• les contraintes d’urbanisme et de copropriété ;
• l’impact de l’opération sur les tantièmes et les charges ;
• le caractère exclusif ou non de son utilité ;
• et surtout, la valeur du bien avant et après l’acquisition.

Cette analyse permet de déterminer une valeur vénale cohérente avec la réalité économique du projet.

La méthode par la valeur créée : un élément déterminant

Dans certaines opérations, l’approche la plus pertinente consiste à raisonner à partir de la valeur créée par l’acquisition.

L’expert immobilier peut ainsi comparer :

la valeur du bien avant l’acquisition

avec

la valeur du bien après incorporation de la partie commune, en tenant compte du coût des travaux et des différentes dépenses nécessaires à la réalisation du projet.

La différence obtenue permet d’appréhender la valeur économique maximale que l’acquéreur pourrait raisonnablement attribuer à la partie commune.

Cette approche est particulièrement pertinente lorsqu’une partie commune permet :

• d’augmenter la surface habitable ;
• de créer une nouvelle pièce ;
• d’agrandir une pièce existante ;
• de créer une terrasse ou un espace extérieur ;
• de réunir deux espaces ;
• d’améliorer la distribution du logement ;
• ou de transformer un espace difficilement exploitable en surface privative.

Il ne s’agit toutefois pas de considérer que l’acquéreur doit nécessairement payer l’intégralité de la valeur créée. L’expert doit également tenir compte des risques, des coûts et des contraintes liés à l’opération.

L’intérêt de rechercher des transactions comparables

Lorsque des références existent, l’expert immobilier recherche également des cessions de parties communes présentant des caractéristiques comparables.

Cette recherche est particulièrement délicate car les ventes de parties communes sont beaucoup moins fréquentes que les transactions portant sur des appartements ou des locaux commerciaux.

Les références doivent donc être sélectionnées avec prudence.

L’expert peut notamment rechercher des opérations portant sur :

• des combles ;
• des greniers ;
• des couloirs ;
• des paliers ;
• des portions de cour ;
• des locaux communs ;
• des espaces extérieurs ;
• ou des surfaces incorporées à des lots existants.

Lorsque les références directement comparables sont insuffisantes, l’évaluation doit être complétée par d’autres méthodes afin de parvenir à une conclusion de valeur cohérente.

L’impact du projet sur la valeur vénale du logement

L’achat d’une partie commune doit être analysé comme une opération globale.

L’objectif n’est pas simplement d’acquérir quelques mètres carrés supplémentaires. Il faut déterminer dans quelle mesure cette acquisition modifie la valeur vénale du bien immobilier dans son ensemble.

Un même espace peut ainsi présenter des valeurs très différentes selon son emplacement et son potentiel.

Un couloir étroit sans possibilité d’aménagement aura une valeur limitée. À l’inverse, une partie commune permettant d’agrandir un appartement recherché dans un secteur où les surfaces sont rares peut présenter une valeur sensiblement supérieure.

L’expert analyse donc l’ensemble du projet et recherche la valeur économique résultant de l’opération.

Les travaux doivent être intégrés à l’analyse

Le prix d’acquisition n’est qu’une composante du coût réel de l’opération.

Avant de déterminer une valeur, il convient d’identifier les travaux nécessaires à la transformation ou à l’intégration de la partie commune :

• création d’une ouverture ;
• modification de la distribution intérieure ;
• isolation ;
• chauffage ;
• électricité ;
• plomberie ;
• ventilation ;
• renforcement de structure ;
• modification des réseaux ;
• création ou déplacement d’un accès ;
• travaux de façade ou de toiture ;
• ou encore mise en conformité.

Ces dépenses doivent être prises en considération dans l’analyse économique.

Une partie commune qui nécessite des travaux importants ne peut donc pas être valorisée de la même manière qu’un espace immédiatement exploitable.

L’expertise immobilière comme outil de négociation

Dans la pratique, la question du prix constitue souvent l’un des principaux points de discussion entre le copropriétaire intéressé et la copropriété.

Une proposition trop basse peut conduire à un refus du projet. À l’inverse, un prix excessif peut faire perdre une partie de l’intérêt économique de l’opération.

L’intervention d’un expert immobilier indépendant permet d’objectiver cette négociation.

Le rapport d’expertise peut notamment permettre de présenter :

• les caractéristiques de la partie commune ;
• son environnement immobilier ;
• les références de marché disponibles ;
• les contraintes juridiques et techniques identifiées ;
• le potentiel d’utilisation ;
• les travaux à prévoir ;
• la méthode d’évaluation retenue ;
• et la conclusion de valeur.

L’expertise constitue ainsi un support de négociation auprès du syndic et des copropriétaires, sans se substituer aux décisions qui relèvent de l’assemblée générale.

Une opération qui nécessite également une analyse de la copropriété

Avant toute acquisition, il est indispensable de vérifier la situation juridique de l’espace concerné.

L’examen du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et des plans permet notamment d’identifier précisément la nature de l’espace, son affectation et les droits qui y sont attachés.

Il convient également de vérifier les conséquences de la cession sur les tantièmes, les charges et, plus largement, sur l’organisation de la copropriété.

L’expertise immobilière s’inscrit donc dans une démarche globale, en complément des analyses du notaire, du syndic, de l’architecte ou des autres professionnels intervenant dans l’opération.

Pourquoi faire appel à Haussmann Évaluation ?

L’achat d’une partie commune constitue une opération immobilière atypique qui nécessite une approche différente de celle utilisée pour l’évaluation d’un appartement traditionnel.

Haussmann Évaluation intervient pour déterminer la valeur vénale des parties communes et apprécier leur potentiel économique dans le cadre d’une acquisition par un copropriétaire.

Notre approche consiste à analyser simultanément la partie commune, le lot auquel elle pourrait être rattachée et les conséquences économiques de l’opération.

Selon la configuration du dossier, nous pouvons notamment étudier :

• les caractéristiques physiques et juridiques de la partie commune ;
• les références de transactions disponibles ;
• la valeur du bien avant et après acquisition ;
• le potentiel d’agrandissement ou de transformation ;
• les travaux nécessaires ;
• les contraintes propres à la copropriété ;
• et les incidences économiques de l’opération.

L’objectif est de fournir une évaluation immobilière indépendante, argumentée et adaptée à la réalité du projet.

Une expertise pour sécuriser le prix d’acquisition

Avant de présenter une offre à la copropriété ou de soumettre une résolution à l’assemblée générale, disposer d’une valeur objective permet au copropriétaire de mieux apprécier l’intérêt économique de son projet.

L’expertise immobilière permet ainsi de déterminer un prix cohérent, de sécuriser la négociation et de disposer d’un document professionnel pour justifier la valeur retenue.

Que le projet concerne des combles, un grenier, un couloir, une terrasse, une cour, un local commun ou toute autre partie de l’immeuble, Haussmann Évaluation accompagne les copropriétaires dans la détermination de la valeur de ces espaces atypiques.