Actualités & Infos / Renégociation des loyers commerciaux
Plafonnement et déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial
La révision du loyer de renouvellement : Entre plafonnement et déplafonnement
En matière de baux commerciaux, le loyer lors du renouvellement est en principe encadré. Bien que l’article L. 145-33 du Code de commerce fixe le montant à la « valeur locative », il est généralement plafonné par la variation de l’indice de référence applicable, tel que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Cependant, le plafonnement du loyer n’est pas absolu. Il existe des situations bien précises où ce principe peut être dépassé, et là encore, l’expertise immobilière intervient pour justifier une évaluation précise de la « valeur locative statutaire ». Ces situations concernent notamment les baux initiaux d’une durée supérieure à neuf ans, les prolongations tacites au-delà de douze ans, ou les modifications significatives affectant les locaux, leur destination ou les obligations des parties. L’expertise immobilière permet d’apprécier ces critères dans un cadre juridique précis.
La notion de valeur locative et l’expertise immobilière
La notion de « valeur locative statutaire » repose sur des critères définis par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Contrairement à la « valeur locative de marché », qui reflète les loyers pratiqués pour des baux récents, la valeur statutaire est calculée en fonction d’éléments tels que les caractéristiques des locaux, leur usage, les obligations des parties ou encore les conditions locales de commercialité. Ici, l’expertise immobilière s’impose comme un instrument incontournable pour évaluer ces critères et déterminer avec justesse la valeur locative.
L’article R. 145-7 du Code de commerce impose par ailleurs une pondération des surfaces en fonction de leur commercialité.
Cette pondération, souvent réalisée grâce à une expertise immobilière, tient compte de l’emplacement des espaces : par exemple, les zones proches de la vitrine sont plus valorisées que celles situées en arrière-boutique. Les résultats issus de l’expertise immobilière sont généralement confirmés par la jurisprudence, comme dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 mai 2014.
Les exceptions au plafonnement du loyer
Certaines situations permettent de dépasser le plafonnement du loyer prévu par l’indice de référence. Ces cas exceptionnels incluent :
● Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
● Les baux prolongés tacitement au-delà de douze ans,
● Des modifications importantes des locaux ou des facteurs locaux de commercialité.
Les modifications des facteurs locaux de commercialité, comme une amélioration significative de l’environnement ou des infrastructures, peuvent également justifier un déplafonnement. Toutefois, ces changements doivent être qualifiés de « notables » et avoir un impact concret et mesurable sur l’activité commerciale du locataire.
Dans ces situations, la fixation du loyer est soumise à l’appréciation souveraine du juge des loyers commerciaux. Celui-ci s’appuie généralement sur un rapport d’expertise immobilière pour évaluer les modifications invoquées et leur influence sur la valeur locative.
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L’importance de l’évaluation immobilière pour déterminer le loyer de renouvellement
Face à la complexité des règles encadrant les révisions de loyer, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière est essentielle. Ce professionnel apporte une analyse précise des critères définissant la valeur locative, qu’il s’agisse de la pondération des surfaces, de la commercialité des locaux ou des éléments de comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage.
Qu’il s’agisse de défendre le plafonnement du loyer ou de justifier un déplafonnement, l’expertise immobilière constitue un outil indispensable pour sécuriser les intérêts des parties et éclairer les décisions des juridictions compétentes.
◤Foire aux questions – Nos experts vous répondent◥
Pourquoi le loyer commercial n’est-il pas toujours librement fixé au renouvellement ?
La fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial est encadrée par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et par l’article L145-33 du Code de commerce. Cette législation vise à préserver un équilibre entre les droits du bailleur et les intérêts économiques du locataire.
Le principe du plafonnement du loyer s’applique, sauf exceptions légales (modification notable des caractéristiques du local, des obligations des parties, ou changement de destination). Dans ce contexte, l’expertise de valeur locative devient essentielle pour justifier une révision de loyer hors plafonnement.
Le loyer peut-il être renégocié même sans modification du contrat initial ?
Oui. À chaque échéance du bail, notamment à son renouvellement, le loyer peut faire l’objet d’une demande de révision ou de réévaluation, indépendamment des clauses contractuelles initiales.
Cependant, cette renégociation doit respecter les délais légaux (notamment le préavis de six mois avant l’échéance) et les formes prévues par le Code de commerce. L’intervention d’un expert en évaluation locative est fortement recommandée pour appuyer les arguments économiques et juridiques de la demande.
Qui décide du montant du nouveau loyer si aucun accord n’est trouvé ?
En cas d’absence d’accord entre les parties, le juge des loyers commerciaux est saisi pour fixer le loyer de renouvellement. Celui-ci se fonde sur la valeur locative réelle du bien, évaluée selon plusieurs critères (article R145-3 du Code de commerce) :
● caractéristiques du local,
● destination des lieux,
● obligations respectives des parties,
● prix de marché dans le secteur concerné.
L’expertise d’un professionnel en valeur locative est souvent demandée pour éclairer la décision du juge.
Le renouvellement du bail entraîne-t-il automatiquement un changement de loyer ?
Non. Le renouvellement du bail commercial peut reconduire le loyer existant, en l’absence de demande de révision. Si aucune des parties ne sollicite de changement dans les délais, le bail est renouvelé aux mêmes conditions financières.
Cependant, si l’environnement économique a évolué (hausse des valeurs de marché, transformation du quartier, changement d’usage du local…), une demande de révision fondée sur la valeur locative peut être formulée.
Combien coûte une expertise immobilière et combien de temps dure-t-elle ?
Oui, le locataire d’un bail commercial peut contester une augmentation de loyer proposée lors du renouvellement. Cette contestation n’empêche pas le bail de se renouveler, mais elle entraîne un différend à résoudre.
En l’absence d’accord amiable, la question sera tranchée par le juge, souvent après recours à une expertise en valeur locative pour déterminer le loyer équitable selon les critères légaux
◤Étude de cas – Révision du loyer d’un local commercial à Bourg‑en‑Bresse◥
Contexte du dossier
Local : boutique de 120 m², située dans une rue commerçante du centre-ville de Bourg‑en‑Bresse (Ain).
Bail expirant en décembre 2024, conclu en 2015 pour une durée de 9 ans.
Loyer annuel contractualisé : 60 000 €, indexé chaque année sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
Projet du bailleur : réviser le loyer à l’échéance, en raison de travaux réalisés et d’un nouveau dynamisme commercial dans le quartier, envisageant un déplafonnement.
Démarche de l’expert
L’examen repose sur une analyse conforme au Code de commerce, notamment les articles relatifs à la fixation du loyer de renouvellement. L’expertise s’appuie sur :
● Les caractéristiques propres au local (surface, configuration, destination, état d’entretien).
● Les conditions locales de commercialité (flux de clientèle, typologie des enseignes présentes, accessibilité).
● Les conditions économiques générales (évolution du marché locatif, indice de référence applicable).
● La durée effective du bail écoulé, et l’existence ou non de renouvellements tacites.
Etapes de l’expertise de valeur locative
Détection des motifs de déplafonnement
Le cabinet Haussmann Évaluation relève deux critères problématiques :
● Travaux significatifs : extension de 15 m² de surface, réaménagement intérieur (démolition de cloisons, installation de sanitaires clients).
● Facteurs locaux substantiels : ouverture récente d’un centre commercial périphérique et renforcement du flux piétonnier → modification notable des facteurs de commercialité.
Ces évolutions activent la possibilité de déplafonnement au renouvellement du bail selon l’article L.145‑33 et L.145- 34 du Code de commerce.
Méthodologie choisie : combinaison d’analyse comparative et de capitalisation du revenu
L’expert mobilise deux méthodes complémentaires :
● Comparaison directe : analyse de baux similaires à Bourg‑en‑Bresse, en tenant compte de surface, équipements, emplacements – méthode conforme à l’article R145‑2 et utilisée pour fixer la valeur locative.
● Capitalisation du revenu : calcul de la valeur locative à partir d’un rendement net attendu (≈7–8 %) afin de conforter la première approche par comparaison.
La combinaison de ces approches permet une évaluation robuste, étayée par des données de marché : L’expert fixe une valeur locative moyenne à 76 000 €/an.
Résultat
L’expertise a conclu à la monovalence du local, justifiée à la fois par l’aménagement, la destination juridique du bien, et le coût dissuasif d’une reconversion.
La valeur vénale a été déterminée non pas selon des comparables classiques (quasi inexistants), mais via une méthode de rendement corrigé, en tenant compte :
● du temps nécessaire pour retrouver un exploitant,
● des coûts fixes liés à la vacance,
● de la décote de marché liée à la dépendance à un secteur fragile.
Ce cas met en évidence l’importance d’adopter une approche sur mesure dans l’évaluation d’un local monovalent, surtout en période d’incertitude économique. Grâce à l’intervention de Haussmann Évaluation, le propriétaire a pu prendre une décision éclairée : céder le bien à un opérateur spécialisé via une cession de gré à gré, en cohérence avec sa valeur réelle.
Application juridique et impacts
Le cabinet prépare un rapport complet, démontrant que la valeur locative calculée (76 000 €) excède le loyer actuel (60 000 €), justifiant ainsi le déplafonnement.
La procédure intègre le mécanisme de lissage, soit une augmentation maximum de 10 % par an sur la durée du nouveau bail, conformément à l’article L. 145‑34 al. 4.
Avec un bail de 9 ans, prorogé tacitement au-delà de 12 ans (durée totale > 12 ans), la règle du plafonnement est définitivement écartée et le juge pourra pleinement tenir compte de la valeur locative.
Bénéfice pour le client
● Le bailleur obtient un juste niveau de loyer aligné sur l’évolution du marché, sans risque de contentieux.
● Le locataire bénéficie d’une clarté juridique : application progressive du loyer par lissage.
● En cas de désaccord, le rapport d’expertise sert de base solide devant le juge des loyers commerciaux, évitant litiges prolongés.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH