Actualités & Infos / Droits rééls
Le bail emphytéotique
Expertise immobilière des immeubles sous bail emphytéotique
Immeuble sous bail emphytéotique : Méthode d’évaluation basée sur la valeur actualisée de l’immeuble
L’expertise immobilière de la valeur d’un immeuble grevé de droits réels repose sur la détermination de la valeur actuelle de l’immeuble, supposé libre de tout droit à l’expiration du bail emphytéotique. Cette approche, appliquée par un expert immobilier, repose sur le principe d’une rémunération financière minimale pour chaque partie au contrat.
Détermination des droits du bailleur
Dans le cadre d’une expertise immobilière, les droits du bailleur sont établis en premier. L’expert immobilier détermine ces droits en tenant compte du capital qu’un investisseur serait prêt à placer à la date de rupture du bail emphytéotique afin d’obtenir :
● Un revenu sous forme de redevance sur la durée restante du contrat.
● Une somme représentative de la valeur totale du bien à la fin du bail emphytéotique.
◤ En bref ◥
L’expert immobilier calcule les droits du bailleur en additionnant la valeur actualisée de l’immeuble et celle des redevances restantes à percevoir. Le taux d’actualisation retenu est généralement un taux sans risque, car le bailleur est exposé à un risque limité, similaire à un placement sans risque à long terme avec une faible liquidité.
Calcul de la valeur actualisée de l’immeuble
L’expertise immobilière réalisée par un expert immobilier doit prendre en compte la valeur vénale de l’immeuble (incluant terrain et construction), qui conservera une valeur identique à la date de rupture et à l’échéance du bail emphytéotique. La valeur actuelle est donc la somme nécessaire à placer pour obtenir cette valeur pleine à terme.
Les éléments influençant la valeur actualisée de l’immeuble sont :
● Une valeur future du bien supposée égale à sa valeur actuelle.
● Un taux d’actualisation équivalent au taux de placement sans risque, ajusté selon la durée résiduelle du contrat.
Des ajustements peuvent être appliqués à ces paramètres pour tenir compte de :
● L’évolution prévisible du marché immobilier.
● L’inflation attendue sur la période restante.
● Les taux de placement sans risque au moment de l’évaluation.
● La vétusté et l’obsolescence éventuelles.
◤ En bref ◥
L’expertise immobilière démontre que plus le taux d’actualisation est faible, plus la valeur des droits du bailleur est élevée. En fin de bail emphytéotique, cette valeur tend vers celle de l’immeuble en pleine propriété.
Actualisation des redevances restantes
La valeur des redevances à percevoir correspond à la somme qu’un investisseur accepterait de placer à la date de rupture pour obtenir un rendement équivalent à ces redevances. Un taux proche de celui des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) d’une durée équivalente peut être pertinent comme taux d’actualisation.
Détermination de la valeur du bail emphytéotique
La valeur du bail emphytéotique est obtenue en additionnant :
● La valeur actualisée de l’immeuble.
● La valeur actualisée des redevances à percevoir.
Exemple d’application :
● Valeur libre de l’immeuble : 2 000 000 €
● Taux d’actualisation : 5 %
● Durée résiduelle : 18 ans
● Redevance annuelle : 30 000 €
Calculs :
● Valeur actualisée de l’immeuble : 2 000 000 € / (1,05)^18 = 831 041 €
● Capitalisation des redevances : ((1 – (1,05)^-18) × 30 000 €) / 0,05 = 350 688 €
● Valeur des droits du bailleur : 1 181 729 €
Expertise immobilière des droits de l’emphytéote en cours de bail emphytéotique
Approche par la perte de revenus ou de droits d’usage
L’objectif de cette expertise immobilière est d’estimer la valeur de la perte d’usage du bien. L’expert immobilier prend en compte le fait que le preneur d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique bénéficie d’un droit d’usage jusqu’à l’expiration du bail emphytéotique. Ce droit peut être exercé par occupation directe ou par mise en location.
La valeur de ce droit est déterminée en actualisant sur la durée restante :
● La valeur locative.
● Les coûts supportés par le propriétaire.
● Les redevances dues au bailleur.
Droit au bail emphytéotique = Σn actualisée valeur locative – (Σn actualisée des coûts + Σn actualisée des redevances)
◤ En bref ◥
L’expertise immobilière démontre que la valeur du droit au bail emphytéotique ne peut pas excéder celle de l’immeuble libre de tout droit réel. En définitive, cette méthode repose sur un calcul de cash-flow actualisé, sans capitalisation du dernier flux disponible.
◤Foire aux questions – Nos experts vous répondent◥
Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
C’est un contrat immobilier à très long terme qui confère au preneur des droits réels proches de ceux du propriétaire, sans transfert de propriété. Il est souvent utilisé dans les projets à vocation publique ou patrimoniale, les partenariats institutionnels, ou les montages nécessitant un usage durable d’un bien sans acquisition.
Quels sont les enjeux d’une expertise immobilière lorsqu’un bail emphytéotique est présent ?
Elle vise à déterminer la valeur économique actuelle des droits des parties, à assurer l’équilibre du contrat ou à encadrer une opération (cession, refinancement, fin de bail, etc.).
Comment l’expert mesure-t-il la valeur d’un bien sous bail emphytéotique ?
L’évaluateur estime les flux économiques liés au bien, en tenant compte de la durée restante du bail, des droits existants et de la perspective de récupération du bien par le bailleur à terme. L’expert définit la valeur des droits du preneur et la valeur des droits du bailleur ce qui permettra d’indemniser les parties à la hauteur de la valeur qui doit leur revenir.
Un bien grevé d’un bail emphytéotique peut-il faire l’objet d’une vente ?
Oui, sous certaines conditions : le droit d’emphytéose peut être cédé, mais il convient de vérifier les clauses du bail, les obligations vis-à-vis du propriétaire ainsi que le sort des constructions en fin de bail.
Pourquoi le bail emphytéotique est-il utilisé dans les stratégies patrimoniales ?
Il permet de dissocier l’usage d’un bien de sa pleine propriété, ce qui peut répondre à des objectifs de valorisation, de transmission ou de maîtrise foncière à long terme.
◤Étude de cas – Évaluation d’un immeuble soumis à bail emphytéotique◥
Objet de l’expertise
Cette étude concerne la valorisation d’un immeuble faisant l’objet d’un bail emphytéotique. L’objectif est de déterminer la valeur économique actuelle des droits du bailleur, sur la base d’une approche fondée sur l’actualisation des flux futurs.
Cadre de l’évaluation
Nature du droit analysé : droit réel du bailleur dans un contrat emphytéotique
Hypothèse de base : à l’échéance du bail, le bien revient au bailleur en pleine propriété
Éléments valorisés :
● Les redevances périodiques dues pendant la durée résiduelle du bail
● La valeur future du bien immobilier en pleine propriété
Méthodologie retenue pour déterminer la valeur
L’évaluation repose sur la somme actualisée :
● Des redevances attendues pendant la durée restante du bail
● De la valeur économique attendue du bien à la date de restitution (fin du bail)
Le taux d’actualisation est sélectionné en fonction :
● Du niveau de risque du bailleur (généralement faible)
● De la durée restante du contrat
● Des conditions de marché (par ex. taux souverains)
Paramètres à considérer :
● Durée résiduelle du bail
● Niveau et stabilité des redevances
● Qualité intrinsèque de l’immeuble (état, localisation, usage futur)
● Perspectives de marché à long terme
● Hypothèses réglementaires (durabilité, normes ESG, etc.)
Conclusion
L’expertise des immeubles sous bail emphytéotique requiert une approche actuarielle rigoureuse, tenant compte du temps, du risque et des flux économiques. L’absence d’usage direct du bien par le bailleur impose une évaluation centrée sur les flux futurs attendus, ce qui fait de la méthode d’actualisation une solution pertinente.
Les enjeux professionnels pour le bailleur sont :
● Connaître la valeur économique de son droit pour : arbitrage, comptabilité ou restructuration
● Justifier une opération de refinancement ou d’apport
Les enjeux professionnels pour les investisseurs ou les utilisateurs sont :
● Apprécier la rentabilité et la sécurité du droit d’usage emphytéotique
● Intégrer les valeurs dans un audit patrimonial ou fiscal
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH