Expertise immobilière des immeubles sous bail à construction

Etape 1 : 

Bail à construction et évaluation des droits du propriétaire foncier dans l’expertise immobilière

Dans toute expertise immobilière relative à un bail à construction, les droits du propriétaire sont estimés en premier lieu. Ces droits correspondent au capital qu’un investisseur pourrait mobiliser à l’expiration du bail en vue de percevoir un revenu régulier sous forme de redevance, ainsi qu’une somme équivalente à la valeur du bien immobilier à l’issue du bail. Cette estimation est obtenue par l’addition de la valeur actualisée du bien et des redevances encore à percevoir.

Le taux d’actualisation retenu dans l’expertise immobilière est généralement faible, comparable à celui des placements sans risque, car le propriétaire foncier dispose de la garantie de récupérer son bien en cas de défaut contractuel du preneur.

Etape 2 :

Détermination de la valeur actualisée du bien sous bail à construction

Dans une expertise immobilière, l’immeuble, incluant le terrain et les constructions, est supposé conserver une valeur marchande stable entre la date de rupture et la fin du bail. L’expertise immobilière cherche à établir la somme qui devrait être investie aujourd’hui pour atteindre cette valeur future.

Les paramètres influençant cette évaluation incluent l’actualisation de la valeur future présumée à sa valeur actuelle, l’application d’un taux de placement sans risque ajusté à la durée restante du bail, ainsi que des ajustements tenant compte de la conjoncture immobilière, de l’inflation, des taux sans risque et de l’obsolescence du bien.

Un taux d’actualisation faible se traduit par une augmentation de la valeur des droits du propriétaire, cette dernière convergeant vers la pleine propriété à l’issue du bail. Quant aux droits du preneur, ils correspondent à la valeur résiduelle, qui diminue avec le temps sauf en cas d’appréciation marquée de la valeur immobilière.

Etape 3 :

Actualisation des redevances acquittées par le preneur dans le cadre du bail à construction 

L’expertise immobilière inclut l’actualisation des flux financiers attendus sous forme de redevances. Ces redevances sont estimées selon le montant qu’un investisseur serait prêt à engager à la date de rupture pour obtenir un rendement équivalent. Le taux d’actualisation appliqué est souvent similaire à celui des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) de même durée.

Etape 4 : 

Évaluation de la valeur du bail à construction

Dans le cadre de l’expertise immobilière, la valeur du bail à construction est obtenue par l’addition de la valeur actualisée du bien immobilier et celle des redevances à percevoir.

Exemple d’application :

Une expertise immobilière estime la valeur libre d’un immeuble à 2 000 000 €. Avec un taux d’actualisation de 5 % et une durée de bail restante de 18 ans, une redevance annuelle de 30 000 € est intégrée au calcul.

 

La valeur actualisée du bien à l’expiration du bail est obtenue en divisant 2 000 000 € par (1,05)^18, soit 831 041 €. La capitalisation des redevances suit la formule ((1 – (1,05)^-18) × 30 000 €) / 0,05, donnant 350 688 €. La valeur des droits du propriétaire est ainsi de 1 181 729 €.

Etape 5 : 

Evaluation des droits du preneur en cours du bail à construction et de la perte de jouissance

L’expertise immobilière évalue également les droits du preneur en cours de bail selon une méthode fondée sur la perte de revenus ou de jouissance.

Le preneur d’un bail à construction dispose d’un droit d’usage jusqu’à l’expiration du contrat. Ce droit peut être exercé par occupation personnelle ou mise en location. Son estimation repose sur l’actualisation de la valeur locative nette du bien sur la durée restante, en tenant compte des charges supportées par le propriétaire et des redevances dues au bailleur.

L’expertise immobilière fixe une limite à la valeur du droit au bail à construction, qui ne peut dépasser celle du bien immobilier en pleine propriété.

◤ En bref ◥

L’expertise immobilière appliquée aux baux à construction repose sur une analyse approfondie des flux de trésorerie actualisés. Elle permet de déterminer la juste valeur des droits respectifs du propriétaire et du preneur, tout en assurant une transparence financière essentielle à l’équilibre du contrat.