Logistique et locaux d’activités : un marché en mutation face aux incertitudes

Des volumes d’investissement contrastés mais des signes de résilience

En 2024, le marché de l’immobilier d’entreprise en France a enregistré 15,1 milliards d’euros d’investissements, un montant stable par rapport à 2023, mais toujours inférieur de 35 % à la moyenne des cinq dernières années. Dans un contexte de financement plus coûteux, de correction continue des prix et d’instabilité politique, les investisseurs sont restés prudents.

Alors que les bureaux ne représentent plus que 32 % des investissements (contre 53 % en 2023), la logistique a connu une nette montée en puissance avec 4 milliards d’euros investis en 2024, soit plus du double de l’année précédente. Les locaux d’activités, quant à eux, ont totalisé 1,3 milliard d’euros, un léger recul de 4 % sur un an, marqué par une baisse en fin d’année après un excellent troisième trimestre.

Une demande en recul, sauf pour les très grandes surfaces logistiques

La demande placée a fortement baissé en 2024 : 3 millions de m² ont été commercialisés, en baisse de 23 % par rapport à 2023 et de 14 % sous la moyenne décennale. Ce ralentissement s’explique par un climat économique incertain, des perspectives de croissance faibles et des taux encore élevés. Dans ce contexte, les utilisateurs hésitent à s’engager sur de nouveaux baux longue durée.

Tous les segments sont concernés par cette prudence, à l’exception notable des plateformes logistiques de plus de 60 000 m². La Dorsale logistique (axe Paris-Lyon-Marseille), historiquement dominante, a vu ses transactions chuter de 28 % sur un an, ne représentant plus que 40 % du volume national.

Une politique efficace mais sous tension

Bien que cette stratégie monétaire porte déjà ses fruits, elle n’est pas sans risque. En recentrant son action sur le taux de dépôt, la BCE adapte sa politique à une économie encore marquée par une surabondance de liquidités. Mais cette orientation a un coût : l’institution a enregistré une perte record de 8 milliards d’euros en 2024, pour la deuxième année consécutive.

À cela s’ajoute un contexte mondial complexe. Alors que la BCE baisse ses taux, la Réserve fédérale américaine les maintient à des niveaux élevés. Cette divergence de stratégie pèse sur l’euro, renchérit les importations européennes, et pourrait contrecarrer l’effet attendu sur l’inflation. En parallèle, certaines politiques budgétaires nationales — comme les investissements massifs de l’Allemagne — risquent de raviver des pressions inflationnistes dans la zone euro.

Les décisions à venir seront donc prises avec précaution. Christine Lagarde a rappelé que la BCE n’exclut pas de nouveaux ajustements, mais que ceux-ci seront décidés réunion par réunion, en fonction des données disponibles.

◤ En bref ◥

Le marché logistique et celui des locaux d’activités ont globalement résisté à une conjoncture tendue en 2024. La logistique, en particulier, s’impose comme une classe d’actifs en forte progression, alors que les locaux d’activités marquent le pas. La demande est freinée par l’attentisme des utilisateurs, dans un climat économique incertain. L’offre, portée par la seconde main, s’accroît fortement, mais son adéquation avec les exigences réglementaires futures reste un défi. Enfin, les loyers amorcent une stabilisation, tandis que les propriétaires redoublent d’efforts pour attirer les preneurs. Un marché en pleine reconfiguration, entre prudence conjoncturelle et adaptations structurelles.