Le bail de 1948 : entre héritage historique et décote massive

Qu’est ce que le bail soumis aux dispositions de la loi de 1948 ?

Le bail de 1948 est un régime locatif ancien, encore en vigueur dans quelques grandes villes françaises, notamment Paris, Marseille ou Lyon. Il ne concerne que des immeubles construits avant septembre 1948, et uniquement s’ils n’ont pas été entièrement rénovés depuis. Ce bail est extrêmement protecteur pour le locataire : les loyers y sont très encadrés, souvent symboliques, et les conditions de reprise du logement par le propriétaire sont particulièrement restrictives.

Les engagements du propriétaire et du locataire

Pour le bailleur, il s’agit d’un engagement peu rentable, avec une fiscalité quasi inexistante en raison des faibles revenus générés. À l’inverse, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, transmissible sous conditions à ses proches, ce qui réduit drastiquement les possibilités de libération du bien. En conséquence, un logement occupé sous ce régime voit sa valeur foncière chuter parfois de 30 à 70 %, car il devient quasiment invendable en tant que résidence libre ou investissement classique.

Bail de 1948 : une décote patrimoniale majeure

Le bail de 1948 est l’exemple type du régime locatif qui plombe la valeur vénale d’un bien immobilier. En raison de ses loyers extrêmement faibles, de l’impossibilité quasi-totale d’augmenter ces loyers et de l’inaliénabilité pratique du bien, les logements occupés sous ce régime subissent des décotes comprises entre 30 % et 70 %, voire plus dans les zones à forte tension foncière comme Paris.

L’acquéreur achète en réalité un bien dont il ne peut pas disposer librement, ni même générer une rentabilité satisfaisante, ce qui en fait un investissement à très long terme, peu attractif à moins d’un rachat par décote massive.

Le bail nu : le pilier de la location à long terme

Le régime juridique du bail d’habitation

Le bail d’habitation vide est le contrat le plus répandu sur le marché. Il repose sur un cadre législatif très structuré, principalement défini par la loi du 6 juillet 1989. Ce bail engage le propriétaire et le locataire sur une durée minimale de trois ans (renouvelable tacitement), voire six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

La relation bailleur/locataire 

Ce régime garantit une certaine stabilité locative. Le locataire est protégé, tout en conservant la possibilité de quitter le logement avec un préavis de trois mois – réduit à un mois en zone tendue.

Pour le bailleur, ce contrat assure des revenus réguliers, bien que l’encadrement des loyers en zones tendues limite les perspectives de revalorisation.

Fiscalement, les revenus issus du bail nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier (avec un abattement de 30 %) ou le régime réel, plus intéressant s’il souhaite déduire charges, travaux ou intérêts d’emprunt.

Bail nu (non meublé) : stabilité mais valeur liée au loyer pratiqué

Le bail d’habitation vide est souvent neutre en apparence sur la valeur du bien… mais seulement si le loyer est au prix du marché et si le logement est sur un marché d’investisseur. Si le locataire en place bénéficie d’un loyer significativement sous-évalué, comme cela peut être le cas après plusieurs années sans relocation, la rentabilité réelle chute. Le bien devient alors moins attractif pour un investisseur, car il faudra attendre le départ du locataire pour réajuster le loyer.

L’impact sur la valeur dépend donc de la situation locative au moment de la vente. Un bail récent, à loyer de marché, rassure les acheteurs. À l’inverse, un bail ancien à faible loyer entraîne une décote de 5 à 20 %, selon la durée restante du bail et la tension locative du secteur.

Le bail meublé : rentabilité et souplesse à l’honneur

Qu’est ce que le bail meublé ? 

Le bail meublé, également encadré par la loi de 1989, s’applique aux logements équipés de manière à permettre une vie autonome immédiate. Il offre une durée minimale d’un an, ou de neuf mois si le locataire est étudiant. Ce contrat attire particulièrement les propriétaires à la recherche d’une rentabilité supérieure, puisque les loyers y sont généralement plus élevés que dans une location nue.

Les avantages fiscaux du bail meublé

Le principal attrait du bail meublé réside dans sa fiscalité avantageuse. En optant pour le régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), le propriétaire peut bénéficier du régime micro-BIC (avec un abattement de 50 %) ou du régime réel, qui permet d’amortir le bien immobilier, les meubles et les frais. Cela réduit considérablement l’imposition réelle, voire l’annule totalement dans certains cas.

Bail meublé : valorisation renforcée, surtout en LMNP

Un bien loué en meublé attire de plus en plus les investisseurs en quête de rentabilité optimisée. Grâce à des loyers supérieurs de 10 à 30 % à ceux d’un bail nu et à une fiscalité très favorable via le statut LMNP, ce type de location augmente la valeur locative du bien, donc sa valeur de marché.

L’acheteur potentiel, notamment s’il est investisseur, tiendra compte de la rentabilité nette après impôts, qui est généralement bien meilleure qu’en bail nu.

Résultat : un appartement bien entretenu, bien situé, et exploité en bail meublé peut se vendre 5 à 15 % plus cher qu’un bien équivalent en location nue.

En matière d’évaluation immobilière, un bien meublé en bon état, bien situé, avec une gestion efficace, peut voir sa valeur augmenter. Cela est particulièrement vrai dans les villes universitaires ou touristiques, où la demande pour ce type de bien est forte.

Le bail mobilité : un outil taillé pour les grandes villes

Comprendre le bail mobilité 

Introduit par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est une formule conçue pour répondre aux besoins temporaires des personnes en mobilité professionnelle ou en formation. D’une durée comprise entre un et dix mois, ce contrat n’est pas renouvelable. Il est réservé à une population bien identifiée : étudiants, stagiaires, professionnels en mission, volontaires civiques.

L’attrait du nouveau bail mobilité

Ce bail séduit de nombreux propriétaires grâce à sa souplesse, à l’absence de dépôt de garantie obligatoire et à la rapidité avec laquelle ils peuvent récupérer leur bien. Côté fiscalité, les revenus tirés de ce bail relèvent également du régime du LMNP.

Bail mobilité : levier de valorisation dans les zones urbaines dynamiques

Le bail mobilité, grâce à sa flexibilité exceptionnelle pour le propriétaire et à des revenus locatifs supérieurs, peut avoir un impact très positif sur la valeur du bien, en particulier dans les grandes villes universitaires et les pôles d’emploi tertiaire.

Il permet de louer sur des périodes courtes à des profils solides (étudiants en master, professionnels en mission, chercheurs), sans dépôt de garantie, et surtout, sans engagement dans la durée. Cette rotation rapide autorise une revalorisation fréquente des loyers, ce qui accroît la rentabilité brute et nette.

Dans un secteur dynamique, cela peut booster la valeur du bien de 5 à 10 %. En revanche, ce bail reste peu pertinent en zone rurale ou faiblement tendue, où la demande saisonnière est quasi inexistante.

Le bail étudiant : répondre à un besoin saisonnier récurrent

Un bail meublé réservé aux étudiants

Le bail étudiant, qui est une variante du bail meublé, présente une durée spécifique de neuf mois, sans tacite reconduction. Ce type de bail s’adresse exclusivement aux étudiants et reprend les mêmes exigences que le bail meublé classique.

Les avantages du bail étudiant pour les propriétaires

Du point de vue du propriétaire, ce bail permet une rotation rapide du bien, avec la possibilité de le relouer à des conditions révisées chaque année. Fiscalement, il bénéficie du même traitement que les autres baux meublés, avec la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié afin de maximiser la rentabilité nette.

Bail étudiant : valorisation ciblée et saisonnière

Le bail étudiant, limité à 9 mois et non reconductible, permet une gestion active du bien et une revalorisation annuelle des loyers. Il est surtout valorisé dans les villes universitaires, à proximité des transports, des campus ou des pôles étudiants. En termes de valorisation immobilière, un bien adapté à cette clientèle, situé à proximité des universités, transports et commodités, peut obtenir une prime sur le marché, notamment en période de revente à un investisseur.

Un bien exploité sous bail étudiant peut séduire un investisseur, notamment s’il est exploité en colocation meublée avec un bon rendement. Toutefois, cette forme de bail implique une vacance locative potentielle l’été, et donc une gestion plus rigoureuse. L’impact sur la valeur dépend fortement de l’adéquation entre l’emplacement du bien et la demande étudiante.

Dans les bons emplacements, cela peut représenter un surcroît de valeur de 5 à 10 %, notamment si le logement est bien aménagé et clé en main.

Le bail mixte : conjuguer usage résidentiel et activité professionnelle

Pourquoi conclure un bail mixte ? 

Le bail mixte permet une double utilisation du logement : à la fois comme résidence principale et pour l’exercice d’une activité professionnelle. Ce type de contrat est souvent utilisé par des professions libérales qui souhaitent travailler depuis leur domicile, comme les avocats, thérapeutes ou consultants.

Les conditions du bail mixte et sa fiscalité 

Le cadre légal reste celui du bail d’habitation, mais doit spécifiquement prévoir l’autorisation d’un usage professionnel. La fiscalité dépend du type d’usage prédominant : si l’activité professionnelle prend le dessus, une partie des revenus peut être soumise aux BIC.

Bail mixte : valorisation par la diversification d’usage

Le bail mixte, combinant usage d’habitation principale et activité professionnelle (libérale), peut accroître la valeur d’un bien dans certains secteurs, notamment les centres-villes où les professions libérales recherchent ce type de configuration. Ce type de bail est recherché dans les centres-villes, là où la densité d’activité est forte. Il peut conférer une plus-value à l’immeuble, surtout s’il est situé dans un quartier à usage mixte et si le locataire est solide financièrement.

Ce type de bail est particulièrement intéressant si l’immeuble est compatible avec une activité professionnelle (rez-de-chaussée, accès adapté, adresse valorisante). Un logement bien adapté à ce type d’usage peut se vendre plus cher, notamment auprès de professions libérales souhaitant exercer à domicile, tout en bénéficiant de la stabilité d’un bail d’habitation.

L’impact est généralement positif à condition que l’usage soit autorisé dans le règlement de copropriété, avec une valorisation potentielle de 5 à 10 %.

Le bail civil : la liberté contractuelle hors résidence principale

Le cadre légal du bail civil 

Le bail civil, aussi appelé bail de droit commun, s’applique aux logements non concernés par la loi de 1989, en particulier les résidences secondaires, logements de fonction ou locations à usage temporaire. Le contrat est alors librement rédigé entre les parties, avec des clauses négociées au cas par cas.

Bail civil versus bail d’habitation 

Ce type de bail n’est pas soumis aux règles protectrices du locataire de résidence principale. Il offre donc une grande liberté au propriétaire pour fixer les loyers, les modalités de reprise ou les durées. Fiscalement, les revenus peuvent être déclarés comme BIC si le bien est meublé.

Le bail civil est très apprécié dans les zones balnéaires ou de montagne, pour des locations saisonnières haut de gamme. Il peut renforcer la valeur du bien si celui-ci est commercialisé auprès d’investisseurs ciblant une clientèle internationale ou touristique.

Bail civil (hors résidence principale) : valorisation haut de gamme ou flexible

Le bail civil, librement contractuel, est surtout utilisé pour les résidences secondaires, les logements de fonction ou les locations de luxe. Il n’est pas encadré par la loi de 1989, ce qui offre une grande souplesse contractuelle. Le propriétaire peut fixer les loyers, les durées, les modalités de sortie, etc.

Ce type de bail peut fortement valoriser un bien haut de gamme destiné à une clientèle internationale ou de passage, notamment sur les marchés secondaires (littoral, montagne, résidences de standing). Le potentiel de rentabilité, l’absence de contraintes légales et la clientèle ciblée attirent les investisseurs, notamment dans les zones touristiques.

Dans ces cas, le bail civil peut augmenter la valeur de revente de 10 à 20 %, à condition que le bien corresponde à une clientèle premium.

Adapter le bail à votre stratégie patrimoniale

La nature du bail en place ne doit jamais être négligée lors de l’évaluation ou de la mise en vente d’un bien. Un contrat rigide ou peu rentable comme le bail de 1948 entraîne mécaniquement une décote significative. À l’inverse, des baux bien structurés, adaptés au marché local, à la demande et à la fiscalité (comme les baux meublés ou mobilité), permettent non seulement de maximiser les revenus nets, mais aussi d’augmenter la valeur du bien aux yeux des investisseurs.

Pour optimiser votre stratégie, il est essentiel de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier capable de prendre en compte l’ensemble de ces éléments dans l’estimation de votre bien.

Conclusion : le bail, un facteur-clé d’estimation patrimoniale

La nature du bail en vigueur constitue un critère déterminant de l’estimation immobilière. Il influence la rentabilité, la liberté d’usage, le profil de l’acquéreur potentiel, et donc la valeur marchande. Avant d’acheter, vendre ou estimer un bien, il est indispensable d’analyser le type de bail en place, ses conditions financières, sa durée restante et la souplesse juridique qu’il offre.

◤ FAQ – Nos experts vous répondent sur les baux d’habitation ◥

Quelles sont les principales différences entre un bail commercial et un bail d’habitation ?

Le bail commercial est un contrat de location qui concerne uniquement les locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il offre une grande stabilité au locataire commerçant avec une durée minimale de 9 ans et des règles spécifiques sur le renouvellement et la fixation du loyer. En revanche, le bail d’habitation s’applique aux logements destinés à l’habitation principale ou secondaire. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989, protège davantage le locataire, et les durées de bail sont généralement plus courtes (1 an pour un meublé, 3 ans pour un bail nu). Le régime juridique, fiscal et les droits et devoirs des parties diffèrent donc nettement entre ces deux types de baux.

Peut-on changer le type de bail en cours de location ?

Changer le type de bail en cours de location, par exemple passer d’un bail nu à un bail meublé, est possible mais uniquement avec l’accord écrit du locataire et du propriétaire. Cela implique la rédaction d’un nouveau contrat de bail, respectant les durées et obligations propres au nouveau type de location. Cette transformation nécessite également d’informer le locataire des nouvelles conditions, notamment le montant du loyer, qui est souvent plus élevé en bail meublé. Sans consentement mutuel, la modification du type de bail n’est pas autorisée par la loi.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement loué ?

Lorsqu’un logement est vendu occupé par un locataire, ce dernier bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à la fin de son bail, sauf exception (reprise pour habiter, congé pour vendre avec conditions). Le nouveau propriétaire reprend le bail en cours avec ses conditions. Le locataire ne peut donc pas être expulsé avant la fin du contrat, ce qui garantit une sécurité locative importante. Ce droit protège aussi la valeur du bien en maintenant une source de revenus régulière jusqu’au départ naturel du locataire.

Est-il possible d’augmenter le loyer pendant la durée du bail ?

Oui, une augmentation du loyer en cours de bail est possible uniquement dans les conditions prévues par la loi. Pour un bail d’habitation, la hausse doit respecter l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Cette révision ne peut être effectuée qu’une fois par an, et uniquement si une clause de révision est incluse dans le contrat. En cas de relocation ou de renouvellement de bail, une révision plus importante peut être appliquée, parfois encadrée par la loi dans les zones tendues. Toute augmentation doit être justifiée et notifiée par écrit au locataire.

Comment résilier un bail meublé en cours ?

La résiliation d’un bail meublé est plus souple que celle d’un bail vide. Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un mois, sans justification nécessaire. Le propriétaire, lui, doit respecter un préavis de trois mois et ne peut résilier qu’à l’échéance du bail, en respectant un motif légitime (vente, reprise pour habiter, motif sérieux). La résiliation doit toujours être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Cette flexibilité fait du bail meublé une solution privilégiée pour les locations temporaires.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH