L'expertise immobilière,
actif par actif.

Un immeuble de bureaux se lit d'abord comme un flux : quel loyer il encaisse, à quel loyer de marché il se reloue, et quel taux de rendement un investisseur retiendra au vu de son emplacement et de sa qualité technique. L'évaluation s'appuie sur la comparaison avec les transactions du secteur et sur la capitalisation du revenu, corrigée de la vacance, des travaux à venir et de la durée résiduelle des baux. Les nouveaux standards du tertiaire, flex office, open space, espaces de services, modifient les attentes des utilisateurs et posent une véritable question de valeur : un immeuble qui n'y répond pas subit une décote d'obsolescence. Lorsque les flux deviennent complexes (bail ferme long, paliers de loyer, restructuration), l'analyse est complétée par la méthode des flux actualisés (DCF) attendue par les investisseurs institutionnels.

Exemple. Un immeuble parisien en restructuration, à moitié vacant pendant les travaux : la valeur « en l'état » n'a rien à voir avec la valeur « une fois reloué ». Nous évaluons les deux scénarios et documentons le chemin de l'un à l'autre, comme l'attendent un comité d'investissement comme un commissaire aux comptes.

Un local commercial se juge à son emplacement avant tout : un même mètre carré n'a pas la même valeur en pied d'immeuble passant ou dans une rue secondaire. La méthode par comparaison, fondée sur les transactions et les références de loyers du secteur, constitue le socle de l'évaluation. Selon la question posée, nous évaluons ensuite les murs par capitalisation du loyer, le droit au bail en se référant à la valeur locative de marché, ou la valeur locative elle-même lorsqu'il faut traiter un renouvellement ou un déplafonnement. Les indices ILC / ILAT et les taux de rendement du secteur encadrent chaque valeur.

Exemple. Un bailleur dont le locataire paie, depuis quinze ans, un loyer très en dessous du marché : la valeur des murs occupés et celle des murs libres divergent fortement. Évaluer cet écart éclaire la stratégie du bailleur, qu'il s'agisse de renégocier le bail ou d'arbitrer le bien.

Sur un entrepôt, ce qui se paie vraiment, c'est la desserte, accès poids lourds et proximité des axes, et la modularité des volumes : hauteur libre, résistance des sols, quais. Pour les actifs très spécifiques ou sans comparable, la méthode sol et construction valorise séparément le foncier et reconstitue le bâti déprécié ; les locaux industriels spécialisés s'apprécient alors en valeur en poursuite d'usage, c'est-à-dire la valeur que représente le bien pour l'exploitant qui le maintient en activité.

Exemple. Un industriel exploitant plusieurs sites : nous valorisons chaque actif selon ses propres spécificités, localisation, accès routier, équipements spéciaux, en intégrant les éventuels leviers de création de valeur, potentiel de constructibilité ou changement d'affectation dans la perspective d'une cession. Chaque valeur tient individuellement, au plus près de la réalité de chaque bien.

Un immeuble tertiaire complet, bureaux, parfois commerces en pied, locaux de services, pose une question que n'a pas un lot isolé : vaut-il plus en bloc ou à la découpe ? Nous décomposons l'actif par usage, capitalisons chaque flux à son propre taux, puis comparons la valeur en bloc (celle qu'un investisseur unique retiendra) à la valeur lot par lot (celle d'une revente fractionnée). L'écart entre les deux n'est pas un détail : il oriente la stratégie d'arbitrage du propriétaire.

Exemple. Une foncière qui hésite entre céder son immeuble d'un bloc ou le vendre plateau par plateau : en évaluant les deux scénarios, nous lui montrons noir sur blanc lequel sert le mieux son rendement, pièces à l'appui.

Un établissement de santé ne se résume jamais à ses mètres carrés. Sa valeur tient à son autorisation d'exploiter, à son taux d'occupation et à la rentabilité attendue de l'activité. L'évaluation porte sur des ratios professionnels, le plus souvent théoriques, fondés sur les perspectives de rentabilité financière de l'exploitation ou du service : nombre de lits, taux d'occupation moyen par lit ou par chambre, tarifs, cadre ARS et CNSA. Ces données de marché théoriques sont retenues précisément pour que la qualité effective de l'exploitant n'influe pas directement sur la valeur des murs, qui doit tenir devant un acquéreur comme devant un régulateur SCPI/OPCI.

Exemple. La valeur des murs s'établit sur des données de marché théoriques, tel un taux d'occupation moyen par lit ou par chambre, et non sur les résultats effectifs de l'exploitant : c'est ce qui permet de distinguer nettement la valeur de l'immobilier de la performance, par nature variable, du gestionnaire.

L'hôtellerie est sans doute l'actif le plus lié à son exploitation. La valeur des murs découle des performances mesurées par la méthode hôtelière : taux d'occupation, revenu moyen par chambre et RevPAR (revenu par chambre disponible), comparés aux références du marché. Conformément aux usages de la profession, l'application d'un taux d'effort sur les perspectives de chiffre d'affaires théorique, établies à partir d'un revenu moyen par chambre, permet de déterminer la valeur locative puis la valeur vénale des murs. L'exercice est délicat : le taux d'effort dépend de la volatilité de la clientèle et du classement de l'établissement, de une à cinq étoiles.

Exemple. À chiffre d'affaires comparable, un établissement à clientèle stable et un hôtel saisonnier plus volatil n'appellent pas le même taux d'effort : c'est cet ajustement, propre à chaque exploitation et à son classement, qui fonde la valeur défendable des murs.

Pour un bien résidentiel, la méthode par comparaison directe reste la référence : on analyse des transactions récentes et vérifiées sur des biens proches, puis on ajuste les écarts objectifs, surface, étage, état, exposition. Toute la rigueur tient dans le choix des comparables : une référence mal choisie fausse l'ensemble. Pour un immeuble de rapport, nous ajoutons la capitalisation locative ; pour un bien d'exception sans comparable évident, nous combinons plusieurs approches et assumons l'argumentation.

Exemple. Un hôtel particulier dont aucune vente strictement comparable n'existe sur le secteur : nous élargissons le champ des références, ajustons chaque écart et défendons une valeur motivée, celle qui tiendra dans une succession ou un partage.

Une collectivité qui doit indemniser l'éviction d'un exploitant dans une opération d'urbanisme, une SCPI soumise à l'AMF, un assureur tenu à l'expertise quinquennale ACPR : ces acteurs n'attendent pas seulement une valeur, ils attendent une valeur argumentée et opposable. Chaque comparable est sourcé, chaque hypothèse documentée, chaque choix de méthode justifié, parce que le rapport sera relu par un régulateur, un commissaire aux comptes ou, le cas échéant, un juge. Notre indépendance, sans aucun lien capitalistique, est ici une condition d'acceptation autant qu'une exigence déontologique.

Exemple. Une collectivité qui, dans le cadre d'une opération d'urbanisme, doit évincer et indemniser à la juste valeur plusieurs exploitants de fonds de commerce fait appel à un cabinet d'expertise indépendant pour évaluer l'indemnité principale et les indemnités accessoires. L'objectif : couvrir l'intégralité du préjudice subi par chaque locataire et sécuriser l'opération grâce à un rapport opposable et motivé, tenant compte des spécificités de chaque exploitation.