Le terme « partie commune » est couramment utilisé dans le cadre de la copropriété, où plusieurs propriétaires partagent un même immeuble ou ensemble immobilier. La partie commune désigne tout espace ou élément de l’immeuble qui n’est pas privatif, c’est-à-dire qui est accessible et utilisé par l’ensemble des copropriétaires ou des occupants.
Mais alors, qu’entend-on exactement par partie commune ?
Les différents types de parties communes au sein d’une copropriété
Il est d’abord essentiel de bien comprendre la différence entre partie commune et partie privative.
Parties privatives versus parties communes
Une partie privative est un espace réservé à l’usage exclusif du copropriétaire, comme un appartement, un balcon ou une cave qui figure dans le lot de copropriété. À l’inverse, les parties communes sont utilisées collectivement, même si certains espaces peuvent être restreints à un groupe de copropriétaires.
Ces parties communes sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire détient une quote-part de celles-ci en fonction de la taille de son lot (son appartement ou espace privatif). Cette quote-part est souvent exprimée en tantièmes ou millièmes dans le règlement de copropriété.
Parties communes générales versus parties communes spéciales
Il existe différentes catégories de parties communes dans un immeuble, qui sont généralement classées en deux grandes catégories :
● Les parties communes générales : Ce sont celles qui concernent tous les copropriétaires. Par exemple, les halls, les escaliers, ou encore les murs porteurs de l’immeuble.
● Les parties communes spéciales : Celles-ci sont réservées à l’usage de certains copropriétaires seulement, comme des parkings souterrains ou des jardins partagés par les résidents d’un seul bâtiment dans une copropriété qui en compte plusieurs.
Les obligations qui découlent des parties communes
Chaque copropriétaire dispose alors du droit d’utiliser les parties communes, mais ce droit s’accompagne de certaines obligations. Par exemple, un copropriétaire ne peut pas occuper de manière exclusive une partie commune ou la modifier sans l’autorisation de l’assemblée générale.
Les obligations d’entretien des parties communes
L’entretien de ces espaces communs est une responsabilité partagée par tous les copropriétaires. Cela inclut non seulement le nettoyage, mais aussi les réparations ou travaux nécessaires pour assurer la sécurité et la bonne utilisation des espaces communs. Pour cela, les copropriétaires paient des charges de copropriété, qui couvrent l’entretien, la gestion et les éventuels travaux dans les parties communes, c’est pour cela qu’il est déterminant de savoir s’il s’agit d’une partie commune dite générale ou spéciale.
De plus, tous les copropriétaires doivent contribuer aux frais d’entretien et de réparation des parties communes, proportionnellement à leur quote-part. Refuser de payer ces charges peut entraîner des sanctions, comme des pénalités de retard ou des actions en justice.
Les prises de décision concernant les parties communes
Les décisions concernant les parties communes sont prises lors des assemblées générales des copropriétaires. Certains travaux peuvent nécessiter une majorité simple, tandis que d’autres, plus importants, doivent être approuvés par une majorité renforcée. C’est le cas pour les rénovations majeures ou l’installation de nouveaux équipements, comme un ascenseur.
◤En bref◥
En conclusion, les parties communes jouent un rôle fondamental dans la gestion d’un immeuble en copropriété. Elles sont essentielles au bon fonctionnement de la vie collective, tout en nécessitant une gestion partagée et un entretien régulier. Il est donc crucial que chaque copropriétaire comprenne ses droits et ses obligations en matière afin d’assurer une cohabitation harmonieuse et un cadre de vie agréable pour tous.
Les règles de droit applicables aux parties communes
Les règles concernant les parties communes en copropriété sont encadrées principalement par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui en précise les modalités d’application. Ces articles de loi, accompagnés du règlement de copropriété spécifique à chaque immeuble, forment le cadre juridique régissant la gestion, l’utilisation et l’entretien des parties communes en copropriété.
Loi du 10 juillet 1965
article 3
Cet article définit ce qu’est une partie commune. Il dispose que « Sont réputées parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux« . L’article 3 pose la base de la distinction entre parties communes et parties privatives.
Loi du 10 juillet 1965
article 6
Il précise que les copropriétaires disposent d’un droit indivis sur les parties communes, en proportion de leur quote-part. Cela signifie que chaque copropriétaire possède une fraction des espaces communs, proportionnelle à la valeur de son lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble.
Loi du 10 juillet 1965
article 9
L’article 9 mentionne les droits des copropriétaires sur l’usage des parties communes. Chaque copropriétaire peut les utiliser librement, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter la destination de l’immeuble.
Loi du 10 juillet 1965
article 10
Il fixe les modalités de répartition des charges relatives aux parties communes. Les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la quote-part détenue dans les parties non privatives, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété.
Loi du 10 juillet 1965
article 25
Il traite des décisions relatives aux parties communes lors des assemblées générales de copropriétaires. Certaines décisions, comme les travaux d’entretien ou de réparation des espaces communs nécessitent un vote à la majorité absolue des copropriétaires.
Loi du 10 juillet 1965
article 26
Cet article régit les décisions plus importantes concernant les parties communes, telles que la vente de celles-ci ou la modification de leur destination. Ces décisions requièrent une majorité renforcée des copropriétaires.
Loi du 10 juillet 1965
article 30
Il traite des travaux d’amélioration des parties communes et des conditions de leur réalisation, notamment concernant l’installation de nouveaux équipements ou infrastructures communes.
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Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour expertiser des parties communes ?
L’expertise de valeur des parties communes dans une copropriété est une tâche délicate qui nécessite un savoir-faire particulier. Contrairement aux biens immobiliers traditionnels, les parties communes ne font pas partie d’une propriété individuelle, ce qui complique leur évaluation. En raison de l’absence d’un marché distinct pour ces espaces partagés, il est essentiel de recourir à un expert immobilier. Cet article explore les raisons pour lesquelles faire appel à un professionnel est crucial pour l’expertise des parties communes, ainsi que les méthodes spécifiques utilisées pour leur évaluation.
Les parties communes, un bien immobilier peu commun
Les parties communes comprennent des éléments tels que les halls d’entrée, les jardins, les parkings et les infrastructures partagées au sein d’un immeuble collectif. Contrairement à un bien immobilier individuel, elles ne peuvent pas être achetées ou vendues séparément. Par conséquent, leur valeur ne peut pas être déterminée par des comparaisons directes sur le marché, rendant leur évaluation plus complexe. Un expert immobilier possède l’expérience nécessaire pour naviguer dans ces spécificités et appliquer des méthodes d’évaluation adaptées.
L’absence de marché pour les parties communes et le besoin de méthodes de calcul particulières
L’absence d’un marché distinct pour les parties communes signifie qu’il n’existe pas de prix de référence standard comme c’est le cas pour les biens immobiliers privés. Pour remédier à ce manque de données, un expert immobilier utilise des méthodes de calcul particulières. Ces méthodes peuvent inclure l’analyse des coûts de construction, les frais d’entretien, ou la valeur d’usage, tout en prenant en compte l’impact de l’état général des parties communes sur la valeur globale de l’immeuble. Grâce à ces techniques, l’expert peut fournir une expertise immobilière précise et fiable.
◤En bref◥
Ainsi, employer un expert immobilier pour l’expertise des parties communes d’une copropriété est essentiel en raison de la complexité de leur évaluation. L’absence de marché distinct et les particularités de ces espaces partagés nécessitent des méthodes de calcul spécifiques que seuls des professionnels formés peuvent appliquer. En faisant appel à un expert en évaluation immobilière, vous vous assurez d’obtenir une évaluation précise et complète, tout en protégeant vos intérêts juridiques et financiers. Pour garantir la valeur de votre investissement immobilier, il est donc judicieux de consulter un expert immobilier qualifié lors de l’expertise des parties communes.
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Pourquoi faire appel à un expert Haussmann Évaluation pour expertiser une partie commune ?
La gestion des parties communes au sein d’une copropriété est essentielle pour assurer un cadre de vie agréable et harmonieux pour tous les copropriétaires. Ces espaces partagés, allant des halls d’entrée aux jardins et infrastructures collectives, nécessitent une évaluation précise pour garantir leur bonne utilisation et entretien. Le Cabinet Haussmann Évaluation est votre partenaire idéal pour réaliser une expertise immobilière complète des parties communes.
Faire appel à nos experts immobiliers vous garantit une évaluation objective intégrant des méthodes spécifiques adaptées à la nature des parties communes. Étant donné l’absence de marché distinct pour ces biens, un savoir-faire particulier est nécessaire pour déterminer leur valeur avec précision. Nos professionnels utilisent des analyses approfondies, prenant en considération l’état général des espaces et les coûts d’entretien.
De plus, notre intervention vous aide à comprendre vos droits ainsi que vos obligations en tant que copropriétaire. Nous assurons la transparence dans la gestion des parties communes, contribuant à limiter les conflits et à optimiser les décisions prises lors des assemblées générales.
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