Institutionnels / OPCI & SCPI
L’expertise immobilière pour les OPCI
Comment s’organise l’évaluation immobilière des OPCI ?
Pour préserver la liquidité des parts et garantir une gestion efficace, les actifs immobiliers détenus par les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont évalués de façon régulière par des experts indépendants. Ce processus repose sur des règles strictes et une méthodologie précise.
Deux experts immobiliers indépendants pour une évaluation immobilière croisée
L’évaluation des biens immobiliers d’un OPCI est confiée à deux experts distincts, sans lien entre eux. Ces professionnels doivent exercer dans le domaine de l’expertise immobilière de manière exclusive, disposer des compétences nécessaires et être reconnus pour leur expérience et leur organisation. Leur indépendance vis-à-vis de la société de gestion et l’absence de tout conflit d’intérêt sont des prérequis essentiels.
Chaque expert est nommé pour une durée de quatre ans, renouvelable une fois. Si l’un des deux experts voit son mandat prolongé, l’autre doit impérativement être remplacé, assurant ainsi une diversité des approches dans le temps.
Expertise immobilière pour les OPCI : Un travail méthodique et complémentaire
Les experts ont pour rôle d’estimer la valeur des biens immobiliers détenus par l’OPCI, que ce soit de façon directe ou indirecte. Pour chaque bien, leurs interventions se complètent : le premier se charge de l’estimation initiale tandis que le second analyse et critique cette évaluation, avec la possibilité de proposer des ajustements.
Cette démarche en deux étapes assure une valorisation précise et cohérente, un élément fondamental pour établir la valeur liquidative des parts de l’OPCI.
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Rythme et méthodes d’évaluation immobilière des OPCI
Les actifs immobiliers des OPCI sont évalués quatre fois par an. Une évaluation complète est réalisée chaque année, comprenant des visites sur site, tandis que les trois autres actualisations trimestrielles se basent sur des données mises à jour, comme l’état des lieux locatifs ou les prévisions de travaux.
Les experts s’appuient sur des méthodologies reconnues pour fixer la valeur des biens. Ils peuvent notamment recourir à une approche comparative, en étudiant des biens similaires sur le marché, ou utiliser des techniques fondées sur les revenus, comme la capitalisation des loyers ou l’actualisation des flux financiers futurs. Afin de garantir une impartialité dans les évaluations, les portefeuilles sont redistribués entre les experts chaque année.
Transparence et organisation des expertises immobilières des OPCI
Les experts doivent disposer de toutes les informations nécessaires pour mener leur mission à bien. Ces données incluent les détails techniques des immeubles (par exemple, les travaux prévus), les informations locatives (contrats de location, résiliations, nouveaux baux) et les aspects financiers (coûts des travaux passés ou futurs).
Leurs conclusions sont regroupées dans un rapport en deux volets. Le premier, établi par l’expert initial, présente la valeur estimée et les calculs ayant conduit à cette évaluation. Le second, rédigé par l’expert critique, détaille les vérifications effectuées, la méthode employée et, si nécessaire, propose une révision de la valeur initiale.
Un rapport récapitulatif est élaboré en fin d’année, résumant l’ensemble des travaux réalisés. Ce document est soumis à l’examen de l’AMF pour garantir la conformité et la transparence de la démarche.
Cette organisation rigoureuse et encadrée, combinant impartialité et collaboration, est un facteur clé pour maintenir la confiance dans les OPCI et assurer la pertinence de leur gestion.
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Haussmann Evaluation, un cabinet d’expertise immobilière composé d’un collège d’experts agréés, est impliqué dans l’évaluation des actifs immobiliers des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), un processus essentiel pour préserver la liquidité des parts et assurer une gestion efficace. Les évaluations régulières, réalisées par des experts indépendants selon des règles et méthodologies strictes, garantissent la précision et la cohérence de la valeur des biens.
Pour chaque OPCI, deux experts indépendants et sans lien entre eux sont désignés pour une évaluation croisée des biens. Ces experts, sélectionnés pour leurs compétences et leur expérience, doivent rester indépendants de la société de gestion et exempts de tout conflit d’intérêts. Chacun est nommé pour quatre ans, renouvelable une fois, avec la règle que si l’un prolonge son mandat, l’autre doit être remplacé, assurant une diversité méthodologique.
Chaque bien est d’abord estimé par le premier expert, puis critiqué par le second, qui peut ajuster l’évaluation. Ce processus en deux étapes garantit une valorisation précise, fondamentale pour déterminer la valeur liquidative des parts de l’OPCI.
Les actifs sont évalués quatre fois par an, avec une évaluation complète comprenant des visites sur site chaque année, tandis que les trois autres sont des actualisations basées sur des données récentes. Les méthodes utilisées incluent l’approche comparative par le marché et des techniques fondées sur les revenus, comme la capitalisation des loyers. Les portefeuilles sont redistribués annuellement entre les experts pour maintenir l’impartialité.
Les experts ont accès à des informations complètes sur les biens, incluant des détails techniques, locatifs, et financiers, nécessaires à leur mission. Deux volets composent leur rapport : le premier, par l’expert initial, présente la valeur estimée et ses calculs, et le second, l’analyse critique et les éventuelles révisions. Un rapport récapitulatif annuel synthétise tous les travaux pour examen par l’AMF, garantissant la transparence et la conformité des évaluations.
Cette organisation rigoureuse, mêlant impartialité et collaboration, est vitale pour maintenir la confiance dans les OPCI et assurer la pertinence de leur gestion.