La valorisation d’un hôtel repose sur une approche spécifique, adaptée aux caractéristiques économiques et immobilières de cet actif monovalent. La méthode hôtelière permet notamment de déterminer la valeur locative à partir du chiffre d’affaires théorique de l’établissement et d’un taux d’effort, avant de convertir cette valeur en valeur vénale des murs par capitalisation. L’expertise immobilière permet ainsi de déterminer une valeur cohérente avec le potentiel réel de l’hôtel et les conditions de son marché.
Méthodes de valorisation d’un hôtel : comment déterminer la valeur vénale des murs ?
L’évaluation d’un hôtel ne peut pas être appréhendée comme celle d’un immeuble de bureaux, d’un logement ou d’un local commercial classique. Un établissement hôtelier constitue généralement un actif monovalent, c’est-à-dire un immeuble dont la configuration et les caractéristiques sont étroitement liées à son exploitation.
La valeur des murs dépend donc directement de la capacité de l’établissement à générer un niveau de chiffre d’affaires et de rentabilité compatible avec les caractéristiques de l’immeuble, son emplacement, sa catégorie et son environnement concurrentiel.
Dans ce contexte, la méthode hôtelière constitue l’une des principales méthodes utilisées pour déterminer la valeur locative d’un hôtel. Cette approche peut ensuite être complétée par une capitalisation de la valeur locative afin d’obtenir une estimation de la valeur vénale des murs.
L’expertise d’un hôtel nécessite ainsi de dissocier clairement la valeur de l’immobilier de celle de l’exploitation commerciale.
Une expertise immobilière adaptée aux spécificités des hôtels
L’expertise d’un établissement hôtelier ne peut pas être fondée uniquement sur une comparaison de prix au mètre carré. La valeur d’un hôtel résulte de la combinaison de nombreux paramètres immobiliers et économiques.
L’expert immobilier analyse notamment la localisation de l’établissement, son environnement commercial et touristique, le nombre de chambres, leur superficie et leur niveau de confort, la catégorie de l’hôtel, la qualité des parties communes, les équipements proposés ainsi que l’état général de l’immeuble.
Cette analyse immobilière est complétée par une étude de la capacité économique de l’établissement. Le taux d’occupation, le prix moyen des chambres, le chiffre d’affaires réalisé, le RevPAR, les revenus annexes et les performances observées sur le marché local permettent d’apprécier le potentiel réel de l’actif.
L’objectif n’est pas simplement de reproduire les résultats historiques de l’exploitation, mais de déterminer le niveau de performance qu’un opérateur normalement compétent pourrait raisonnablement atteindre compte tenu des caractéristiques de l’hôtel et de son environnement.
La méthode hôtelière pour déterminer la valeur des murs
La méthode hôtelière constitue une méthode particulièrement adaptée à la valorisation des murs d’un établissement hôtelier.
Son principe consiste à partir d’un chiffre d’affaires hôtelier théorique et normatif, déterminé à partir des caractéristiques de l’établissement et de son marché. Un taux d’effort est ensuite appliqué afin de déterminer le montant de loyer que l’exploitation peut raisonnablement supporter.
Cette analyse permet de déterminer une valeur locative des murs.
La valeur locative ainsi obtenue peut ensuite être capitalisée au moyen d’un taux de capitalisation adapté au niveau de risque et aux caractéristiques de l’actif afin de déterminer une indication de sa valeur vénale.
Le raisonnement peut ainsi être résumé de manière très simple :
Chiffre d’affaires théorique → taux d’effort → valeur locative → taux de capitalisation → valeur vénale des murs.
Cette méthode permet de prendre en compte la relation particulière qui existe entre l’immobilier hôtelier et son exploitation.
Déterminer un chiffre d’affaires théorique
La première étape de la méthode consiste à déterminer le chiffre d’affaires susceptible d’être généré par l’établissement dans des conditions normales d’exploitation.
L’expert analyse notamment le nombre de chambres disponibles, le taux d’occupation potentiel et le prix moyen pouvant être pratiqué compte tenu de la catégorie de l’hôtel et de son positionnement.
Les recettes provenant de la restauration, du bar, des séminaires, des espaces de réception, du spa, du parking ou d’autres prestations peuvent également être prises en considération lorsqu’elles participent réellement à l’économie de l’établissement.
Le chiffre d’affaires historique constitue une information importante, mais il ne doit pas être repris automatiquement. Une exploitation peut être sous-performante alors que l’immeuble possède un potentiel important. À l’inverse, des performances exceptionnellement élevées peuvent ne pas être représentatives d’un niveau durable.
L’expert recherche donc un chiffre d’affaires normatif, correspondant au potentiel économique raisonnablement accessible à l’établissement.
Le rôle du marché hôtelier dans l’évaluation
La valorisation d’un hôtel nécessite également une analyse précise de son environnement.
Un établissement situé dans un quartier touristique majeur de Paris, à proximité d’une gare internationale ou d’un important centre d’affaires ne présente pas les mêmes caractéristiques qu’un hôtel implanté sur un marché secondaire.
La demande touristique et professionnelle, la saisonnalité, l’offre concurrente, les projets urbains, les infrastructures de transport et les perspectives d’évolution de la fréquentation sont autant d’éléments susceptibles d’influencer la valeur.
L’expert compare également l’établissement à des hôtels présentant des caractéristiques similaires afin d’apprécier son positionnement et la cohérence de ses performances.
Cette analyse permet de déterminer si le chiffre d’affaires observé correspond au potentiel réel de l’actif ou si des ajustements doivent être apportés.
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Le taux d’effort et la détermination de la valeur locative
Après avoir déterminé le chiffre d’affaires théorique, l’expert recherche le taux d’effort approprié.
Le taux d’effort correspond à la part du chiffre d’affaires que l’exploitation peut raisonnablement consacrer au paiement du loyer des murs tout en conservant une rentabilité suffisante.
Il ne peut pas être considéré comme une donnée uniforme applicable à tous les hôtels.
Il dépend notamment de la catégorie de l’établissement, de sa localisation, de son niveau de concurrence, de ses prestations, de sa structure de charges, de son niveau de chiffre d’affaires et de ses perspectives économiques.
L’application du taux d’effort au chiffre d’affaires théorique permet ainsi d’obtenir une valeur locative économiquement supportable.
Cette étape est essentielle car elle permet de relier directement la valeur immobilière aux capacités économiques de l’exploitation.
La capitalisation de la valeur locative
Une fois la valeur locative déterminée, l’expert peut rechercher la valeur vénale des murs par capitalisation.
La formule de principe est :
Valeur vénale = valeur locative / taux de capitalisation.
Le taux de capitalisation dépend du niveau de risque associé à l’investissement et des caractéristiques propres à l’actif.
L’expert analyse notamment la localisation, la qualité de l’immeuble, la pérennité du marché hôtelier, la qualité de l’exploitation, la visibilité des revenus, les conditions locatives et les perspectives de valorisation.
Un établissement bénéficiant d’un emplacement exceptionnel et d’une forte profondeur de marché pourra ainsi présenter un taux de capitalisation différent d’un hôtel exposé à davantage de risques économiques ou immobiliers.
Le RevPAR, un indicateur important de la performance hôtelière
Le RevPAR constitue un indicateur particulièrement utile dans l’analyse d’un hôtel.
Il permet de mesurer le revenu généré par chambre disponible en combinant le prix moyen et le taux d’occupation.
Le RevPAR permet notamment de comparer les performances d’un établissement avec celles d’hôtels concurrents appartenant à une catégorie similaire.
Cet indicateur doit toutefois être interprété avec prudence dans le cadre d’une expertise immobilière. Un RevPAR élevé ne signifie pas nécessairement que les murs présentent une valeur supérieure. L’expert doit également apprécier les charges, les investissements nécessaires, l’état de l’immeuble, la qualité de l’exploitation et la pérennité des performances.
L’importance de l’état immobilier de l’hôtel
La performance économique ne constitue qu’une composante de la valeur.
L’état de l’immeuble peut avoir une influence considérable sur la valeur vénale des murs. Un hôtel nécessitant une rénovation importante ne peut pas être valorisé de la même manière qu’un établissement récemment restructuré.
L’expert examine donc l’état des façades, de la toiture, des équipements techniques, des chambres et des parties communes. Les installations électriques, les équipements de sécurité, l’accessibilité, la performance énergétique et les éventuelles obligations de mise aux normes sont également pris en compte.
Les travaux nécessaires au maintien ou à l’amélioration du positionnement de l’hôtel doivent être intégrés à l’analyse économique de l’actif.
Distinguer la valeur des murs de celle du fonds de commerce
La distinction entre les murs et le fonds de commerce est fondamentale dans toute expertise hôtelière.
Les murs d’hôtel correspondent à l’immobilier et aux droits qui lui sont attachés. Le fonds de commerce correspond quant à lui à la valeur économique de l’activité exploitée dans l’établissement.
Ces deux valeurs peuvent être liées, mais elles ne doivent pas être confondues.
Cette distinction est particulièrement importante lors d’une acquisition, d’une cession, d’un financement, d’une restructuration patrimoniale ou d’une opération portant sur les titres d’une société exploitant l’hôtel.
L’expert immobilier doit donc définir précisément le périmètre de la mission et la nature de la valeur recherchée avant de procéder à son évaluation.
Les méthodes complémentaires de valorisation
La méthode hôtelière constitue généralement une approche centrale pour les actifs monovalents, mais elle peut être confrontée à d’autres méthodes afin de vérifier la cohérence du résultat.
La méthode par comparaison peut notamment être utilisée lorsque des transactions portant sur des établissements présentant des caractéristiques suffisamment proches sont disponibles.
L’analyse peut porter sur le prix par chambre, le prix rapporté à la surface ou d’autres indicateurs permettant de comparer l’actif avec les références du marché.
La méthode par capitalisation du revenu peut également être utilisée lorsque les conditions de l’actif permettent de déterminer une valeur locative suffisamment fiable.
La pertinence de chaque méthode dépend toutefois des caractéristiques de l’établissement et de la nature de la mission d’expertise.
La valeur finale retenue résulte ainsi de la confrontation de plusieurs analyses, et non de l’application automatique d’une formule.
Dans quels cas réaliser une expertise hôtelière ?
Une expertise immobilière hôtelière peut être réalisée dans le cadre d’une acquisition ou d’une cession d’établissement, d’un financement ou d’un refinancement, d’une restructuration patrimoniale ou d’une réorganisation d’un groupe hôtelier.
Elle peut également être nécessaire dans le cadre d’une succession, d’une donation, d’une transmission, d’une réévaluation comptable, d’un arbitrage patrimonial ou d’une analyse préalable à un investissement.
La détermination de la valeur vénale des murs peut également être nécessaire pour apprécier la valeur d’un patrimoine immobilier détenu par une société ou un investisseur institutionnel.
Dans chacune de ces situations, l’expert adapte son approche à l’objectif de la mission et à la nature de la valeur recherchée.
Pourquoi faire appel à Haussmann Évaluation pour valoriser un hôtel ?
La valorisation d’un hôtel nécessite une connaissance approfondie à la fois du marché immobilier et du fonctionnement économique de l’activité hôtelière.
Haussmann Évaluation intervient dans l’évaluation des actifs hôteliers en distinguant clairement les enjeux liés à l’immobilier de ceux liés à l’exploitation.
Notre approche consiste à analyser l’emplacement et les caractéristiques de l’immeuble, à étudier son environnement concurrentiel, à déterminer son potentiel économique, à établir un chiffre d’affaires normatif, à apprécier le taux d’effort applicable et à déterminer une valeur locative avant de procéder, lorsque cela est pertinent, à la capitalisation de cette valeur.
Les résultats sont ensuite confrontés aux références disponibles sur le marché afin de vérifier la cohérence de la valeur obtenue.
Cette démarche permet de produire une expertise immobilière indépendante et argumentée, adaptée aux spécificités de chaque établissement.
Une expertise fondée sur le potentiel réel de l’actif
Chaque hôtel possède ses propres caractéristiques et ne peut être valorisé à partir d’un simple prix moyen au mètre carré ou d’un prix théorique par chambre.
La valeur vénale résulte de la capacité de l’expert à comprendre simultanément l’immobilier, l’exploitation et le marché dans lequel l’établissement évolue.
La méthode hôtelière permet précisément de faire le lien entre ces différents paramètres en partant du potentiel économique de l’établissement pour déterminer la valeur que ses murs peuvent raisonnablement représenter pour un investisseur.
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FAQ– Nos experts vous guident dans les méthodes d’évaluation des hôtels
Qu’est-ce que le RevPAR et pourquoi est-il important ?
Le RevPAR, ou revenu par chambre disponible, est un indicateur fondamental dans le secteur hôtelier. Il mesure le revenu généré en moyenne par chaque chambre disponible, en combinant le taux d’occupation et le prix moyen par chambre (ADR). Un RevPAR élevé signifie que l’hôtel maximise ses revenus par chambre, ce qui impacte directement la valorisation d’un établissement hôtelier et la rentabilité à long terme.
Quel est l’impact de la saisonnalité sur la valorisation d’un hôtel ?
La saisonnalité influence la rentabilité d’un hôtel en provoquant des fluctuations importantes des revenus selon les périodes de l’année. Une forte saisonnalité peut réduire la stabilité financière, ce qui doit être intégré dans la valorisation via des ajustements des flux de trésorerie et des taux de capitalisation, afin de refléter le risque lié à ces variations.
Comment valoriser un hôtel en période de crise économique ?
En période de crise économique, la valorisation d’un hôtel doit intégrer des hypothèses prudentes : réduction des prévisions de chiffre d’affaires, hausse du taux de capitalisation pour refléter le risque accru, et prise en compte des aides gouvernementales ou dispositifs de soutien. Cette approche garantit une estimation réaliste, adaptée aux contraintes du marché.
Quelle est la différence entre valorisation d’un hôtel indépendant et d’une chaîne hôtelière ?
Les hôtels appartenant à une chaîne hôtelière bénéficient souvent d’une marque reconnue, d’une gestion standardisée, et d’une clientèle fidèle, ce qui augmente leur valeur. En revanche, la valorisation d’un hôtel indépendant repose davantage sur sa gestion locale, son positionnement unique, et sa notoriété propre, avec un risque parfois plus élevé.
Comment l’emplacement influence-t-il la valeur d’un hôtel ?
L’emplacement est un facteur déterminant dans la valorisation d’un hôtel. Un hôtel situé dans un centre-ville animé, une zone touristique ou à proximité des transports en commun bénéficiera d’une forte demande, ce qui se traduit par un taux d’occupation plus élevé et des tarifs plus élevés. Ainsi, l’emplacement augmente considérablement la valeur marchande et le potentiel de rentabilité.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH