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Indemnité d’éviction : caractère transférable ou non transférable du fonds de commerce
Le caractère transférable ou non du fonds de commerce
Lorsqu’un bailleur refuse de renouveler le bail commercial d’un locataire sans motif légitime, il est tenu de verser une indemnité d’éviction. Celle-ci vise à compenser le préjudice subi par le locataire, notamment la perte d’exploitation liée à la cessation ou au déplacement de son fonds de commerce. Cependant, un facteur essentiel entre en jeu dans le calcul de cette indemnité : le caractère transférable ou non-transférable du fonds de commerce. Dans cet article, nous explorons l’impact de ce critère sur l’indemnité d’éviction, les distinctions entre fonds transférables et non-transférables, et les implications pour les parties concernées.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée par le bailleur au locataire lorsque ce dernier perd son droit au renouvellement du bail commercial.
Objectifs de l’indemnité :
● Réparer le préjudice subi par le locataire, notamment la perte d’exploitation et de clientèle.
● Faciliter la réinstallation du locataire dans un autre local pour poursuivre son activité.
Fonds de commerce : transférable ou non transférable ?
Le caractère transférable ou non transférable d’un fonds de commerce est déterminant pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction. Il s’agit de déterminer sur quel actif reposera le calcul de l’indemnité principale.
Fonds de commerce transférable
Un fonds de commerce est considéré comme transférable lorsque l’activité peut être poursuivie dans un autre local sans perdre l’essentiel de sa clientèle et de sa rentabilité.
Impact sur l’indemnité d’éviction :
● Réinstallation possible : L’indemnité inclura principalement les frais de déménagement, de réinstallation, et la perte éventuelle de chiffre d’affaires pendant la transition.
● Valeur réduite : L’absence de dépendance à l’emplacement peut réduire le montant de l’indemnité à moins que la valeur du droit au bail soit supérieur à la valeur du fonds de commerce.
Exemples :
● Activités en ligne ou e-commerce.
● Entreprises de services à forte mobilité (consultants, agences de communication).
● Commerces dont la clientèle est moins dépendante de l’emplacement (livraison, entreprises B2B).
Fonds de commerce non transférable
Un fonds de commerce est dit non transférable lorsque l’activité est étroitement liée à son emplacement et que le changement de lieu entraînerait une perte totale de clientèle ou de valeur.
Impact sur l’indemnité d’éviction :
● Perte irréparable : L’indemnité devra couvrir la perte totale de la valeur du fonds de commerce.
● Valeur plus élevée : Le caractère non transférable justifie une indemnisation plus importante basée sur la valeur du fonds de commerce.
Exemples :
● Restaurants ou cafés situés dans des zones à fort passage.
● Boutiques de luxe ou magasins bénéficiant d’une image de marque liée à l’adresse.
● Activités artisanales ou locales dont la clientèle est fidèle à l’emplacement (boulangeries, salons de coiffure).
Calcul de l’indemnité d’éviction selon le caractère transférable
Pour un fonds de commerce transférable
Le calcul inclut les éléments suivants :
● Valeur du droit au bail : base de l’indemnité principale
● Frais de déménagement : Transport du matériel, du stock et des équipements.
● Frais de réinstallation : Aménagement des nouveaux locaux, transfert administratif.
● Trouble d’exploitation : Compensation pour la période où l’activité est suspendue ou ralentie.
● Trouble commercial : Environ 15 jours de masse salariale ou 3 mois d’EBE
● Frais d’agence : on les évalue entre 12 et 15 % de la valeur locative
● Frais de communication : Informer la clientèle de la nouvelle adresse.
● Perte de clientèle : Environ 10 % du dernier CA
● Double loyer : Entre 1 à 3 mois de valeur locative de marché
● Frais de licenciement : Dans le cas de licenciements éventuels
Pour un fonds de commerce non-transférable
Le calcul prend en compte :
● Valeur du fonds de commerce : Estimée en fonction de la rentabilité, de la clientèle, et de l’image de marque. Elle constitue l’indemnité principale
● Frais de réinstallation : Aménagement des nouveaux locaux, transfert administratif.
● Frais de licenciement : Dans le cas de licenciements éventuels
● Trouble d’exploitation : Compensation pour la période où l’activité est suspendue ou ralentie.
● Trouble commercial : Environ 15 jours de masse salariale ou 3 mois d’EBE
● Frais de remploi : Entre 8 et 10 % de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail.
Points d’attention dans l’évaluation d’un fonds de commerce
Analyse approfondie de la transférabilité
La transférabilité du fonds dépend de plusieurs critères :
● Nature de l’activité : Certaines activités, comme les services en ligne, sont intrinsèquement plus transférables.
● Fidélité de la clientèle : Une clientèle locale, attachée à l’emplacement, rend le fonds moins transférable.
● Spécificités du local : Les caractéristiques uniques des locaux (taille, agencement, emplacement) peuvent rendre la réinstallation difficile.
Justification des pertes
Le locataire doit fournir des preuves tangibles pour justifier les pertes (chiffre d’affaires, coûts de déménagement, perte de clientèle).
Impact des clauses du bail
Les conditions spécifiques du bail (durée restante, clause d’exclusivité) peuvent influencer le calcul de l’indemnité.
Rôle des experts immobiliers dans l’évaluation dans le calcul de l’indemnité d’éviction
Faire appel à un expert en évaluation immobilière est essentiel pour :
● Déterminer précisément la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail
● Analyser le caractère transférable ou non-transférable de l’activité.
● Fournir un rapport objectif pour sécuriser les négociations ou trancher les litiges.
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Exemple pratique : fonds de commerce non transférable
Contexte :
Un restaurant situé dans une zone très touristique est évincé sans renouvellement de son bail.
▶ Nature du fonds : Non-transférable, car le restaurant dépend de la clientèle locale et de la visibilité offerte par l’emplacement.
▶ Valeur du fonds de commerce : 300 000 €, calculée en fonction du chiffre d’affaires annuel et des bénéfices.
▶ Indemnités accessoires : 50 000 € (déménagement, réinstallation, communication).
▶ Indemnité totale :
300 000 € (indemnité principale) + 50 000 € (indemnités accessoires) = 350 000 €.
◤ En bref ◥
Le caractère transférable ou non-transférable du fonds de commerce est un facteur clé dans le calcul de l’indemnité d’éviction. Un fonds transférable implique des coûts de réinstallation moindres, tandis qu’un fonds non-transférable justifie une indemnisation plus importante pour compenser la perte de clientèle et de valeur.
Pour garantir une évaluation juste et adaptée, il est crucial de s’appuyer sur des experts en évaluation immobilière et commerciale, capables de prendre en compte les spécificités de chaque cas. Une analyse approfondie et objective est indispensable pour protéger les droits des locataires et sécuriser les transactions.