Contexte d’intervention de l’expert :

Trois héritiers contactent l’expert immobilier afin de déterminer la valeur vénale de biens immobiliers compris dans l’actif de la succession.

L’objectif de l’expertise immobilière est double. D’une part, les héritiers souhaitent connaître la valeur de tous les actifs immobiliers afin d’effectuer la déclaration de succession et d’éviter toute contestation éventuelle de la part de l’administration fiscale. D’autre part, les héritiers désirent vendre les quatre biens immobiliers issus de la succession. Afin d’établir une valeur objective et de permettre une transaction au prix de marché, il a été demandé à l’évaluateur de déterminer la valeur des biens après d’importants travaux de rafraichissement et de restructuration.

Deux hypothèses de valorisation sont demandées à l’expert :

–La valeur vénale actuelle des biens afin de les déclarer à la succession.

–La valeur vénale projetée des biens afin de mettre les appartements et le local professionnel à la vente.

Typologie d’actif immobilier

 La succession concernant quatre actifs immobiliers, à savoir :

Un local professionnel en rez-de-chaussée, sans linéaire vitrine. Actuellement inoccupé mais proposé à la location.

Un appartement à usage d’habitation de type 3 au premier étage. L’appartement n’est pas mis à bail car il est voué à faire l’objet de travaux de rénovation.

Un appartement à usage d’habitation de type 3 au quatrième étage. Il n’est pas occupé par des preneurs compte tenu de son état d’usage.

Un appartement à usage d’habitation de type 3 au premier étage. L’appartement est occupé par des locataires en vertu d’un bail d’habitation.

Localisation du bien immobilier

Les biens sont situés dans quatre communes différentes, à proximité de Bordeaux, constituant toutes des polarités urbaines. Elles possèdent une structure commerciale importante et de nombreux équipements leur conférant une forte attractivité. Les bourgs adoptent une morphologie concentrique, caractérisée par des rues étroites, piétonnes et une forte densité bâtie.

Descriptif du bien immobilier

Les biens, appartements et local professionnel, bénéficient tous d’un emplacement en centre historique uniquement réservé à un usage piéton dans une rue principale et ne possédant aucune nuisance. Il est toutefois à noter l’absence de stationnement à proximité immédiate.

Il s’agit d’immeubles anciens possédant du cachet. Les appartements sont lumineux avec un agencement d’époque et prestations anciennes, à rafraichir intégralement.

Les lots possèdent toutefois des prestations de bonne gamme (parquet massif).

L’ensemble des biens immobiliers sont voués à faire l’objet de travaux de restructuration, de rafraîchissement et de mise aux normes afin de les mettre en location. Une restructuration du plan est nécessaire pour parvenir aux normes d’habitabilité d’aujourd’hui. Les volumes des pièces permettant un réaménagement du plan aisé permettant d’envisager une création de valeur. Les travaux futurs permettront un gain de classement énergétique en remplaçant notamment les simples vitrages par du double.

Il est prévu que les appartements de 3 pièces soient transformés en appartements de 4 pièces.

Le local professionnel est divisé en deux parties par la partie commune se situant au milieu des deux volumes ce qui ne permet pas un usage classique de ce local.

Méthodologie(s) de valorisation employée(s)

Valorisation projetée des biens immobiliers du fait des travaux prévus

Les biens ont été valorisés en état actuel apparent d’entretien et d’aménagement, soit l’état constaté à la date de la visite de l’expert immobilier. Également, dans leur état futur, après l’achèvement des travaux de modification du plan ainsi que des rafraîchissements projetés.

Méthode par comparaison directe

La recherche de référence de comparables de biens vendus s’est portée sur un rayon relativement restreint de 300 mètres autour des biens immobiliers à expertiser. La recherche de comparaison s’est portée sur des appartements de 3 pièces. Pour les appartements de type 3, le marché est relativement dynamique ;

La recherche de comparaison s’est également portée sur des appartements de 4 pièces afin d’établir la valeur vénale des biens après travaux.

Il a été remarqué que pour les appartements de type 4, le marché est plus restreint que les 3 pièces.

 Ainsi, pour des appartements de type 3, non rénovés, la fourchette de valeur est relativement restreinte puisque les éléments de comparaison varient entre 2 279 et 3 000 €/m², selon leur état de conservation. En effet, les appartements à rafraîchir en intégralité (restructuration du plan, rafraîchissements muraux et de sol ainsi que la mise en place d’équipements) se situent en bas de la fourchette, soit à une valeur métrique de moins de 2 500 €/m². A l’inverse, ceux demandant un degré moindre de rénovation (rafraîchissement uniquement des revêtements de sol et muraux) vont se situer dans une fourchette plus haute, soit entre 2 500 et 3 000 €/m2 ;

Concernant les appartements de type 4, rénovés, les données se situent dans une fourchette restreinte, entre 3 333 et 3 914 €/m2 ;

 Également, il a été recherché des éléments de comparaison pour des biens professionnels, sans linéaire vitrine. Pour les locaux professionnels, peu de références ont pu être dégagées, démontrant la faible offre et la faible demande sur le secteur.

S’agissant d’un local en pied d’immeuble et en centre bourg, la recherche s’est portée sur des locaux commerciaux, avec linéaire vitrine, et dans un secteur plus étendu puisque des éléments de référence ont été dégagés sur des communes voisines et/ou des locaux affectés principalement à un usage tertiaire.  Il conviendra toutefois d’effectuer un abattement sur la valeur moyenne de référence puisque le local à considérer de dispose pas de linéaire vitrine.

De même, pour des biens professionnels rénovés, dans des communes voisines et pour des locaux avec linéaires vitrines, la fourchette de valeur est relativement restreinte.

De ces constatations, l’expert immobilier a pu obtenir une valeur moyenne de référence.

Méthode par capitalisation du revenu

L’un des appartements est loué selon un bail d’habitation. Ainsi, la valeur vénale de l’immeuble occupé réside dans une méthodologie financière de rentabilité, après une analyse approfondie du bail et de la valeur locative.

Pour les appartements inoccupés, leur valeur vénale peut également être approchée par une méthode financière dans l’hypothèse où l’acquéreur achèterait pour investir. De ce fait, la valeur la plus probante des murs est établie sur la notion de rentabilité qu’apporte son occupation.

Ainsi, la valeur vénale de l’immeuble occupé réside dans une méthodologie financière de rentabilité, après une analyse approfondie des valeurs locatives de marché.

Détermination d’un loyer théorique

L’expert immobilier a procédé à la recherche de référence comparables de biens à la location concernant des appartements de type 3 et des appartements de 4 pièces.

De même, il a été recherché des éléments de comparaison pour des locaux professionnels, sans vitrine.

Pour des appartements de type 3, la fourchette de valeur varie entre 115 et 155 €/m²/an, selon leur état de conservation.

Cependant, les appartements à considérer sont à rafraîchir en intégralité (restructuration du plan, rafraîchissements muraux et de sol ainsi que la mise en place d’équipements) et doivent faire l’objet d’un abattement sur ces valeurs de référence pour se situer dans une fourchette basse de valeur.

Concernant les appartements de type 4, rénovés, les références se situent dans une fourchette restreinte, selon leur niveau de rafraichissement.

De ces éléments, une valeur locative théorique a pu être déterminée.

Application d’un taux de capitalisation

Le taux de capitalisation a été déterminé par l’expert immobilier en tenant compte de la plus-value latente espérée, du risque locatif associé à ces typologies d’actifs, aux qualités architecturales que possèdent les biens immobiliers ainsi que leur état technique.

Ce taux de capitalisation a été appliqué aux loyers théoriques, pour les biens libres d’occupation et au loyer effectif pour l’appartement mis à bail.

Le taux employé a ainsi pu permettre à l’expert immobilier de dégager la valeur vénale des différents biens compris dans la succession.

Abattement retenu pour indivision successorale

Dans un contexte déclaratif (déclaration de la succession), des abattements sont admis par l’administration fiscale. Ces abattements sur la valeur vénale des biens immobiliers permettent ainsi d’alléger le montant des droits de succession dus.

Les biens étant détenus en indivision (suite au décès), leur liquidité sur le marché se voit restreinte du fait que les décisions concernant la gestion et l’administration des biens sont soumises à des contraintes (prise de décision, engagements financiers, …).  

De même, la jurisprudence précise que la méthode par comparaison directe doit permettre d’établir des références de biens similaires qu’il s’agisse de similitude quant à la situation géographique, physique, économique et juridique du bien. Or, les comparables sélectionnés sont détenus en pleine propriété ce qui justifie un abattement sur la valeur vénale à déterminer du fait de la situation d’indivision successorale.  

Par conséquent, la valeur vénale des actifs immobiliers a pu bénéficier d’un abattement et ainsi minorer le montant des droits dus par les héritiers.

Faire appel au cabinet Haussmann Expertise, c’est s’assurer d’une évaluation immobilière fiable et conforme aux exigences fiscales en matière de succession. Nos experts s’appuient sur des méthodes reconnues, adaptées à chaque bien, pour établir une valeur vénale objective, prenant en compte les travaux envisagés et la situation d’indivision successorale. Ainsi, nous sécurisons la déclaration de succession et protégeons les intérêts des héritiers contre toute contestation. Confiez-nous votre projet d’estimation immobilière pour une succession sereine et transparente, en toute confiance.

Besoin d’évaluer la valeur vénale de biens immobiliers lors d’une succession ? Haussmann Évaluation réalise des expertises fiables pour protéger les héritiers et sécuriser la déclaration fiscale.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH