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Bail à construction & loyer
Évaluation du loyer d’un bail à construction
Le montant du loyer (redevance) dans le cadre d’un bail à construction doit refléter la valeur économique du bien mis à disposition par le propriétaire, en tenant compte des améliorations qui lui reviendront en fin de bail. Les méthodes les plus appropriées pour estimer ce loyer sont l’approche par l’apport net et l’évaluation basée sur le cash-flow disponible.
Valorisation du loyer d’un bail à construction : L’approche par l’apport net
Lorsqu’un bail à construction arrive à son terme, les ouvrages édifiés par l’occupant sont restitués au propriétaire du terrain. Cette méthode repose sur l’idée que le propriétaire renonce temporairement à l’usage de son bien, tout en bénéficiant des constructions réalisées par l’occupant une fois la période du bail à construction écoulée.
Elle consiste à quantifier la valeur nette de l’apport du bailleur et à lui appliquer un taux de capitalisation, assurant une rémunération adaptée à la mise à disposition du bien.
Ce raisonnement repose sur l’hypothèse selon laquelle la valeur des aménagements réalisés par l’occupant au début du contrat équivaut à leur valeur future à la fin du bail à construction. En effet, l’occupant est contractuellement tenu de maintenir ces infrastructures en bon état durant toute la durée du bail.
Détermination de l’apport net
L’apport net est déterminé selon la formule suivante :
Apport net =
Valeur actuelle du bien mis en bail à construction – Valeur actualisée des investissements ou constructions à la fin du contrat
L’évaluation repose donc sur une estimation de la valeur vénale du terrain mis à disposition et sur l’actualisation de la valeur des constructions à l’issue du bail à construction.
Détermination du taux d’actualisation
Le taux d’actualisation prend en compte :
● Le rendement des placements sans risque, qui intègre l’inflation et la valeur temporelle de l’argent (souvent basé sur les OAT à long terme).
● Une prime de risque, reflétant l’incertitude sur les revenus futurs, évaluée par expertise.
● Une prime d’illiquidité, traduisant la difficulté à négocier un bail à construction sur le marché.
La valeur future des aménagements reste une estimation approximative, dépendant de divers facteurs pouvant influencer leur valorisation à l’issue du bail à construction.
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Détermination du loyer du bail à construction
Calcul du taux de capitalisation
Le propriétaire du bien mis à disposition peut légitimement attendre une rémunération équivalente à celle qu’il percevrait s’il louait directement son bien.
Calcul du loyer
Le loyer annuel du bail à construction est obtenu en appliquant le taux de capitalisation à l’apport net.
Evaluation du loyer du bail à construction : Estimation basée sur le partage du cash-flow disponible
Le cash-flow disponible correspond au flux de trésorerie net restant après règlement des charges d’exploitation et des obligations financières courantes.
Le montant du loyer capitalisé est déterminé en appliquant la proportion de la valeur du terrain dans l’opération au total des cash-flows disponibles.
L’actualisation de ces flux permet d’obtenir leur valeur à une date donnée à l’aide d’un taux d’actualisation approprié.