Actualités & Infos / Hospitality
Les derniers correctifs de la méthode hôtelière
L’évolution de la méthode hôtelière et enjeux du marché immobilier
La méthode hôtelière, outil traditionnel d’évaluation des loyers hôteliers, doit s’adapter aux profondes mutations du secteur. L’essor des plateformes en ligne, la volatilité des tarifs et les nouvelles réglementations rendent indispensable une actualisation de cette méthode. Les experts immobiliers ont ainsi élaboré une nouvelle approche, plus en phase avec les réalités du marché.
Les défis du secteur hôtelier
La concurrence des
nouvelles formes d’hébergement
L’émergence d’Airbnb et des chambres d’hôtes a modifié en profondeur le paysage hôtelier.
La domination des
nouvelles agences de voyage en ligne
Les OTA (Booking, Expedia) exercent une influence croissante sur les tarifs et les réservations.
La fluctuation
des prix des nuitées
Le « pricing dynamique » rend les tarifs de nuitées de plus en plus volatils.
Les nouvelles
réglementations
L’arrêté du 18 décembre 2015 a introduit de nouvelles contraintes pour le secteur.
Les avantages de cette nouvelle méthode hôtelière
● Une évaluation plus juste des loyers :
La méthode actualisée permet de déterminer des loyers plus en adéquation avec la valeur réelle du bien.
● Une meilleure prise en compte des spécificités du marché :
La nouvelle approche intègre les évolutions du secteur hôtelier.
● Un équilibre plus équitable entre les parties :
La méthode révisée assure une répartition plus juste des charges et des revenus entre le bailleur et l’exploitant.
Les limites de la méthode hôtelière classique
La méthode traditionnelle se basait sur des chiffres d’affaires théoriques, souvent éloignés de la réalité du marché. Elle ne prenait pas en compte l’ensemble des revenus de l’hôtel ni les commissions versées aux OTA.
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La nouvelle approche de la méthode hôtelière proposée par les experts immobiliers
● Un calcul du loyer basé sur un chiffre d’affaires normatif :
Ce chiffre d’affaires tient compte des prix pratiqués, des commissions et des rabais, offrant une image plus réaliste de l’activité de l’hôtel.
● Une prise en compte de l’ensemble des revenus :
La nouvelle méthode intègre tous les revenus de l’hôtel (hébergement, restauration, etc.).
● Une adaptation des taux d’effort :
Les taux d’effort sont ajustés en fonction du type d’établissement et des services proposés.
◤ En bref ◥
Grâce à l’expertise des évaluateurs immobiliers, la méthode hôtelière a été modernisée pour répondre aux enjeux actuels du marché. Cette évolution permet de garantir une évaluation plus précise des loyers et de préserver l’équilibre contractuel entre les parties prenantes.
◤Foire aux questions – Nos experts vous répondent◥
Comment la méthode actuelle s’adapte-t-elle aux réalités économiques du secteur ?
La méthode hôtelière actuelle en expertise immobilière s’appuie sur des données opérationnelles ajustées, reflétant précisément les performances réelles des établissements hôteliers. En intégrant des indicateurs financiers à jour, tels que le taux d’occupation, le revenu par chambre disponible (RevPAR) et les charges spécifiques, cette approche offre une évaluation plus réaliste. Elle prend en compte les variations économiques, comme les fluctuations saisonnières ou l’impact de la concurrence locale.
En quoi cette nouvelle approche de la méthode hôtelière est-elle plus équitable ?
La nouvelle approche de la méthode hôtelière garantit une meilleure équité grâce à une répartition ajustée des charges selon le type d’hôtel et son modèle économique. Contrairement aux méthodes plus générales, elle analyse les coûts fixes et variables en fonction de chaque catégorie d’établissement — hôtels de luxe, économiques, ou résidences de tourisme. Cette granularité permet de mieux refléter la réalité financière de chaque exploitation. Par conséquent, la méthode assure une évaluation juste, équilibrant les intérêts des propriétaires et des exploitants tout en tenant compte des spécificités opérationnelles.
Quel intérêt a la nouvelle méthode hôtelière pour les bailleurs ?
Pour les bailleurs, la nouvelle méthode hôtelière représente un outil essentiel car elle fournit une évaluation conforme à la rentabilité réelle des biens immobiliers. En tenant compte des performances opérationnelles et économiques actuelles, cette méthode sécurise les revenus locatifs en ajustant le loyer aux conditions du marché. Elle permet ainsi de limiter les risques financiers liés à la sous-évaluation ou à la surestimation des biens. De plus, en offrant une meilleure transparence, elle facilite les négociations contractuelles entre bailleurs et exploitants, garantissant un partenariat plus stable et durable.
Qu’est-ce qui rend la méthode d’évaluation hôtelière efficace ?
L’efficacité de la méthode d’évaluation hôtelière repose sur sa capacité à intégrer les flux économiques actuels de l’exploitation, ainsi que les particularités propres à chaque établissement. En analysant en détail les revenus, charges, investissements et la gestion opérationnelle, elle produit une estimation précise de la valeur économique du bien. Cette approche personnalisée prend en compte les spécificités du marché local, la typologie de l’hôtel et ses performances financières.
Résultat : une méthode fiable qui reflète fidèlement la réalité économique et financière du secteur hôtelier.
Quel est l’intérêt d’utiliser une méthode actualisée ?
Utiliser une méthode hôtelière actualisée permet de mieux encadrer les rapports contractuels entre exploitant et propriétaire, tout en sécurisant les décisions économiques. Cette mise à jour intègre les évolutions récentes du marché, les nouvelles réglementations et les transformations des modèles économiques hôteliers. Elle garantit une transparence accrue dans l’évaluation des biens, facilitant la gestion des litiges potentiels et l’adaptation des contrats. En somme, une méthode actualisée renforce la confiance entre les parties et optimise la valorisation immobilière dans un secteur en constante mutation.
◤Étude de cas – Expertise d’un hôtel à Sète via la méthode hôtelière actualisée◥
Intervention de l’expert
Dans un marché hôtelier profondément restructuré par la digitalisation, la volatilité tarifaire et la diversification des sources de revenus, les méthodes classiques d’évaluation des loyers ont montré leurs limites. Les investisseurs et propriétaires d’actifs hôteliers doivent aujourd’hui s’appuyer sur des approches reflétant la réalité opérationnelle et financière des exploitants.
Problématique rencontrée
L’application mécanique d’anciens barèmes de rentabilité, déconnectés des flux actuels, menait à des évaluations inadaptées, parfois contestées en phase de renégociation ou de cession. Les taux d’effort prédéfinis ou les références de loyers historiques ne suffisent plus à objectiver les échanges entre bailleurs et exploitants.
Usage de la nouvelle méthode
L’évaluation a été effectuée selon trois axes :
● Analyse de la performance économique réelle : collecte et retraitement du chiffre d’affaires consolidé toutes activités confondues.
● Intégration des charges d’intermédiation : ajustement du chiffre d’affaires pour tenir compte des commissions d’OTA et autres frais commerciaux.
● Application différenciée des taux d’effort : pondération en fonction du type d’hôtel (affaires, loisirs, mixte), de sa localisation et de son niveau de service.
Cette approche a permis de dégager une valeur locative reflétant la capacité contributive réelle de l’exploitant tout en respectant les impératifs de rentabilité du bailleur.
Résultats observés
● Stabilisation des relations contractuelles : les négociations ont été facilitées par des données argumentées, mieux comprises des deux parties.
● Réduction des risques contentieux : la méthode révisée a permis d’anticiper les litiges autour des revalorisations de loyer.
● Meilleure valorisation des actifs : les investisseurs ont pu modéliser les flux futurs sur des bases plus fiables.
La révision de la méthode hôtelière montre qu’une évaluation réussie ne repose pas uniquement sur des ratios standards, mais sur la capacité à relier l’actif immobilier à la réalité économique de l’exploitation. Une approche combinant expertise immobilière et analyse financière est désormais incontournable dans ce segment.

Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH