Actualités & Infos / Droits rééls
Le bail emphytéotique
Expertise immobilière des immeubles sous bail emphytéotique
Immeuble sous bail emphytéotique : Méthode d’évaluation basée sur la valeur actualisée de l’immeuble
L’expertise immobilière de la valeur d’un immeuble grevé de droits réels repose sur la détermination de la valeur actuelle de l’immeuble, supposé libre de tout droit à l’expiration du bail emphytéotique. Cette approche, appliquée par un expert immobilier, repose sur le principe d’une rémunération financière minimale pour chaque partie au contrat.
Détermination des droits du bailleur
Dans le cadre d’une expertise immobilière, les droits du bailleur sont établis en premier. L’expert immobilier détermine ces droits en tenant compte du capital qu’un investisseur serait prêt à placer à la date de rupture du bail emphytéotique afin d’obtenir :
● Un revenu sous forme de redevance sur la durée restante du contrat.
● Une somme représentative de la valeur totale du bien à la fin du bail emphytéotique.
◤ En bref ◥
L’expert immobilier calcule les droits du bailleur en additionnant la valeur actualisée de l’immeuble et celle des redevances restantes à percevoir. Le taux d’actualisation retenu est généralement un taux sans risque, car le bailleur est exposé à un risque limité, similaire à un placement sans risque à long terme avec une faible liquidité.
Calcul de la valeur actualisée de l’immeuble
L’expertise immobilière réalisée par un expert immobilier doit prendre en compte la valeur vénale de l’immeuble (incluant terrain et construction), qui conservera une valeur identique à la date de rupture et à l’échéance du bail emphytéotique. La valeur actuelle est donc la somme nécessaire à placer pour obtenir cette valeur pleine à terme.
Les éléments influençant la valeur actualisée de l’immeuble sont :
● Une valeur future du bien supposée égale à sa valeur actuelle.
● Un taux d’actualisation équivalent au taux de placement sans risque, ajusté selon la durée résiduelle du contrat.
Des ajustements peuvent être appliqués à ces paramètres pour tenir compte de :
● L’évolution prévisible du marché immobilier.
● L’inflation attendue sur la période restante.
● Les taux de placement sans risque au moment de l’évaluation.
● La vétusté et l’obsolescence éventuelles.
◤ En bref ◥
L’expertise immobilière démontre que plus le taux d’actualisation est faible, plus la valeur des droits du bailleur est élevée. En fin de bail emphytéotique, cette valeur tend vers celle de l’immeuble en pleine propriété.
Actualisation des redevances restantes
La valeur des redevances à percevoir correspond à la somme qu’un investisseur accepterait de placer à la date de rupture pour obtenir un rendement équivalent à ces redevances. Un taux proche de celui des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) d’une durée équivalente peut être pertinent comme taux d’actualisation.
Détermination de la valeur du bail emphytéotique
La valeur du bail emphytéotique est obtenue en additionnant :
● La valeur actualisée de l’immeuble.
● La valeur actualisée des redevances à percevoir.
Exemple d’application :
▶ Valeur libre de l’immeuble : 2 000 000 €
▶ Taux d’actualisation : 5 %
▶ Durée résiduelle : 18 ans
▶ Redevance annuelle : 30 000 €
Calculs :
▶ Valeur actualisée de l’immeuble : 2 000 000 € / (1,05)^18 = 831 041 €
▶ Capitalisation des redevances : ((1 – (1,05)^-18) × 30 000 €) / 0,05 = 350 688 €
▶ Valeur des droits du bailleur : 1 181 729 €
Expertise immobilière des droits de l’emphytéote en cours de bail emphytéotique
Approche par la perte de revenus ou de droits d’usage
L’objectif de cette expertise immobilière est d’estimer la valeur de la perte d’usage du bien. L’expert immobilier prend en compte le fait que le preneur d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique bénéficie d’un droit d’usage jusqu’à l’expiration du bail emphytéotique. Ce droit peut être exercé par occupation directe ou par mise en location.
La valeur de ce droit est déterminée en actualisant sur la durée restante :
● La valeur locative.
● Les coûts supportés par le propriétaire.
● Les redevances dues au bailleur.
Droit au bail emphytéotique = Σn actualisée valeur locative – (Σn actualisée des coûts + Σn actualisée des redevances)
◤ En bref ◥
L’expertise immobilière démontre que la valeur du droit au bail emphytéotique ne peut pas excéder celle de l’immeuble libre de tout droit réel. En définitive, cette méthode repose sur un calcul de cash-flow actualisé, sans capitalisation du dernier flux disponible.