Pourquoi réévaluer un bien après une donation ?

Anticiper une vente ou une succession

Lorsqu’un bien donné est vendu, sa valeur de cession est comparée à la valeur déclarée lors de la donation. Une sous-évaluation peut entraîner une importante plus-value imposable. De même, dans le cadre d’une succession, la réévaluation peut être nécessaire pour assurer une répartition équitable entre les héritiers, notamment si le bien donné a pris de la valeur entre la date de la donation et celle du décès du donateur.

Ajuster la valeur réelle au marché

Le marché immobilier évolue constamment. Une réévaluation permet d’ajuster la valeur d’un bien à sa valeur vénale réelle au jour de l’analyse. Cela est particulièrement utile lorsque l’administration fiscale conteste la valeur initialement retenue lors de la donation, ou en cas de contentieux entre héritiers ou indivisaires. Cette démarche préventive limite les risques de redressement fiscal.

Comment se déroule une réévaluation immobilière ?

Faire appel à un expert immobilier indépendant

La réévaluation d’un bien immobilier après donation repose sur une expertise fiable et documentée. L’expert immobilier procède à une analyse complète du bien : état, superficie, situation géographique, environnement, potentialité du marché, etc. Il se base sur des comparables locaux, les tendances actuelles et les caractéristiques propres au bien pour établir une estimation argumentée.

Méthodes d’évaluation utilisées

L’expert immobilier peut recourir à différentes méthodes selon la nature du bien :

● Méthode par comparaison : utilisée pour les logements ou les terrains, elle s’appuie sur les prix constatés sur des biens similaires vendus récemment.

● Méthode par capitalisation des revenus : utile pour les biens locatifs, elle consiste à estimer la valeur du bien à partir du loyer annuel et d’un taux de rendement observé sur le marché.

Quelles sont les conséquences fiscales d’une réévaluation ?

Incidence sur l’impôt sur la plus-value

Lorsqu’un bien ayant été donné est revendu, la plus-value imposable est calculée à partir de la valeur au moment de la donation, et non de sa valeur réévaluée. Une sous-estimation initiale entraîne donc mécaniquement une plus-value plus élevée. Une réévaluation réalisée par un professionnel, en amont, permet de se rapprocher de la valeur réelle du bien, et de justifier une base d’imposition plus cohérente.

Impacts sur les droits de succession ou de partage

Lorsqu’un bien immobilier a fait l’objet d’une donation antérieure, sa réévaluation peut devenir incontournable au moment de la succession du donateur. En effet, le Code civil impose que les donations soient « rapportées à la succession » pour calculer la part de chaque héritier, et ce rapport se fait à la valeur du bien au jour du partage, et non à la date de la donation. Cela signifie que la valeur déclarée lors de la donation peut être obsolète si le marché immobilier a fortement évolué.

Dans un contexte de partage successoral, cette actualisation de valeur permet d’éviter les inégalités entre héritiers. Un bien donné dix ans plus tôt à un enfant peut avoir doublé de valeur : ne pas le réévaluer reviendrait à avantager injustement cet héritier au détriment des autres. L’expertise immobilière permet alors d’établir une valeur vénale objective et actualisée, servant de base pour équilibrer les comptes entre les héritiers et garantir un partage équitable.

Par ailleurs, dans le cadre d’un partage d’indivision, où plusieurs héritiers ou ayants droit détiennent en commun un bien donné, la réévaluation permet de fixer une valeur de rachat des parts cohérente. Elle facilite ainsi le rachat par l’un des indivisaires ou la vente amiable du bien. En l’absence de réévaluation indépendante, les désaccords sur la valeur du bien sont fréquents et peuvent conduire à des contentieux longs et coûteux. L’intervention d’un expert immobilier, comme ceux du cabinet Haussmann Évaluation, permet de sécuriser juridiquement et fiscalement l’ensemble du processus.

FAQ – Réévaluation d’un bien immobilier après donation

Un bien reçu par donation peut-il être revendu sans être réévalué ?

Oui, il est possible de revendre un bien reçu par donation sans passer par une réévaluation formelle. Cependant, cela peut entraîner un risque de litige sur le prix, notamment entre cohéritiers, ou des erreurs dans le calcul de la plus-value imposable si la valeur de donation est sous-estimée. Une expertise permet de sécuriser la transaction.

Est-il obligatoire de faire appel à un expert pour estimer la valeur actuelle d’un bien donné ?

Non, ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé. Une expertise indépendante protège contre les contestations ultérieures, notamment lors du partage successoral ou en cas de contrôle fiscal. Elle garantit une valeur objective, justifiable et cohérente avec les prix du marché.

La réévaluation peut-elle modifier l’équilibre d’une donation-partage entre enfants ?

Oui, si un bien a été donné à un enfant dans le cadre d’une donation-partage, sa réévaluation au jour du décès du donateur peut remettre en cause l’égalité initialement prévue. Cela nécessite parfois une compensation financière (soulte) pour rétablir l’équité entre les héritiers.

En cas de désaccord entre héritiers sur la valeur du bien donné, que faire ?

Le recours à un expert immobilier agréé est souvent la solution la plus neutre et reconnue juridiquement. L’avis de l’expert peut être présenté dans le cadre d’une médiation, ou, en cas de contentieux, devant un juge qui pourra le prendre en compte dans sa décision.

La réévaluation d’un bien après donation peut-elle déclencher un redressement fiscal ?

Pas en elle-même. Mais si l’administration fiscale considère que la valeur déclarée lors de la donation était manifestement sous-évaluée par rapport à celle du marché, elle peut procéder à un redressement. Une réévaluation sérieuse, par un expert indépendant, permet d’éviter ce risque.

Comment une réévaluation influence-t-elle les stratégies patrimoniales ?

Elle permet d’anticiper des décisions importantes : vendre un bien, organiser une transmission équitable, ou restructurer son patrimoine. Elle est aussi utile pour adapter les clauses d’un pacte familial ou réévaluer les droits de chacun dans une SCI.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH