Comprendre les Facteurs Locaux de Commercialité

Selon l’article R.145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité sont déterminés par plusieurs éléments essentiels influant sur l’attractivité d’un emplacement commercial. Ces critères incluent :

• L’importance de la ville, du quartier ou de la rue
• La répartition des activités commerciales avoisinantes
• Les infrastructures de transport et leur accessibilité
• L’attrait particulier ou les contraintes de l’emplacement
• Les modifications permanentes ou temporaires de ces éléments

L’expertise de valeur locative permet d’appréhender au mieux l’évolution de ces facteurs et d’évaluer leur impact sur l’activité commerciale.

Ces facteurs influencent directement la capacité d’un commerce à générer des revenus grâce à son environnement immédiat, indépendamment de la compétence de l’exploitant.

Zone de Chalandise : Une Analyse Clé

L’évaluation des facteurs locaux de commercialité repose sur la zone de chalandise naturelle et non sur la zone potentielle que le commerçant pourrait développer par ses efforts. Cette zone varie en fonction de plusieurs critères :

• La taille de la ville : plus elle est grande, plus la zone de chalandise est réduite et centrée
• Les spécificités du quartier : un même secteur peut avoir des différences notables de commercialité
• La nature du commerce : certains types d’activités nécessitent une zone de chalandise plus large
• La concurrence locale et le comportement des consommateurs

L’expertise de valeur locative joue un rôle crucial dans cette analyse, permettant d’évaluer objectivement l’impact des transformations urbaines sur la commercialité et d’anticiper les ajustements locatifs.

Impact des Modifications Urbaines sur la Commercialité

Certains changements structurels et démographiques peuvent entraîner une évolution significative de la commercialité, justifiant parfois une revalorisation du loyer. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

Nouvelles Constructions et Urbanisme

L’édification de nouveaux bâtiments commerciaux ou résidentiels peut influencer l’afflux de clientèle et la dynamique commerciale d’un quartier. Une expertise de valeur locative permet de mesurer l’impact direct de ces nouvelles infrastructures sur le potentiel commercial.

Croissance Démographique

Une augmentation significative de la population dans un secteur commercial peut justifier un déplafonnement du loyer, notamment pour les commerces de proximité. L’expertise de valeur locative aide à déterminer si cette croissance se traduit par une amélioration réelle de la commercialité.

Nouveaux Parcs de Stationnement

L’aménagement de parkings peut modifier la commercialité, à condition qu’il facilite le stationnement dans une zone auparavant difficile d’accès. Une évaluation locative spécifique permet d’apprécier l’impact sur les loyers commerciaux.

Développement des Transports

L’implantation de nouvelles infrastructures de transport (métro, tramway, bus) a un impact direct sur le flux de clientèle et l’attractivité d’un commerce. L’expertise de valeur locative permet d’évaluer avec précision l’effet de ces changements sur la commercialité locale.

Aménagement Urbain et Modernisation des Rues

La création de voies piétonnes, l’élargissement des trottoirs ou encore l’ouverture de nouveaux commerces influencent la commercialité et peuvent entraîner une revalorisation locative. Une expertise locative précise est indispensable pour mesurer l’ampleur de cette transformation.

Évolution des Activités Commerciales et Valeur Locative

L’arrivée massive de nouvelles enseignes dans un quartier peut créer un effet d’attractivité et déclencher une augmentation du loyer commercial. Cette valorisation est souvent mesurée à travers :

• L’évolution des prix de cession du droit au bail
• La tendance des loyers commerciaux dans le secteur

L’expertise de valeur locative permet de distinguer une augmentation réelle de la commercialité d’une simple spéculation immobilière.

Influence du Chiffre d’Affaires sur le Loyer

L’évolution du chiffre d’affaires du locataire peut être un indicateur du changement de commercialité. Cependant, cette augmentation ne doit pas être attribuable aux seuls efforts du commerçant, mais à l’évolution des conditions locales. Une expertise de valeur locative aide à identifier les causes réelles de cette croissance.

Un Intérêt Mesurable pour le Commerce

Pour que la modification des facteurs locaux justifie un déplafonnement du loyer, elle doit apporter un bénéfice mesurable au commerce exploité dans le local. Ainsi, seuls les changements ayant une influence directe et objectivable sur l’activité concernée seront pris en compte.

L’évaluation des facteurs locaux de commercialité repose sur une analyse fine de l’environnement urbain et de son évolution. L’expertise de valeur locative est un outil indispensable pour comprendre ces changements et anticiper les ajustements locatifs. Une veille régulière sur l’évolution de ces facteurs est donc essentielle pour les experts immobiliers.

FAQ – Facteurs locaux de commercialité et bail commercial

Les facteurs locaux de commercialité concernent-ils uniquement les commerces de détail ?

Non, ils s’appliquent à tout type d’activité commerciale, artisanale ou de service. Leur impact est simplement plus visible pour les commerces de détail, car leur clientèle dépend directement de la fréquentation de l’emplacement.

Peut-on contester l’évaluation des facteurs locaux de commercialité ?

Oui, en cas de désaccord, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des loyers commerciaux afin de faire valoir une analyse différente.

La hausse d’un loyer peut-elle être immédiate en cas de changement local ?

Non, une révision ou un déplafonnement doit respecter des délais légaux et être notifié selon les formes prévues par le Code de commerce. L’impact doit être démontré et ne s’applique pas automatiquement.

Les facteurs locaux de commercialité peuvent-ils influencer la valeur de cession d’un fonds de commerce ?

Oui, un emplacement devenu plus attractif peut accroître la valeur de revente d’un fonds de commerce, car il bénéficie d’un potentiel de chiffre d’affaires plus élevé.

Un commerce peut-il profiter des facteurs locaux même sans augmentation de loyer ?

Oui, certaines évolutions urbaines ou démographiques peuvent améliorer la fréquentation et la rentabilité d’un commerce sans qu’une révision locative soit immédiatement engagée.

L’expertise immobilière est-elle obligatoire pour prouver l’impact de ces facteurs ?

Elle n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. L’avis d’un expert apporte des éléments objectifs et documentés qui facilitent une éventuelle négociation ou une procédure judiciaire.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH