Corriger sa déclaration d’IFI : une démarche indispensable

Pourquoi régulariser votre IFI ?

La régularisation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) devient indispensable lorsque le contribuable réalise qu’un bien a été omis, sous-évalué ou mal déclaré. Cela peut concerner des erreurs sur la valeur d’un bien immobilier, l’oubli de déclarer une quote-part de SCI, ou la non-prise en compte de dettes déductibles.

L’expert en évaluation immobilière joue un rôle fondamental à cette étape. Il établit une valeur vénale précise des actifs concernés, conformément aux règles fiscales, ce qui permet d’éviter une surévaluation ou une sous-évaluation risquée. En s’appuyant sur son expertise, le contribuable dispose d’une base fiable pour régulariser sa déclaration.

La régularisation spontanée : un levier pour limiter les sanctions

Lorsqu’elle est effectuée de manière volontaire avant tout contrôle fiscal, la régularisation est généralement mieux accueillie par l’administration. Elle peut consister à corriger les six dernières années de déclaration. Cette démarche démontre la bonne foi du contribuable et peut entraîner une atténuation des pénalités ou des intérêts de retard.

Pour sécuriser la régularisation, l’intervention d’un expert immobilier est recommandée, notamment pour valider la justesse des évaluations passées ou produire une estimation à jour. Ce professionnel peut également apporter une aide précieuse en cas de demande d’exonération partielle sur la résidence principale ou de justification des décotes applicables (occupation, indivision, démembrement…).

Délais de prescription de l’IFI : ce qu’il faut savoir

Comprendre les délais de reprise de l’administration

Le délai de prescription détermine la période durant laquelle l’administration fiscale peut effectuer un contrôle ou demander un redressement de l’IFI :

• 3 ans : délai de droit commun, valable si la déclaration a été déposée en temps voulu.

• 6 ans : en cas d’omission d’un bien, d’inexactitudes significatives ou de dépôt tardif.

• 10 ans : si des avoirs situés à l’étranger n’ont pas été déclarés (comptes, biens immobiliers via une société, etc.).

Un expert en évaluation immobilière peut intervenir avant ou pendant un contrôle pour produire un rapport argumenté, conforme aux méthodes reconnues par l’administration. Ce rapport constitue une preuve précieuse pour démontrer la sincérité de la déclaration initiale ou justifier un redressement limité.

Réclamation et risques de sanctions

Le contribuable dispose d’un délai de réclamation de 2 ans à compter de la mise en recouvrement de l’impôt pour corriger une erreur ou solliciter un remboursement. La régularisation doit être accompagnée de documents justificatifs solides, notamment des évaluations professionnelles des biens déclarés.

En cas de contrôle ou de non-déclaration, les sanctions sont lourdes :

• Intérêt de retard de 0,20 % par mois,

• Majoration de 10 % à 40 % pour déclaration tardive ou mauvaise foi,

• Majoration de 80 % en cas de fraude avérée.

Faire appel à un expert en évaluation immobilière permet non seulement de régulariser de manière fiable, mais aussi d’anticiper les risques. Il fournit une expertise chiffrée et opposable qui sécurise la déclaration IFI et peut limiter l’exposition à des redressements ou à des sanctions.

FAQ – Régularisation de l’IFI : ce que vous devez aussi savoir

L’IFI concerne-t-il uniquement les biens détenus en direct ?

Non. L’IFI prend également en compte les biens immobiliers détenus indirectement via des sociétés (SCI, SARL de famille, etc.), à proportion de la participation du contribuable. Ces montages nécessitent une vigilance accrue sur l’identification des actifs imposables.

Comment l’administration identifie-t-elle les biens non déclarés ?

L’administration fiscale croise de nombreuses bases de données : fichiers cadastraux, registres des sociétés, données notariées, et plus récemment, outils de data-mining. En cas de doute sur une sous-déclaration, un contrôle peut être déclenché même plusieurs années après.

Une donation ou un démembrement permet-il d’échapper à l’IFI ?

Pas toujours. En cas de démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit), l’usufruitier est généralement redevable de l’IFI sur la pleine propriété. Il convient de se faire accompagner pour bien qualifier juridiquement les effets patrimoniaux de ces opérations.

Quels types de biens sont exclus de l’IFI ?

Les biens professionnels affectés à l’activité principale du redevable peuvent être exonérés, sous certaines conditions. De même, certaines participations dans des sociétés opérationnelles ne sont pas imposables à l’IFI.

Peut-on négocier une remise des pénalités lors d’une régularisation ?

Oui. En cas de régularisation spontanée, il est possible de solliciter une remise gracieuse partielle des pénalités ou intérêts de retard, notamment si la bonne foi est démontrée. L’assistance d’un expert immobilier et/ou d’un avocat fiscaliste renforce la crédibilité du dossier.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH