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Plafonnement et déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial
La révision du loyer de renouvellement : Entre plafonnement et déplafonnement
En matière de baux commerciaux, le loyer lors du renouvellement est en principe encadré. Bien que l’article L. 145-33 du Code de commerce fixe le montant à la « valeur locative », il est généralement plafonné par la variation de l’indice de référence applicable, tel que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Cependant, le plafonnement du loyer n’est pas absolu. Il existe des situations bien précises où ce principe peut être dépassé, et là encore, l’expertise immobilière intervient pour justifier une évaluation précise de la « valeur locative statutaire ». Ces situations concernent notamment les baux initiaux d’une durée supérieure à neuf ans, les prolongations tacites au-delà de douze ans, ou les modifications significatives affectant les locaux, leur destination ou les obligations des parties. L’expertise immobilière permet d’apprécier ces critères dans un cadre juridique précis.
La notion de valeur locative et l’expertise immobilière
La notion de « valeur locative statutaire » repose sur des critères définis par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Contrairement à la « valeur locative de marché », qui reflète les loyers pratiqués pour des baux récents, la valeur statutaire est calculée en fonction d’éléments tels que les caractéristiques des locaux, leur usage, les obligations des parties ou encore les conditions locales de commercialité. Ici, l’expertise immobilière s’impose comme un instrument incontournable pour évaluer ces critères et déterminer avec justesse la valeur locative.
L’article R. 145-7 du Code de commerce impose par ailleurs une pondération des surfaces en fonction de leur commercialité.
Cette pondération, souvent réalisée grâce à une expertise immobilière, tient compte de l’emplacement des espaces : par exemple, les zones proches de la vitrine sont plus valorisées que celles situées en arrière-boutique. Les résultats issus de l’expertise immobilière sont généralement confirmés par la jurisprudence, comme dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 mai 2014.
Les exceptions au plafonnement du loyer
Certaines situations permettent de dépasser le plafonnement du loyer prévu par l’indice de référence. Ces cas exceptionnels incluent :
● Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
● Les baux prolongés tacitement au-delà de douze ans,
● Des modifications importantes des locaux ou des facteurs locaux de commercialité.
Les modifications des facteurs locaux de commercialité, comme une amélioration significative de l’environnement ou des infrastructures, peuvent également justifier un déplafonnement. Toutefois, ces changements doivent être qualifiés de « notables » et avoir un impact concret et mesurable sur l’activité commerciale du locataire.
Dans ces situations, la fixation du loyer est soumise à l’appréciation souveraine du juge des loyers commerciaux. Celui-ci s’appuie généralement sur un rapport d’expertise immobilière pour évaluer les modifications invoquées et leur influence sur la valeur locative.
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L’importance de l’expertise en évaluation immobilière pour déterminer le loyer de renouvellement
Face à la complexité des règles encadrant les révisions de loyer, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière est essentielle. Ce professionnel apporte une analyse précise des critères définissant la valeur locative, qu’il s’agisse de la pondération des surfaces, de la commercialité des locaux ou des éléments de comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage.
Qu’il s’agisse de défendre le plafonnement du loyer ou de justifier un déplafonnement, l’expertise immobilière constitue un outil indispensable pour sécuriser les intérêts des parties et éclairer les décisions des juridictions compétentes.