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La répartition de la valeur d’un bien immobilier entre le terrain et la construction
Ventilation terrain-construction
Pour des raisons comptables, notamment dans le cadre du respect des normes IFRS, il est demandé à l’expert immobilier de pratiquer une ventilation de la valeur entre le terrain et la construction, en particulier pour justifier des amortissements comptables auprès de l’administration fiscale. Cette ventilation peut être aussi est nécessaire pour des raisons assurantielles.
L’approche fiscale de la ventilation terrain-construction
Le Conseil d’État a défini les critères permettant de ventiler le prix d’acquisition d’un bien immobilier entre le terrain et la construction. Il a établi une méthodologie hiérarchisée que l’administration fiscale doit suivre pour contester la répartition effectuée par le contribuable.
Les méthodes préconisées en expertise immobilière sont les suivantes :
● L’analyse des transactions récentes de terrains nus dans la même zone géographique et à des dates proches de l’acquisition du bien.
● En l’absence de telles transactions, l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son enregistrement au bilan, en tenant compte de son état et de sa vétusté.
● Si ces méthodes sont inapplicables, l’administration peut recourir aux données comptables d’autres entreprises ayant acquis des biens similaires dans des conditions comparables.
Le contribuable peut contester la méthode retenue par l’administration en fournissant des données alternatives issues d’une expertise immobilière, sans toutefois pouvoir proposer une méthode différente de celles validées par le Conseil d’État.
La méthode de comparaison directe pour appréhender la ventilation
L’expertise immobilière repose sur la comparaison avec des ventes récentes de biens similaires, réduites à une unité commune (ex : mètre carré). La valeur unitaire ainsi obtenue est ensuite appliquée à la surface du bien à expertiser. Cette méthode requiert une analyse fine des données de transaction disponibles, issues principalement des experts immobiliers. Seules les ventes effectives sont à prendre en compte. On exclura ainsi les biens à la vente dont les prix annoncés peuvent être assez éloignés du prix de vente effectif.
L’expert immobilier doit sélectionner les ventes récentes dans un périmètre proche afin d’assurer une homogénéité de l’échantillon. L’objectif est d’appliquer au bien évalué une valeur déterminée à partir de biens comparables en termes de localisation et de caractéristiques physiques.
La méthode du pourcentage du prix de vente pour ventiler le terrain de la construction
Cette approche consiste à appliquer un taux, compris entre 10 % et 70 % selon les quartiers, au prix de vente global du bien immobilier (bâti et terrain inclus) pour déterminer la valeur du terrain. L’expertise immobilière permet de s’appuyer sur la ventilation de la valeur appliquée au bilan d’entreprises ayant acquis des biens immobiliers comparables en termes de localisation et de critères physiques.
Ventilation terrain-construction : l’évaluation du bâti
Deux alternatives existent pour déterminer la valeur du bâti dans une expertise immobilière :
● Le coût de reconstruction : à l’identique.
● Le coût de remplacement : qui prend en compte les matériaux de substitution et les procédés de construction modernes, permettant une réduction des coûts tout en respectant les normes en vigueur (ex : RT 2012, accessibilité, sécurité incendie).
Deux techniques sont utilisées :
● La comparaison directe : avec des bâtiments similaires.
● Le calcul des coûts actuels des différentes composantes de la construction : en appliquant des indices de revalorisation (ex : indice INSEE BT 01).
L’expertise immobilière permet d’analyser la dépréciation du bâti selon plusieurs critères :
● Dépréciation physique : vieillissement et usure du bâtiment.
● Dépréciation fonctionnelle : obsolescence technologique ou perte d’utilité.
● Dépréciation économique : modification du cadre juridique ou de l’environnement.
Après la ventilation terrain-construction, la méthode par les composants
Les différents éléments d’un immeuble ont des durées de vie variables. L’expertise immobilière permet de déterminer la valeur des composants du bâti en appliquant des coefficients d’abattement en fonction de leur longévité. Par exemple, si une toiture doit être remplacée tous les 25 ans et que 10 ans se sont écoulés depuis la dernière rénovation, un coefficient d’abattement de 40 % est appliqué à sa valeur actuelle.
● Les principaux composants évalués dans une expertise immobilière sont : gros œuvre, toiture, façade, installations électriques, climatisation, chauffage, ascenseurs, plomberie, menuiseries intérieures et extérieures, agencements.
L’expertise immobilière joue donc un rôle crucial dans l’évaluation et la répartition de la valeur d’un bien immobilier, garantissant une analyse précise et adaptée aux réalités du marché.
