A
Acquéreur de convenance
Acquéreur particulier pour lequel un certain actif a un prix de convenance en raison des avantages découlant de son droit de propriété, dont les autres acheteurs sur le marché ne pourraient pas bénéficier.
Actif incorporel
Actif non monétaire caractérisé par ses propriétés économiques. Tout en n’ayant pas de réalité physique, il confère à son propriétaire des droits et/ou des avantages économiques.
B
Base de valeur
Déclaration relative aux hypothèses fondamentales utilisées pour une évaluation.
Biens immobiliers
Terrains et tous les éléments qui en font naturellement partie (par ex. arbres, minéraux) ou qui y ont été rattachés (par ex. constructions et améliorations du site), ainsi que tous les équipements permanents des constructions (par ex. installations mécaniques et électriques fournissant des services à une construction) au-dessus ou en dessous du sol. Il convient de noter que selon le paragraphe 20.2 de l’IVS 400, tout droit de propriété, de contrôle, d’utilisation ou d’occupation d’un terrain ou d’une construction est défini comme étant un intérêt relatif à la propriété immobilière.
Biens personnels
Actifs (ou passifs) non rattachés de manière permanente à un terrain ou à une construction.
● Sont compris dans cette définition les objets d’art, objets décoratifs, antiquités, peintures, pierres précieuses et bijoux, objets de collection, éléments d’agencement, meubles et autres contenus à caractère général.
● Sont exclus de cette définition les accessoires fixes d’exploitation, les installations techniques et les équipements, les entreprises et les intérêts dans les entreprises, ainsi que les actifs incorporels.
C
coûts de remplacement net
Acquéreur particulier pour lequel un certain actif a un prix de convenance en raison des avantages découlant de son droit de propriété, dont les autres acheteurs sur le marché ne pourraient pas bénéficier.
D
Date d’évaluation
Date à laquelle l’opinion sur la valeur s’applique. La date d’évaluation doit également comporter une indication horaire si la valeur du type d’actif considéré est susceptible de varier considérablement au cours d’une même journée.
Derogation
Circonstances particulières dans lesquelles l’application obligatoire des présentes normes internationales n’est pas appropriée ou pertinente.
Droit au bail
Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché.
DuRabilité
La durabilité désigne la prise en compte de facteurs liés notamment, mais non exclusivement à l’environnement, au
changement climatique, à la santé, au bien-être, et à la responsabilité sociale, et pouvant avoir un impact avéré ou potentiel sur l’évaluation d’un actif. De manière générale, il s’agit de la volonté de conduire des activités sans épuiser les ressources ni avoir d’effet préjudiciable.
E
états financiers
Documents écrits présentant la situation financière d’une personne physique ou morale, et documents financiers officiels dont le contenu et la forme sont réglementés ou normés. Ces documents sont publiés pour fournir des informations à un grand nombre d’utilisateurs tiers non spécifiés. Les états financiers répondent en partie à l’obligation de rendre des comptes au public, laquelle est régie par un cadre réglementaire de normes comptables et légales.
évaluateur externe
Évaluateur, et tout collaborateur éventuel de ce dernier, n’ayant aucun lien significatif avec le client, avec un agent agissant pour le compte du client, ni avec l’objet de la mission considérée.
évaluateur interne
Documents écrits présentant la situation financière d’une personne physique ou morale, et documents financiers officiels dont le contenu et la forme sont réglementés ou normés. Ces documents sont publiés pour fournir des informations à un grand nombre d’utilisateurs tiers non spécifiés. Les états financiers répondent en partie à l’obligation de rendre des comptes au public, laquelle est régie par un cadre réglementaire de normes comptables et légales.
évaluation
Opinion relative à la valeur d’un actif ou d’un passif à une date et selon une base de valeur spécifiées. Sauf convention contraire dans les termes du contrat, elle est fournie à la suite d’une visite et le cas échéant, d’investigations et de recherches d’informations plus poussées qui dépendent de la nature de l’actif et de l’objectif de l’évaluation.
F
fonds de commerce ou goodwill
Avantages économiques futurs provenant d’une entreprise, d’une participation dans une entreprise ou de l’utilisation d’un ensemble d’actifs non séparables.
H
Hypothèse
Supposition tenue pour vraie. Il peut s’agir de faits, de conditions ou de situations ayant un effet sur l’objet de l’évaluation ou la méthode employée, qui par convention, n’ont pas à être vérifiés par l’évaluateur dans le cadre du processus d’évaluation. En général, l’évaluateur émet une hypothèse lorsqu’une investigation spécifique n’est pas nécessaire pour prouver qu’une chose est vraie.
Hypothèse particulière ou extraordinaire
Hypothèse présumant des faits qui diffèrent des faits réels existant à la date d’évaluation, ou qui ne serait pas faite par un acteur type du marché dans le cadre d’une transaction à la date d’évaluation.
I
indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé doit couvrir le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (art. L145-28, art. L145-29, art. L145-30 du code de commerce). Le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans avoir à motiver son refus. En cas de refus de renouvellement, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes suivants.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé doit couvrir le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (art. L145-28, art. L145-29, art. L145-30 du code de commerce). Le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans avoir à motiver son refus. En cas de refus de renouvellement, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes suivants.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
indemnité d’expropriation
L’indemnité d’expropriation due à l’exproprié est égale au préjudice causé à l’exproprié par la privation de l’immeuble. Elle est payée au propriétaire comme au locataire. Elle se compose d’une indemnité principale qui est aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation pour le propriétaire, de la valeur vénale du droit au bail ou de la privation de jouissance pour le locataire. Lorsque le locataire est commerçant, il a droit à une indemnité dont les modalités sont établies sur des bases comparables à celles d’une indemnité d’éviction. L’indemnité principale est accompagnée d’indemnités accessoires qui couvrent tous les éléments du dommage subi ; les indemnités accessoires sont notamment l’indemnité de remploi, les frais de déménagement, etc.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
installations techniques et équipements
● installations techniques: associations d’actifs pouvant comprendre des éléments faisant partie d’installations industrielles, de réseaux divers, d’installations de services dans des bâtiments, de bâtiments spécialisés, et de machines et d’équipements formant un assemblage réservé à une fonction spécifique.
● machines: dispositifs/moyens techniques configurés, individuels ou réunis en ensemble, flotte ou système (dont les actifs mobiles tels que véhicules, trains, navires et avions), pouvant être employés, installés ou pilotés à distance dans le cadre des opérations industrielles ou
commerciales ou des activités économiques d’un utilisateur (une machine est un dispositif utilisé pour effectuer une opération particulière).
● équipements: terme général englobant les autres actifs tels que machines diverses, outils, aménagements, mobilier et équipement
d’ameublement, accessoires fixes d’exploitation, matériel et moyens techniques divers, et outils portables utilisés dans le cadre des activités d’une entreprise ou d’une entité.
immeuble de placement
Bien immobilier rarement, voire jamais vendu sur le marché, sauf par le biais d’une vente de l’entreprise ou de l’entité dont il fait partie, en raison du caractère unique résultant de sa nature ou de sa conception spécifiques, de sa configuration, de sa taille, de son emplacement, ou autre.
J
Just valeur
Prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif dans le cadre d’une transaction effectuée selon les règles, entre des acteurs du marché à la date d’évaluation (définition tirée de la Norme internationale d’information financière IFRS 13).
L
loyer brut
Il s’agit du loyer annuel brut ou loyer en principal versé par un locataire ou un occupant à un propriétaire, en échange de l’usage d’un bien immobilier en vertu d’un titre d’occupation.
Peuvent dans certains cas être assimilées à un loyer, des redevances ou indemnités annuelles en contrepartie de la concession ou de l’occupation
d’un bien immobilier.
Le loyer est exprimé hors taxes et hors charges locatives refacturées au preneur.
Les loyers sont généralement indexés annuellement ou triennalement en fonction d’indices convenus entre les parties (l’indice INSEE du coût de la construction, indice BT01, IRL, ILC, ILAT, ou tout autre indice susceptible d’être retenu).
Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l’immeuble..
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
loyer net
Il s’agit du loyer brut annuel diminué d’un certain nombre de frais annuels que le propriétaire engage et qui ne sont pas, contrairement aux charges locatives, systématiquement remboursés par le locataire (le plus souvent et à titre non exhaustif : assurance propriétaire, taxe foncière, honoraires de gestion). Ces frais concernent aussi l’entretien courant (hors gros œuvre) du local ou de l’immeuble.
La notion de revenu net peut varier suivant les postes de charges, les usages locaux ou nationaux. Elle doit donc être utilisée avec réserves.
Ce revenu net annuel constitue l’assiette à laquelle est appliqué le taux de rendement net.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
M
Méthode par comparaison
Procure une indication de la valeur par la comparaison de l’actif considéré avec des actifs identiques ou similaires pour lesquels on dispose d’informations sur le prix.
Méthodes du bilan promoteur et du compte à rebours
Ces méthodes sont parfois appelées également méthodes de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou du bilan aménageur. La jurisprudence commence à les admettre notamment dans des marchés étroits et comme méthode de recoupement. Par ailleurs, l’État, dans une circulaire, pour la vente de son patrimoine préconise son utilisation comme principe d’optimisation pour la vente de son patrimoine.
Ces méthodes sont couramment utilisées pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.
Elles peuvent être également appliquées pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais destiné à faire l’objet d’une opération de
restructuration lourde ou de reconstruction.
La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question. La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.
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Méthodes indicaires
Ces méthodes consistent à appliquer un indice ou un coefficient de variation soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.
Les méthodes indiciaires ne peuvent être considérées comme des méthodes d’évaluation à part entière pour approcher des valeurs de marché.
Ces méthodes sont rarement employées dans les expertises amiables ou judiciaires et sont fortement déconseillées en matière de valeur vénale.
Elles sont en revanche employées en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d’assurance). Le recours aux méthodes indiciaires est par ailleurs admis par la jurisprudence en matière fiscale, en particulier lorsque le recours à une méthode de comparaison ou de revenu se révèle délicat ou inapproprié.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Méthodes des cash flow
La seconde famille de méthodes consiste dans l’actualisation de flux futurs (Discounted cash-flow). Dans ce cas, l’évaluateur projette l’ensemble des flux, indexations et réversions projetées pendant une période d’étude considérée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle en fin de période de détention. L’ensemble des flux est ramené en valeur actuelle au moyen d’un taux d’actualisation.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Méthodes des ratios professionnels
Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux,
cliniques…
Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.
Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.
Dans cette approche, la notion de taux d’effort (rapport valeur locative de marché dans l’activité majorée des charges locatives/chiffres d’affaires ou marge brute) repose sur des moyennes ou des usages. L’évaluateur doit donc pouvoir analyser la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort, par-delà le taux d’effort constaté.
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Méthodes par capitalisation du revenu
Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.
Ces méthodes consistent à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée). Les méthodes par le revenu ou par le rendement se déclinent de deux manières soit par capitalisation, soit par actualisation des flux futurs (DCF).
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Méthodes par comparaison directe
Ces méthodes consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative d’un actif immobilier.
On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.
Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes ou des transactions locatives réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché.
Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens.
Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare, etc.).
Dans un certain nombre de cas, le recours à une méthode par comparaison s’avérera malaisé ou impossible, en particulier lorsque l’on se trouve face à un bien immobilier particulièrement atypique ou sur un marché où il n’y a pas de transactions. Dans ce cas, l’évaluateur devra indiquer les raisons pour lesquelles l’usage de la méthode est inapproprié ou peu efficace et les autres méthodes qu’il a retenues. La comparaison peut s’avérer une approche souvent délicate pour les immeubles de placement ou des
terrains à bâtir en milieu urbain.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Méthodes par le coût
Procure une indication de la valeur en partant du principe économique qu’un acheteur ne paiera pas davantage pour un actif que le coût d’acquisition d’un actif ayant la même utilité, que ce soit par l’achat ou la construction.
Méthodes par le coût de remplacement
Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul. En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Méthodes par le revenu
Procure une indication de la valeur par la conversion des flux de trésorerie futurs en une valeur en capital actuelle.
Méthodes par sol et construction
Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent en fait soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
N
Normes internationales d’information financière (IFRS)
Normes établies par le Conseil des normes comptables internationales (IASB) dans le but d’uniformiser les principes comptables. Ces normes sont élaborées sur la base d’une méthodologie de calcul de manière à ce que les éléments composant les états financiers soient identifiés et traités d’une manière universellement applicable.
P
Prix de convenance
Montant reflétant les caractéristiques particulières d’un actif qui n’ont de valeur que pour un acquéreur de convenance.
S
Société d’évaluation
Société ou entité pour laquelle le membre travaille, ou par l’intermédiaire de laquelle le membre exerce son activité.
Stocks
Stocks détenus en vue de la vente dans le cours normal des activités, concernant par exemple les biens immobiliers, terrains et constructions destinés à la vente et détenus par des entrepreneurs ou des sociétés de promotion immobilière.
Surface de plancher
La surface de plancher de la construction est définie par l’article R.111-22 du Code de l’Urbanisme, créé par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 comme suit :
1. des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2. des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
4. des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et aires de manœuvre ;
5. des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractères professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6. des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, au sens de l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont accessibles uniquement par une partie commune ;
8. d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface de plancher fiscale
La surface de plancher de la construction à retenir pour l’assiette de la taxe d’aménagement est définie par les articles L331-10-2° et R331-7 du code de l’urbanisme. Elle est égale a la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : a) des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; b) des vides de plancher et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; c) des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface GLA (Gross leasing area ou Gross lease area)
Elle correspond à la surface de plancher d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle est d’un usage très courant dans les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d’activités commerciales.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface habitable
La surface habitable, définie à l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10 du code de la construction, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (L. n° 84-68 du 25.01.1984 – code de la construction et de l’habitation, art. R111-2).
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface hors d’oeuvre brute
La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. » (Notion remplacée par la surface de plancher depuis le 1er mars 2012.)
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface hors d’oeuvre nette
Anciennement utilisée en urbanisme réglementaire, cette surface a été remplacée par la surface de plancher depuis le 1er mars 2012. Elle peut encore servir à titre contractuel, ou pour des estimations historiques.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface pondérée
Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération.
La pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en “pied d’immeuble”. Elle permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente).
Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves…).
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface privative carrez
Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie.
Cette surface privative est donc très proche des notions de surface utile brute en immobilier d’entreprise et de surface habitable en logement, sans toutefois se confondre entièrement avec celles-ci.
Pour les obligations de déclarer cette superficie privative concernant les biens soumis au régime de la copropriété et faisant l’objet d’un acte de vente, il convient de se reporter à la loi du 18 décembre 1996 et aux textes d’application (décret du 23 mai 1997).
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface utile brute
La surface utile brute est égale à la surface de plancher de la construction (SDP) déduction faite des :
– éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends…,
– circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SDP.
La surface utile brute peut se décomposer en trois éléments principaux :
– circulations horizontales,
– locaux à caractère social et sanitaire,
– surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Surface utile NETTE
Il s’agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées…). Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
T
Taux d’actualisation
permet de mettre en valeur actuelle des flux futurs. Ce taux d’actualisation est utilisé d’une part dans le cadre de la méthode par actualisation des flux (dite du Discounted cash-flow), d’autre part pour calculer la valeur vénale de droits limités dans la durée (tels que droit au bail, bail à construction…).
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation traduit le rendement (généralement brut) du point de vue du propriétaire et se place généralement dans l’optique d’un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu annuel de l’immeuble et sa valeur vénale, hors frais d’acquisition. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble. Il est employé de plus en plus rarement et plutôt en matière d’habitation.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Taux de rendement
est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur. Ce capital correspond à la fois au
prix d’acquisition qui est versé au vendeur ainsi qu’aux frais d’acquisition représentés par les droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais annexes. Le taux de rendement concerne donc une valeur vénale dite “acte en main”. Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition que pour le taux de capitalisation, c’est-à-dire en fonction de l’assiette considérée : revenu brut ou revenu net.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Termes du contrat
Confirmation écrite des conditions proposées par le membre ou convenues entre le membre et son client, qui s’appliqueront à la réalisation d’une évaluation et à la communication des informations relatives à celle-ci.
Tiers
Toute entité autre que le client pouvant avoir un intérêt dans l’évaluation ou son résultat.
R
revenu triple net ou cash flow immobilier
Il se définit comme le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par l’immeuble desquels on soustrait l’ensemble des frais annuels supportés par le propriétaire, intrinsèques de l’immeuble mais indépendants de la personnalité du propriétaire.
À titre d’exemple, mais de manière non exhaustive, l’on peut citer parmi les éléments à déduire : les honoraires ou frais de gestion, les assurances d’immeubles, la taxe foncière et les travaux d’entretien courant (sauf si ceux-ci sont remboursés par les locataires) mais aussi les grosses réparations.
C’est ce revenu triple net qui sert de base dans les actualisations de flux futurs immobiliers (cash-flow immobilier).
V
Valeur d’ensemble ou valeur additionnelle de synergie
Valeur additionnelle créée par l’association d’au moins deux actifs ou intérêts lorsque la valeur combinée est supérieure à la somme des valeurs prises séparément.
Valeur équitable
Prix estimé de la cession d’un actif ou d’un passif entre des parties identifiées, bien informées et consentantes, reflétant les intérêts respectifs de ces parties.
Valeur en poursuite d’usage
Cette notion est notamment utilisée pour l’évaluation d’un bien immobilier occupé par un propriétaire-utilisateur, notamment aux fins d’intégration dans les documents financiers de l’entreprise. Ainsi cette notion est définie comme étant la valeur pour laquelle un bien immobilier s’échangerait à la date de l’expertise entre un vendeur libre et un acquéreur libre, au cours d’une transaction dans laquelle les parties disposent d’un délai raisonnable pour la négociation, en l’absence de facteur de convenance personnelle.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Valeur locative (VLM)
Montant estimé pour lequel un intérêt dans une propriété immobilière est susceptible d’être loué à la date d’évaluation par un bailleur consentant à un preneur à bail consentant, à des conditions de prise à bail appropriées et de concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties agissant, chacune, en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.
Valeur locative
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
La valeur locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :
– la libre volonté du locataire et du propriétaire ;
– la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré ;
– la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ;
– la présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats ;
– l’absence de facteurs de convenance personnelle ;
– une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
VAleur locative de renouvellement
La valeur locative définie dans le code de commerce est légèrement différente de celle du marché en raison des critères des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce, lesquels impliquent de tenir compte notamment de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de majoration, ainsi que des différents niveaux des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des parties. Ces critères peuvent créer un décalage avec le marché, les prix pratiqués n’étant pas uniformes, tant en raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle du plafonnement.
Ainsi, la jurisprudence vient en outre impacter la valeur locative de renouvellement en prenant en compte des références concernant non seulement les loyers de marché, mais aussi les loyers en cours et les loyers de renouvellement fixés par voie judiciaire.
En outre, la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché définie plus haut, en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles habituelles (comme l’impôt foncier par exemple), mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur.
La valeur locative de renouvellement sera aussi par ailleurs très souvent le résultat d’une négociation amiable et peut donc être différente d’une valeur locative de marché stricto sensu.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
Valeur subjective d’investissement(« worth »)
Valeur d’un actif pour son propriétaire ou un propriétaire potentiel en vue d’un investissement individuel ou pour répondre à un objectif d’exploitation.
VAleur vénale
La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
Chartre de l’Expertise en évaluation immobilière
VAleur vénale
Montant estimé pour lequel un actif ou un passif est susceptible de s’échanger à la date d’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans des conditions de concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties agissant, chacune, en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.
Visite ou inspection
Fait d’aller voir un bien immobilier ou d’examiner un actif pour obtenir des informations permettant
d’exprimer une opinion professionnelle sur sa valeur. Toutefois, l’examen physique d’un bien non immobilier, par exemple d’une œuvre d’art ou d’une antiquité, ne serait pas qualifié de « visite ».
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