NOS MISSIONS / INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Les indemnités accessoires
Evaluer les indemnités accessoires lors d’une éviction ?
Les indemnités accessoires jouent un rôle essentiel dans la réparation des frais et préjudices subis lors d’un changement ou d’une perte de local commercial. Ces indemnisations couvrent divers aspects, qu’il s’agisse de pertes financières, de frais de réinstallation ou de dommages matériels. Bien que le Code de commerce ne fournisse pas de liste précise, plusieurs catégories principales d’indemnités peuvent être identifiées. L’intervention d’un expert en évaluation est essentielle dans ce cadre. Grâce à ses compétences, ce professionnel réalise une analyse approfondie des préjudices et propose une évaluation précise et objective de l’indemnisation à accorder.
L’importance d’une évaluation rigoureuse pour évaluer les indemnités accessoires lors d’une éviction commerciale
Le calcul des indemnités accessoires est une étape complexe nécessitant une expertise approfondie et une parfaite connaissance du marché. L’intervention d’un expert en évaluation garantit une indemnisation objective et adaptée aux besoins du preneur, en tenant compte de chaque aspect des préjudices subis. Son rôle est central pour accompagner le preneur et faciliter les négociations avec les différentes parties.
Les indemnités accessoires dues en cas d’éviction commerciale
L’éviction commerciale est une situation délicate qui peut entraîner des conséquences financières importantes pour les entreprises concernées. Comprendre les indemnités accessoires dues lors d’une éviction est essentiel pour toute entreprise souhaitant protéger ses droits et optimiser sa situation. Que vous soyez un commerçant, un bailleur ou un juriste, cette ressource vous fournira des informations précieuses pour naviguer dans ce domaine complexe et faire valoir vos intérêts. Découvrez comment obtenir justice et compensation en cas d’éviction commerciale.
Indemnités pour
trouble d’exploitation
Trouver un local équivalent et s’y installer peut prendre plusieurs mois, période durant laquelle l’activité commerciale est souvent interrompue, entraînant une perte de chiffre d’affaires. Cette indemnité a pour objectif de compenser ces pertes financières et de couvrir la période où le preneur n’a aucun local pour poursuivre son activité.
L’expert en évaluation analyse les performances économiques passées de l’entreprise, les spécificités du secteur d’activité, et estime la durée nécessaire pour trouver un nouveau local, afin de calculer une indemnité juste.
Indemnités de
remploi
Cette indemnité regroupe les frais nécessaires à l’acquisition d’un nouveau droit au bail ou d’un fonds de commerce, notamment :
● Les droits de mutation,
● Les frais d’agence immobilière,
● Les honoraires de conseil ou de rédaction d’actes juridiques.
L’expert évalue les valeurs locatives du marché et identifie un coût réaliste pour l’acquisition d’un local adapté à l’activité du preneur.
L’expert en évaluation analyse les performances économiques passées de l’entreprise, les spécificités du secteur d’activité, et estime la durée nécessaire pour trouver un nouveau local, afin de calculer une indemnité juste.
Indemnités de
déménagement
Les frais de déménagement comprennent le transfert du matériel et des marchandises entre l’ancien et le nouveau local. Ces coûts sont déterminés sur la base de devis fournis par des professionnels, en tenant compte de divers critères :
● Le volume des marchandises et équipements,
● La distance à parcourir,
● Les besoins en manutention ou en transport spécialisé.
L’expert vérifie la cohérence des devis avec les pratiques du marché et ajuste l’évaluation en fonction des contraintes spécifiques.
Indemnités pour
matériel non transférable
Certains équipements peuvent être impossibles à déplacer, comme des machines intégrées au gros œuvre ou des installations fixes spécifiques au local initial. La perte de ces éléments représente un préjudice important.
L’expert identifie les équipements concernés, estime leur valeur et calcule une indemnisation adaptée à leur importance dans l’activité du preneur.
Indemnités de
réinstallation
Afin d’assurer une reprise d’activité optimale, des travaux d’aménagement sont souvent nécessaires dans le nouveau local. Ces prestations incluent :
● L’installation d’équipements professionnels,
● Les travaux d’adaptation ou de mise en conformité,
● La création d’agencements spécifiques.
L’expert estime ces coûts en collaboration avec des professionnels du bâtiment, sur la base de devis précis.
Indemnités pour
double loyer
Dans certains cas, il est impossible de coordonner le départ de l’ancien local et l’entrée dans le nouveau, entraînant une période où deux loyers sont payés simultanément. Cette indemnité vise à compenser cette charge financière.
L’expert calcule l’indemnité en tenant compte des montants des loyers et de la durée de cette situation transitoire.
Indemnités pour
perte de stock
Lors d’un déménagement ou d’une éviction, le preneur peut se retrouver dans l’impossibilité de vendre ses stocks ou être contraint de les liquider rapidement à des prix inférieurs à leur valeur normale.
L’expert évalue les pertes subies en se basant sur les prix de vente habituels des produits, ainsi que sur les coûts engendrés par une liquidation forcée.
Indemnités pour
frais de licenciement
Dans le cas où l’activité ne peut être transférée ou doit être réduite, le preneur peut se voir obligé de licencier une partie ou la totalité de ses salariés. Les coûts de rupture des contrats de travail sont alors pris en compte dans cette indemnité.
Bien que l’évaluation des indemnités de licenciement nécessite l’intervention d’un expert en droit social, l’expert en évaluation peut estimer l’impact global de cette situation sur le commerce.
Indemnités pour
frais de communication
Le déménagement nécessite des actions de communication pour informer les clients et fournisseurs du nouvel emplacement de l’entreprise. Cela inclut :
● La mise à jour des informations en ligne,
● La diffusion de campagnes publicitaires,
● L’impression de nouveaux supports (cartes de visite, affiches).
L’expert évalue les coûts de communication en fonction des pratiques habituelles du secteur et des besoins spécifiques de l’entreprise.
Indemnités pour
frais administratifs
Les formalités administratives liées à un changement de local peuvent être coûteuses. Cela comprend notamment :
● La résiliation de contrats,
● Le transfert d’abonnements,
● Les frais de mise à jour auprès des administrations et partenaires.
L’expert identifie et chiffre ces frais pour qu’ils soient pris en compte dans l’indemnisation.
Indemnités pour
perte de logement
Certains baux commerciaux incluent un logement pour l’exploitant. Lorsque ce logement est indissociable du local commercial, sa perte représente un préjudice important qui doit être indemnisé.
L’expert estime la valeur locative du logement perdu et calcule l’indemnité en fonction de son coût réel pour l’exploitant.
Besoin d’un expert immobilier ?
Haussmann Évaluation
- Experts certifiés
- Couverture nationale
- Experts qualifiés par typologie d’actifs
- Indépendance et neutralité
FAQ – Indemnités accessoires et éviction commerciale
Qui peut demander des indemnités accessoires en cas d’éviction ?
Le locataire commercial évincé, dès lors qu’il est titulaire d’un bail régulier et que son activité est effectivement exploitée dans les lieux, peut faire valoir un droit à indemnisation.
Quand faut-il entamer l’évaluation des indemnités ?
Il est préférable de lancer l’évaluation dès que le congé ou la procédure d’éviction est notifiée, afin de disposer d’une base solide pour les négociations ou une éventuelle procédure judiciaire.
Une entreprise en difficulté peut-elle être indemnisée ?
Oui, mais les difficultés économiques peuvent influencer le calcul, notamment en ce qui concerne les pertes d’exploitation ou la capacité à se reloger dans des conditions comparables.
Peut-on négocier les indemnités accessoires à l’amiable ?
Absolument. Une évaluation précise et argumentée par un expert peut servir de base de discussion avec le bailleur ou son conseil, et éviter un contentieux long et coûteux.
Comment l’expert immobilier détermine-t-il la justesse des montants ?
Il s’appuie sur des données de marché, des devis professionnels, des bilans comptables et une analyse technique de la situation pour chiffrer les préjudices de façon crédible et documentée.
Et si le bail ne prévoit rien sur ces indemnités ?
Même en l’absence de clause spécifique, les indemnités accessoires peuvent être réclamées sur le fondement du droit commun de la responsabilité ou des principes de réparation du préjudice.
Étude de cas – Évaluation des indemnités accessoires suite à l’éviction d’un commerce en centre-ville
Contexte
Une société exploitant une boutique de prêt-à-porter d’environ 100 m² dans une rue commerçante du centre de Tours reçoit un congé avec refus de renouvellement de bail, sans motif légitime, de la part du bailleur. Le bail est en cours depuis plus de 12 ans, et l’activité est rentable. En vertu du statut des baux commerciaux, la locataire a droit à une indemnité d’éviction incluant les indemnités accessoires liées aux frais subis du fait du départ forcé.
La société mandate Haussmann Évaluation afin d’obtenir une évaluation chiffrée et défendable de ses préjudices accessoires, en complément de la valeur du fonds de commerce.
Méthodologie
L’expert en évaluation intervient pour identifier, chiffrer et justifier les différents postes indemnitaires. L’analyse repose sur :
- Les documents comptables de l’entreprise (bilans, chiffres d’affaires, charges),
- Des devis professionnels pour les frais à venir,
- Une étude du marché local (loyers commerciaux, disponibilité des locaux, etc.),
- Une concertation avec le conseil juridique du preneur.
Résultats de l’évaluation
1. Indemnité pour trouble d’exploitation
Fermeture anticipée de la boutique estimée à 4 mois.
Perte nette mensuelle calculée à 7 000 €.
Montant retenu : 28 000 €
2. Indemnité de remploi
Droit au bail équivalent en centre-ville estimé à 35 000 €.
Honoraires d’agence et frais de notaire : 8 000 €.
Montant retenu : 43 000 €
3. Indemnité de déménagement
Volume transporté important (mobilier, stocks, matériel).
Devis professionnel validé à 6 800 €.
Montant retenu : 6 800 €
4. Indemnité pour matériel non transférable
Caisse encastrée, mobilier sur mesure et éclairage non récupérables.
Valeur résiduelle estimée : 12 500 €.
Montant retenu : 12 500 €
5. Indemnité de réinstallation
Travaux d’adaptation dans le nouveau local : 22 000 € HT.
Devis validés par entreprises locales.
Montant retenu : 22 000 €
6. Indemnité pour double loyer
Chevauchement de 2 mois entre l’ancien et le nouveau bail.
Montant retenu : 5 000 €
7. Indemnité pour frais de communication et de réimpression
Refonte du site web, signalétique, flyers, mise à jour annuaires.
Montant retenu : 4 200 €
Total des indemnités accessoires chiffrées
121 500 €
Décision & impacts
Le rapport d’expertise remis a servi de base à une négociation amiable entre le bailleur et la locataire. L’intégralité des indemnités accessoires évaluées par Haussmann Évaluation a été retenue dans le protocole d’accord final, permettant une indemnisation globale juste, documentée et acceptée par les deux parties.
Enseignements
Ce cas illustre l’importance d’une évaluation rigoureuse et complète des postes accessoires lors d’une éviction commerciale. Ces frais, bien que parfois sous-estimés, peuvent représenter une somme significative et doivent être argumentés avec méthode pour être reconnus.
Faire appel à un expert garantit une indemnisation conforme aux pratiques du marché, évitant les contentieux longs ou défavorables pour le locataire évincé.
Pourquoi faire appel aux experts Haussmann Evaluation pour évaluer les indemnités accessoires ?
Le cabinet Haussmann Évaluation se spécialise dans l’évaluation des indemnités accessoires essentielles pour compenser les frais et préjudices liés à un changement ou à une perte de local commercial. Grâce à une expertise approfondie, nos professionnels analysent minutieusement chaque aspect des préjudices subis, qu’il s’agisse de troubles d’exploitation, de frais de déménagement, ou d’indemnités spécifiques comme celles couvrant le matériel intransférable ou la perte de stock.
Chaque indemnité est soigneusement évaluée pour garantir une compensation juste et objective, prenant en compte les particularités de chaque cas. En collaborant avec des experts du bâtiment et en se basant sur des données de marché fiables, Haussmann Évaluation assure à ses clients un accompagnement efficace dans les négociations avec les parties impliquées.
Faites confiance à Haussmann Évaluation pour vous orienter dans ce processus complexe et vous garantir une indemnisation qui reflète réellement vos besoins. Grâce à notre savoir-faire, nous nous engageons à faciliter votre transition en préservant l’intégrité de votre activité commerciale.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH