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Déplafonnement du loyer commercial
Déplafonnement du loyer dans le bail commercial
Le plafonnement et le déplafonnement des loyers commerciaux sont des mécanismes essentiels pour garantir un équilibre entre bailleurs et locataires. Ces dispositifs permettent d’ajuster les loyers en fonction des réalités du marché tout en évitant des hausses excessives. La loi Pinel, adoptée en 2014, a renforcé ce cadre en introduisant des règles visant à limiter les augmentations brutales et à protéger les intérêts des deux parties.
Rôle clé de l’expertise immobilière dans le déplafonnement
Dans chaque cas de déplafonnement, une expertise immobilière rigoureuse est essentielle pour garantir une évaluation équitable. Qu’il s’agisse de déterminer l’impact de modifications sur la valeur locative, d’estimer les loyers de biens spécifiques ou d’évaluer les loyers de baux prolongés, l’expertise immobilière constitue un outil indispensable pour assurer la conformité à la législation.
◤En bref◥
Le déplafonnement des loyers lors du renouvellement d’un bail repose sur des règles précises, qui requièrent une analyse fine de chaque situation. L’expertise immobilière, l’évaluation immobilière et l’estimation immobilière sont au cœur du processus, permettant de garantir une révision juste et adaptée des loyers tout en protégeant les droits des deux parties. Ces démarches assurent un équilibre entre la valorisation du patrimoine du bailleur et la viabilité économique du locataire.
La loi Pinel : Un cadre protecteur pour les baux commerciaux
La loi Pinel a apporté des évolutions significatives au régime des baux commerciaux. Elle a pour objectif de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires en renforçant les règles liées au plafonnement et au déplafonnement des loyers. L’un des principaux apports de la loi réside dans l’introduction d’un mécanisme limitant la hausse des loyers après un déplafonnement.
Dans quels cas peut-on déplafonner le loyer lors du renouvellement d’un bail ?
Le renouvellement d’un bail commercial soulève souvent la question du plafonnement du loyer. Si la règle du plafonnement est la norme, elle connaît cependant des exceptions strictement encadrées par la législation. Ces cas nécessitent une expertise immobilière approfondie, qui permet de procéder à une évaluation immobilière des conditions spécifiques du bien et, dans certains cas, de fixer une nouvelle valeur locative. Ces évaluations reposent sur des principes établis, qui visent à protéger les intérêts des deux parties, tout en prenant en compte les évolutions du marché.
Déplafonnement en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative
Le premier cas de déplafonnement concerne une modification significative des éléments constitutifs de la valeur locative. L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que, à défaut d’accord entre les parties, le loyer du bail renouvelé doit refléter la valeur locative du bien. Cette évaluation immobilière repose sur cinq critères fondamentaux :
● Les caractéristiques du local : Taille, état, aménagements spécifiques ou équipements intégrés.
● La destination des lieux : Activités exercées dans le local, qui influencent directement la valeur du bien.
● Les obligations respectives des parties : Les travaux ou services assurés par le bailleur ou le preneur, qui modifient les conditions d’exploitation.
● Les facteurs locaux de commercialité : Dynamisme économique, accessibilité, et attractivité de la zone géographique.
● Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : Bien qu’utiles pour une estimation immobilière, ces prix ne sont pas utilisés pour évaluer l’existence d’une modification notable.
◤En bref◥
Une expertise immobilière est essentielle pour analyser ces éléments et établir si une modification justifie un déplafonnement. Par exemple, une augmentation significative de la fréquentation piétonne dans un quartier ou l’ouverture d’une infrastructure majeure (métro, centre commercial) peuvent constituer des facteurs déterminants.
Déplafonnement de la valeur locative lié à la nature des locaux
Certains types de biens immobiliers bénéficient d’un régime particulier, qui échappe d’emblée au plafonnement des loyers. Ces cas impliquent une expertise immobilière spécifique pour déterminer une valeur locative adaptée:
● Les terrains nus, utilisés à des fins commerciales, ne sont pas soumis à la règle du plafonnement. Leur loyer est fixé sur la base des caractéristiques propres du terrain, telles que sa superficie, son emplacement et son potentiel d’exploitation. Une estimation immobilière est donc cruciale pour établir un prix juste.
● Les locaux exclusivement dédiés à un usage de bureaux sont également exclus du plafonnement. Une évaluation immobilière se base sur les prix du marché local pour des biens comparables, tout en prenant en compte la clause de « destination des lieux » stipulée dans le bail. Ce critère permet de distinguer les locaux véritablement réservés à un usage de bureaux de ceux pouvant accueillir d’autres activités.
● Les locaux monovalents, comme les hôtels, cliniques ou salles de spectacles, nécessitent une estimation immobilière spécifique. Leur valeur locative est déterminée en fonction des usages pratiqués dans leur secteur d’activité. Par exemple, le loyer d’une salle de spectacles sera fixé en tenant compte des spécificités de cette activité, telles que la capacité d’accueil et la localisation.
Déplafonnement de la valeur locative lié à la durée du bail
La durée du bail commercial constitue un autre motif de déplafonnement. Une expertise immobilière est nécessaire pour évaluer la valeur locative dans ces situations particulières :
● Lorsque le bail initial est conclu pour une durée contractuelle supérieure à 9 ans :
Le loyer renouvelé est déplafonné de plein droit. Cette règle reflète la volonté du législateur de permettre une révision plus juste des loyers pour des contrats de longue durée.
● Si un bail initialement conclu pour 9 ans se prolonge tacitement au-delà de 12 ans :
Le loyer est également déplafonné. Dans ce cas, une estimation immobilière doit être réalisée pour déterminer la valeur réelle du bien au moment du renouvellement. Par exemple, si aucune des parties n’a donné congé ou demandé le renouvellement du bail, le loyer pourra être révisé dès la 13ᵉ année.
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Le cabinet Haussmann Évaluation se positionne comme un partenaire indispensable pour naviguer dans les complexités du déplafonnement des loyers lors du renouvellement d’un bail commercial. Grâce à leur expertise approfondie, ils sont en mesure d’analyser minutieusement les situations spécifiques qui justifient un déplafonnement, qu’il s’agisse de modifications notables de la valeur locative, de la nature des locaux ou de la durée du bail.
La loi Pinel impose un cadre protecteur qui nécessite une compréhension fine des nuances législatives. Haussmann Évaluation dispose de l’expertise requise pour réaliser des évaluations immobilières précises basées sur des critères clés, tels que les caractéristiques du local, les obligations des parties et les facteurs locaux de commercialité. Leur intervention garantit une révision équitable des loyers, protégeant ainsi à la fois les droits des bailleurs et la viabilité économique des locataires.
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