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Déplafonnement du loyer commercial
Déplafonnement du loyer dans le bail commercial
Le plafonnement et le déplafonnement des loyers commerciaux sont des mécanismes essentiels pour garantir un équilibre entre bailleurs et locataires. Ces dispositifs permettent d’ajuster les loyers en fonction des réalités du marché tout en évitant des hausses excessives. La loi Pinel, adoptée en 2014, a renforcé ce cadre en introduisant des règles visant à limiter les augmentations brutales et à protéger les intérêts des deux parties.
Rôle clé de l’expertise immobilière dans le déplafonnement
Dans chaque cas de déplafonnement, une expertise immobilière rigoureuse est essentielle pour garantir une évaluation équitable. Qu’il s’agisse de déterminer l’impact de modifications sur la valeur locative, d’estimer les loyers de biens spécifiques ou d’évaluer les loyers de baux prolongés, l’expertise immobilière constitue un outil indispensable pour assurer la conformité à la législation.
◤En bref◥
Le déplafonnement des loyers lors du renouvellement d’un bail repose sur des règles précises, qui requièrent une analyse fine de chaque situation. L’expertise immobilière, l’évaluation immobilière et l’estimation immobilière sont au cœur du processus, permettant de garantir une révision juste et adaptée des loyers tout en protégeant les droits des deux parties. Ces démarches assurent un équilibre entre la valorisation du patrimoine du bailleur et la viabilité économique du locataire.
La loi Pinel : Un cadre protecteur pour les baux commerciaux
La loi Pinel a apporté des évolutions significatives au régime des baux commerciaux. Elle a pour objectif de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires en renforçant les règles liées au plafonnement et au déplafonnement des loyers. L’un des principaux apports de la loi réside dans l’introduction d’un mécanisme limitant la hausse des loyers après un déplafonnement.
Concrètement, pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, l’article L. 145-34 du Code de commerce organise un lissage : même en cas de déplafonnement, la hausse du loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l’année précédente, par an, jusqu’à atteindre la nouvelle valeur locative.
Dans quels cas peut-on déplafonner le loyer lors du renouvellement d’un bail ?
Le renouvellement d’un bail commercial soulève souvent la question du plafonnement du loyer. Si la règle du plafonnement est la norme, elle connaît cependant des exceptions strictement encadrées par la législation. Ces cas nécessitent une expertise immobilière approfondie, qui permet de procéder à une évaluation immobilière des conditions spécifiques du bien et, dans certains cas, de fixer une nouvelle valeur locative. Ces évaluations reposent sur des principes établis, qui visent à protéger les intérêts des deux parties, tout en prenant en compte les évolutions du marché.
Déplafonnement en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative
Le premier cas de déplafonnement concerne une modification significative des éléments constitutifs de la valeur locative. L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que, à défaut d’accord entre les parties, le loyer du bail renouvelé doit refléter la valeur locative du bien. Cette évaluation immobilière repose sur cinq critères fondamentaux :
● Les caractéristiques du local : Taille, état, aménagements spécifiques ou équipements intégrés.
● La destination des lieux : Activités exercées dans le local, qui influencent directement la valeur du bien.
● Les obligations respectives des parties : Les travaux ou services assurés par le bailleur ou le preneur, qui modifient les conditions d’exploitation.
● Les facteurs locaux de commercialité : Dynamisme économique, accessibilité, et attractivité de la zone géographique.
● Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : Bien qu’utiles pour une estimation immobilière, ces prix ne sont pas utilisés pour évaluer l’existence d’une modification notable.
◤En bref◥
Une expertise immobilière est essentielle pour analyser ces éléments et établir si une modification justifie un déplafonnement. Par exemple, une augmentation significative de la fréquentation piétonne dans un quartier ou l’ouverture d’une infrastructure majeure (métro, centre commercial) peuvent constituer des facteurs déterminants.
La jurisprudence la plus récente conforte ce motif : par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3ᵉ civ., n° 24-13.288, publié au bulletin), la Cour de cassation juge que la modification notable des facteurs locaux de commercialité — définis à l’article R. 145-6 du Code de commerce — justifie le déplafonnement dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un effet réel sur le commerce exploité. Une raison supplémentaire de faire objectiver la valeur locative par un expert, que l’on soit bailleur ou locataire.
Déplafonnement de la valeur locative lié à la nature des locaux
Certains types de biens immobiliers bénéficient d’un régime particulier, qui échappe d’emblée au plafonnement des loyers. Ces cas impliquent une expertise immobilière spécifique pour déterminer une valeur locative adaptée:
● Les terrains nus, utilisés à des fins commerciales, ne sont pas soumis à la règle du plafonnement. Leur loyer est fixé sur la base des caractéristiques propres du terrain, telles que sa superficie, son emplacement et son potentiel d’exploitation. Une estimation immobilière est donc cruciale pour établir un prix juste.
● Les locaux exclusivement dédiés à un usage de bureaux sont également exclus du plafonnement. Une évaluation immobilière se base sur les prix du marché local pour des biens comparables, tout en prenant en compte la clause de « destination des lieux » stipulée dans le bail. Ce critère permet de distinguer les locaux véritablement réservés à un usage de bureaux de ceux pouvant accueillir d’autres activités.
● Les locaux monovalents, comme les hôtels, cliniques ou salles de spectacles, nécessitent une estimation immobilière spécifique. Leur valeur locative est déterminée en fonction des usages pratiqués dans leur secteur d’activité. Par exemple, le loyer d’une salle de spectacles sera fixé en tenant compte des spécificités de cette activité, telles que la capacité d’accueil et la localisation.
Déplafonnement de la valeur locative lié à la durée du bail
La durée du bail commercial constitue un autre motif de déplafonnement. Une expertise immobilière est nécessaire pour évaluer la valeur locative dans ces situations particulières :
● Lorsque le bail initial est conclu pour une durée contractuelle supérieure à 9 ans :
Le loyer renouvelé est déplafonné de plein droit. Cette règle reflète la volonté du législateur de permettre une révision plus juste des loyers pour des contrats de longue durée.
● Si un bail initialement conclu pour 9 ans se prolonge tacitement au-delà de 12 ans :
Le loyer est également déplafonné. Dans ce cas, une estimation immobilière doit être réalisée pour déterminer la valeur réelle du bien au moment du renouvellement. Par exemple, si aucune des parties n’a donné congé ou demandé le renouvellement du bail, le loyer pourra être révisé dès la 13ᵉ année.
Attention à un point décisif pour la trésorerie : par un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3ᵉ civ., n° 23-23.834, publié au bulletin), la Cour de cassation a jugé que le lissage de 10 % par an prévu par l’article L. 145-34 ne s’applique pas au bail de 9 ans poursuivi par tacite prolongation au-delà de 12 ans : le loyer déplafonné est alors dû immédiatement, en totalité.
Un exemple chiffré de déplafonnement
Prenons un cas simplifié, avec des chiffres volontairement arrondis. Un bail commercial de 9 ans arrive à renouvellement, avec un loyer annuel en cours de 30 000 €. Par hypothèse, l’indice de référence a progressé de 12 % sur la durée du bail : le loyer plafonné s’établirait donc à 33 600 €.
Mais l’expertise établit une valeur locative de 42 000 € et démontre une modification notable des facteurs locaux de commercialité (articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce) : le déplafonnement est acquis, et le loyer de renouvellement est fixé à 42 000 €. Grâce au lissage de la loi Pinel (+10 % du loyer de l’année précédente, par an), la hausse est toutefois étalée :
| Année | Loyer appelé |
|---|---|
| Loyer en cours | 30 000 € |
| Année 1 | 33 000 € |
| Année 2 | 36 300 € |
| Année 3 | 39 930 € |
| Année 4 | 42 000 € (valeur locative atteinte) |
● Lecture côté bailleur : +40 % à terme, au lieu de +12 % avec le plafonnement.
● Lecture côté locataire : le lissage protège la trésorerie, et la valeur locative retenue peut être contestée par une contre-expertise — chaque situation doit être expertisée, sous réserve des stipulations du bail.
Questions fréquentes sur le déplafonnement
Les réponses de nos experts aux questions les plus posées par les bailleurs et les locataires — à jour de la jurisprudence 2025.
Quand peut-on déplafonner le loyer d’un bail commercial ?
Au renouvellement : en cas de modification notable des éléments 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, si la durée contractuelle du bail dépasse 9 ans, ou si le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de 12 ans.
En cours de bail, lors de la révision triennale (article L. 145-38) : en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La hausse d’un loyer déplafonné s’applique-t-elle immédiatement ?
Non : pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse est lissée à raison de 10 % du loyer de l’année précédente, par an (article L. 145-34).
Exception : en cas de tacite prolongation au-delà de 12 ans, la Cour de cassation a jugé le 16 octobre 2025 (Cass. 3ᵉ civ., n° 23-23.834, publié au bulletin) que ce lissage ne s’applique pas — la hausse est alors immédiate, en totalité.
Le déplafonnement peut-il jouer en faveur du locataire ?
Oui : le plafond limite la hausse, il ne constitue pas un plancher. Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer renouvelé peut être fixé à cette valeur locative, à la baisse.
Tout repose sur la démonstration : c’est l’expertise de la valeur locative de marché qui fait la différence.
Comment contester un déplafonnement ?
En contestant la réalité et le caractère notable de la modification invoquée, son incidence favorable sur l’activité, et la valeur locative retenue (contre-expertise). À défaut d’accord, le juge des loyers commerciaux tranche.
Depuis l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3ᵉ civ., n° 24-13.288, publié au bulletin), une incidence simplement potentielle suffit : la contre-expertise de la valeur locative est plus stratégique que jamais.
Quelle différence entre révision triennale et renouvellement ?
Deux mécanismes distincts : la révision triennale (article L. 145-38) intervient en cours de bail, tous les 3 ans, avec un déplafonnement conditionné à une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Le renouvellement (article L. 145-34) intervient en fin de bail, avec ses propres motifs de déplafonnement : modification notable, nature des locaux ou durée du bail.
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Le cabinet Haussmann Évaluation se positionne comme un partenaire indispensable pour naviguer dans les complexités du déplafonnement des loyers lors du renouvellement d’un bail commercial. Grâce à leur expertise approfondie, ils sont en mesure d’analyser minutieusement les situations spécifiques qui justifient un déplafonnement, qu’il s’agisse de modifications notables de la valeur locative, de la nature des locaux ou de la durée du bail.
La loi Pinel impose un cadre protecteur qui nécessite une compréhension fine des nuances législatives. Haussmann Évaluation dispose de l’expertise requise pour réaliser des évaluations immobilières précises basées sur des critères clés, tels que les caractéristiques du local, les obligations des parties et les facteurs locaux de commercialité. Leur intervention garantit une révision équitable des loyers, protégeant ainsi à la fois les droits des bailleurs et la viabilité économique des locataires.
Opter pour Haussmann Évaluation, c’est s’assurer d’une gestion efficace et professionnelle de votre loyer commercial, tout en étant en conformité avec la législation en vigueur. Leur savoir-faire vous permet de maximiser votre patrimoine tout en évitant des hausses excessives, garantissant ainsi un équilibre durable et bénéfique pour les deux parties impliquées.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH