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Éviction commerciale
Indemnité d’éviction : Quels sont vos droits ?
L’expertise immobilière est une démarche clé dans de nombreux contextes, notamment lors de la fin d’un bail commercial. À cette occasion, il est souvent question d’indemnité d’éviction destinée à protéger les droits du locataire évincé ou à évaluer les impacts liés à l’occupation ou au transfert d’activité.
Indemnité d’éviction : qu’est-ce que c’est ?
L’indemnité d’éviction est une compensation versée par le propriétaire au locataire commercial lorsque ce dernier est contraint de quitter les lieux suite à un non-renouvellement du bail. L’expertise immobilière intervient ici pour évaluer de manière objective le préjudice subi par le locataire.
Cette indemnité a pour but de réparer les conséquences économiques liées à la perte du fonds de commerce et de l’activité exercée dans les locaux. Le montant est calculé en fonction de plusieurs paramètres : la valeur du fonds de commerce, le chiffre d’affaires réalisé, et la possibilité ou non pour le locataire de relocaliser son activité.
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Indemnité principale : activité transférable et non-transférable ?
L’indemnité principale représente la part la plus importante de l’indemnité d’éviction. Elle est étroitement liée à la nature de l’activité commerciale :
● Activité transférable : Lorsque l’activité peut être déplacée dans un autre lieu sans perte significative, l’expertise immobilière repose sur la valorisation du droit au bail et prends en compte les frais de déménagement, d’installation dans un nouveau local, et la perte temporaire de chiffre d’affaires, etc…
● Activité non-transférable : Pour des activités liées à l’emplacement précis (par exemple, un commerce de proximité), le calcul de l’indemnité est plus complexe. L’expertise immobilière doit alors évaluer la valeur du fonds de commerce, pour compenser la perte définitive d’exploitation et les indemnités accessoires.
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Indemnités accessoires : comment les évaluer ?
En plus de l’indemnité principale, des indemnités accessoires peuvent être réclamées pour couvrir les frais supplémentaires engendrés par l’éviction. Ces indemnités comprennent généralement :
● Les coûts de déménagement et de réinstallation.
● Les dépenses liées à la publicité pour informer les clients du changement de localisation.
● Les frais pour reconstituer le fonds de commerce dans un nouvel espace.
● …
L’expertise immobilière est essentielle pour quantifier ces dépenses de manière précise et justifiée. L’expert analyse les devis, factures, et données économiques pour proposer un montant qui reflète fidèlement les coûts réels encourus.
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Indemnité d’occupation : qu’est-ce que c’est ?
Lorsque le locataire reste dans les locaux après la fin du bail (par exemple, en attendant une décision judiciaire ou la finalisation de l’indemnité d’éviction), le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation. Cette somme vise à compenser l’utilisation prolongée des lieux.
L’évaluation de cette indemnité repose sur une analyse de l’expertise immobilière, prenant en compte la valeur locative des locaux dans le marché actuel. Le montant peut être équivalent ou supérieur au loyer précédemment convenu, selon les circonstances.
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◤En bref◥
L’expertise immobilière joue un rôle crucial dans l’évaluation des indemnités liées à un bail commercial. Que ce soit pour déterminer une indemnité d’éviction, principale, accessoire ou d’occupation, l’intervention d’un expert permet d’assurer une estimation juste et transparente, tout en respectant les droits des parties concernées. Si vous êtes confronté à une telle situation, faire appel à un expert en immobilier est indispensable pour protéger vos intérêts.
FAQ sur l’indemnité d’éviction
Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est la somme due par le bailleur au locataire commercial lorsque celui-ci refuse le renouvellement du bail sans motif légitime. Elle vise à compenser le préjudice subi par le locataire qui perd la jouissance de son local et la valeur commerciale attachée à son emplacement.
Qui a droit à une indemnité d’éviction ?
Tout locataire titulaire d’un bail commercial régulièrement renouvelable (soumis au statut des baux commerciaux) peut prétendre à une indemnité d’éviction, sauf en cas de faute grave, de non-respect des obligations contractuelles ou de démolition/reconstruction avec relogement équivalent prévu par la loi.
Dans quels cas le bailleur peut-il refuser de verser une indemnité d’éviction ?
Le bailleur est exonéré du paiement de l’indemnité d’éviction lorsque :
-
le locataire a commis une faute grave (impayés répétés, dégradation du local, non-exploitation du fonds, etc.) ;
-
le bien doit être démoli pour cause d’insalubrité ;
-
le bailleur propose un relogement équivalent pour l’exercice de l’activité commerciale.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est calculée en fonction du préjudice réel subi par le locataire. Elle comprend :
-
l’indemnité principale, équivalente à la valeur du fonds de commerce si celui-ci est perdu ;
-
les indemnités accessoires, couvrant les frais de déménagement, de réinstallation, de licenciement du personnel, de perte de clientèle, etc.
La méthode d’évaluation dépend du maintien ou non de l’activité dans un autre local.
Qui détermine le montant de l’indemnité d’éviction ?
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge des loyers commerciaux, souvent sur la base d’un rapport d’expertise immobilière. L’expert évalue notamment la valeur du fonds de commerce et les préjudices subis.
L’indemnité d’éviction est-elle imposable ?
Oui. Pour le locataire évincé, l’indemnité d’éviction constitue une recette imposable dans le cadre de son activité commerciale. Toutefois, selon la nature de l’indemnité (réparation de préjudice, perte du fonds, etc.), le régime fiscal peut varier. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un fiscaliste.
Quand l’indemnité d’éviction doit-elle être versée ?
Le paiement intervient avant le départ effectif du locataire. Tant que l’indemnité n’est pas versée, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions de loyer et de charges.
Que se passe-t-il si le bailleur change d’avis après le refus de renouvellement ?
Le bailleur peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été définitivement payée. Cette possibilité est encadrée par l’article L145-58 du Code de commerce.
L’indemnité d’éviction concerne-t-elle uniquement les commerces ?
Non. Elle s’applique à toute activité relevant d’un bail commercial, y compris les artisans, professions libérales ou entreprises industrielles, dès lors qu’elles bénéficient du statut des baux commerciaux.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour une indemnité d’éviction ?
L’évaluation de l’indemnité d’éviction requiert des compétences spécifiques : analyse du bail, estimation du fonds de commerce, chiffrage des préjudices.
Un expert en évaluation immobilière ou en fonds de commerce garantit une estimation objective et conforme aux critères retenus par les tribunaux, facilitant ainsi une négociation équitable entre les parties.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH