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Evaluer un fonds de commerce selon les différentes méthodes de valorisation
Les méthodes d’évaluation d’un Fonds de Commerce
Évaluer un fonds de commerce est une étape clé dans le cadre d’une cession, d’une acquisition ou d’une éviction commerciale. Cette opération vise à déterminer la valeur d’un ensemble d’actifs corporels et incorporels qui constituent le cœur de l’activité commerciale. Cependant, contrairement aux biens immobiliers, où les critères sont généralement tangibles, l’évaluation d’un fonds de commerce intègre des éléments immatériels comme la clientèle ou la notoriété, rendant la démarche plus complexe.
Dans cet article, nous approfondissons les différentes méthodes d’évaluation d’un fonds de commerce, les facteurs influençant sa valorisation et l’importance de s’appuyer sur une expertise professionnelle pour garantir une estimation fiable et précise.
Pourquoi réaliser une expertise de valeur d’un fonds de commerce ?
Un fonds de commerce regroupe l’ensemble des éléments nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale. Ces éléments peuvent être classés en deux catégories principales :
Les actifs incorporels :
● Clientèle et achalandage : La clientèle existante et sa fidélité sont des atouts majeurs.
● Droit au bail : La possibilité de louer le local où l’activité est exercée, souvent dans des emplacements stratégiques.
● Enseigne et marque : L’image de marque, le nom commercial et la réputation.
● Brevet, licence ou savoir-faire : Les spécificités ou avantages concurrentiels.
Les actifs corporels :
● Mobilier et matériel : Machines, équipements, meubles utilisés dans l’activité.
◤ En bref ◥
La valeur du fonds de commerce réside dans sa capacité à générer des profits et dans son potentiel de développement. Contrairement à un simple actif physique, il s’agit d’un ensemble complexe qui reflète l’activité économique dans son intégralité.
Les différents contextes d’évaluation d’un fonds de commerce
L’évaluation d’un fonds de commerce peut être nécessaire dans divers contextes, chacun nécessitant une approche spécifique :
Evaluation d’un fonds de commerce &
Calcul de l’indemnité d’éviction
Dans le cadre d’une éviction commerciale, la valeur du fonds de commerce sert de base à la détermination de l’indemnité principale lorsque l’activité n’est pas transférable et que l’éviction implique la perte totale du fonds de commerce.
Evaluation d’un fonds de commerce &
Cession ou acquisition
Lors de la vente ou de l’achat d’un fonds de commerce, une évaluation juste est essentielle pour fixer un prix compétitif, satisfaisant à la fois le vendeur et l’acheteur.
Evaluation d’un fonds de commerce &
Transmission ou succession
Pour préparer une transmission familiale ou une succession, l’évaluation permet de répartir équitablement les actifs et de respecter les obligations fiscales.
Evaluation d’un fonds de commerce &
Levée de fonds ou financement
Lorsqu’une entreprise cherche à obtenir un financement ou à attirer des investisseurs, la valorisation de son fonds de commerce peut jouer un rôle clé dans les négociations.
Les principales méthodes d’évaluation d’un fonds de commerce
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer un fonds de commerce. Le choix de la méthode dépend du type d’activité, du secteur et de l’objectif de l’évaluation.
Méthode basée sur le chiffre d’affaires (capacité productive)
Les experts immobiliers disposent d’une connaissance approfondie des tendances du marché local, régional et national. Ils sont capables d’identifier les facteurs influençant les prix, tels que la demande, l’offre et les conditions économiques.
Cette méthode consiste à appliquer un coefficient multiplicateur au chiffre d’affaires annuel hors taxes (CAHT) réalisé par l’entreprise. Le coefficient est généralement fixé en fonction du secteur d’activité.
Calcul :
Valeur du fonds = CAHT × Coefficient sectoriel
Exemples de coefficients sectoriels :
● Commerce alimentaire : 30 % à 50 % du CA.
● Restauration : 50 % à 120 % du CA.
● Pharmacies : 100 % à 120 % du CA.
● Hôtellerie : 80 % à 150 % du CA.
Avantages :
● Simple à appliquer et rapide à calculer.
● Pertinent pour les activités où le chiffre d’affaires est un indicateur clé de performance.
Limites :
● Cette méthode ne tient pas compte de la rentabilité réelle ou des charges fixes de l’entreprise.
● Peut sous-évaluer ou surévaluer le fonds si le chiffre d’affaires est exceptionnellement élevé ou faible sur une année donnée.
Méthode basée sur la rentabilité
Cette méthode repose sur la capacité du fonds de commerce à générer des bénéfices. Elle est particulièrement utile pour les investisseurs qui cherchent à évaluer le rendement attendu.
Calcul :
Valeur du fonds = Résultat d’exploitation moyen × Coefficient sectoriel
Le résultat d’exploitation moyen est calculé sur une période de 3 à 5 ans pour lisser les variations conjoncturelles.
Avantages :
● Permet une évaluation basée sur la performance réelle de l’entreprise.
● Plus précise pour des activités ayant des charges fixes importantes.
Limites :
● Requiert une analyse détaillée des données comptables, qui peuvent parfois être biaisées.
● Nécessite une expertise pour choisir le coefficient sectoriel adapté.
● Cette méthode implique le plus souvent un retraitement comptable au préalable intégrant au résultat d’exploitation la rémunération du dirigeant, les charges exceptionnelles qui faussent la rentabilité réelle du fonds et les dotations aux amortissements.
Méthode patrimoniale
Cette approche se concentre sur la valorisation des actifs corporels et incorporels du fonds de commerce
Calcul :
Valeur du fonds = Valeur des actifs corporels (hors stocks et immobilisation financières + valeur des actifs incorporels)
Avantages :
● Transparent, car basé sur des éléments tangibles.
● Utile pour les activités où la clientèle est moins stable, comme les ateliers ou les garages.
Limites :
● Ne prend pas en compte le potentiel de développement ou la rentabilité future.
● Peut négliger l’importance des actifs incorporels, comme la notoriété ou la fidélité de la clientèle.
Méthode combinée ou approche plurielle
Dans la pratique, les évaluateurs utilisent souvent une combinaison de plusieurs méthodes pour obtenir une estimation plus fiable.
Avantages :
● Permet une évaluation plus complète et nuancée.
● Réduit les biais liés à une méthode unique.
Exemple :
Moyenne pondérée entre la méthode basée sur le chiffre d’affaires et celle basée sur la rentabilité.
Ajustements en fonction de la localisation, de la concurrence et du potentiel de développement.
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Les facteurs influençant la valeur d’un fonds de commerce
Localisation
Un emplacement stratégique, dans une zone à fort passage ou un centre commercial, augmente la valeur du fonds.
Concurrence
Une concurrence élevée dans le secteur peut limiter la valorisation, tandis qu’un monopole local peut la renforcer.
Droit au bail
La durée restante du bail, son montant, et les conditions de renouvellement influencent fortement la valeur.
Notoriété et fidélité de la clientèle
Une clientèle fidèle et une enseigne connue sont des atouts précieux pour un fonds de commerce.
État des actifs corporels
Des équipements récents et en bon état augmentent la valorisation.
Questions fréquentes sur l’évaluation d’un fonds de commerce : ce que vous devez savoir
Une expertise de fonds de commerce est-elle valable juridiquement ?
Oui, à condition qu’elle soit menée par un professionnel qualifié et documentée par un rapport écrit et argumenté. Ce document peut servir de preuve en cas de contentieux ou de négociation avec des tiers (banques, administration, tribunal…).
Quelle est la fréquence idéale pour réévaluer un fonds de commerce ?
Il est recommandé de réévaluer son fonds tous les 3 à 5 ans ou dès qu’un événement impacte significativement l’activité (refonte du local, changement de bail, variation forte du chiffre d’affaires…).
Une entreprise déficitaire peut-elle avoir un fonds de commerce valorisable ?
Oui. Même si l’entreprise n’est pas rentable à un instant T, des éléments comme l’emplacement, la notoriété ou le droit au bail peuvent présenter une valeur intrinsèque pour un repreneur.
Comment une baisse de chiffre d’affaires impacte-t-elle l’évaluation ?
Elle peut réduire la valorisation, surtout si elle est durable. Toutefois, un expert analysera si cette baisse est conjoncturelle ou structurelle avant d’en tirer des conclusions.
L’évaluation peut-elle être confidentielle ?
Oui. L’expertise peut être commandée à titre strictement privé et confidentiel, notamment dans une logique de négociation ou d’anticipation stratégique.
Est-ce qu’un bail précaire influence la valorisation du fonds ?
Un bail précaire, par nature instable, rend l’activité plus risquée pour un repreneur. Il peut donc affecter négativement la valeur estimée du fonds.
Étude de cas : Évaluer un salon de coiffure à Paris – Chiffre d’affaires ou rentabilité ?
Contexte :
Une coiffeuse indépendante, installée depuis 12 ans dans un quartier résidentiel du 17e arrondissement de Paris, souhaite vendre son fonds de commerce pour se consacrer à une nouvelle activité. Le salon dispose d’une clientèle fidèle et génère un chiffre d’affaires annuel hors taxes de 180 000 €. Le loyer est modéré pour le secteur (1 200 €/mois), et l’établissement ne compte aucun salarié.
Objectif :
Déterminer la valeur de cession du fonds de commerce en comparant deux approches :
Méthode par le chiffre d’affaires
Cette méthode repose sur l’application d’un coefficient sectoriel propre aux salons de coiffure. Celui-ci varie généralement de 40 % à 60 % du chiffre d’affaires selon la localisation, l’ancienneté et la stabilité de la clientèle.
Calcul estimatif :
Chiffre d’affaires annuel HT = 180 000 €
Coefficient sectoriel retenu (milieu de fourchette) = 50 %
Valeur estimée du fonds = 180 000 € × 50 % = 90 000 €
Points forts :
-
Méthode simple, rapide à appliquer.
-
Reflète le dynamisme commercial de l’activité.
Limites :
-
Elle ne tient pas compte du faible niveau de charges fixes du salon.
-
Elle ne valorise pas pleinement la rentabilité nette dégagée par l’exploitante.
Méthode par la rentabilité (EBE reconstitué)
Cette méthode repose sur l’analyse des performances comptables réelles. Après retraitement des comptes, notamment en réintégrant la rémunération de la dirigeante (non salariée), on obtient un EBE reconstitué de 55 000 € par an.
Dans ce secteur, le multiple d’EBE utilisé varie généralement entre 1,5 et 2,5 selon les perspectives de développement et la stabilité de l’exploitation.
Calcul estimatif :
EBE reconstitué = 55 000 €
Multiple sectoriel retenu = 1,8 (activité pérenne, bonne rentabilité, charges maîtrisées)
Valeur estimée du fonds = 55 000 € × 1,8 = 99 000 €
Points forts :
-
Méthode fine, reflétant la performance économique réelle.
-
Permet de valoriser la rentabilité personnelle dégagée par l’exploitante.
Limites :
-
Plus complexe à mettre en œuvre.
-
Requiert un retraitement comptable rigoureux et une vision sectorielle précise.
Conclusion : quelle méthode privilégier ?
Dans ce cas précis, la méthode par la rentabilité permet une valorisation plus juste, car elle reflète fidèlement la capacité du fonds à générer un revenu régulier pour un futur repreneur. L’absence de salarié, les charges réduites et la clientèle récurrente en font un fonds de commerce très rentable, ce que la seule méthode par le chiffre d’affaires ne permet pas de mettre en évidence.
Recommandation d’expert : utiliser une approche combinée, en attribuant un poids plus important à la méthode par la rentabilité, mais en conservant la méthode par le chiffre d’affaires comme base comparative. Cela permet de justifier une valeur de marché équilibrée dans un contexte de négociation.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH