Découvrez quels biens sont soumis à l’IFI et comment calculer votre impôt. Informations essentielles pour les contribuables assujettis à cet impôt. Apprenez tout sur les biens imposables à l’IFI et comment optimiser votre situation fiscale. Quels biens doivent être déclarés dans le cadre de l’IFI? Tout ce que vous devez savoir sur les biens concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Connaître les biens soumis à l’IFI et les démarches à suivre pour déclarer correctement votre patrimoine immobilier.

Les différents biens soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui s’applique aux personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. Mis en place en 2018 en remplacement de l’ISF, l’IFI recentre la fiscalité sur les seuls actifs immobiliers, qu’ils soient détenus en direct ou par l’intermédiaire de sociétés. Il concerne principalement les résidences secondaires, les biens locatifs, les parts de SCI ou de SCPI, et vise à taxer la valeur patrimoniale non productive, sans inclure les placements financiers ou les biens mobiliers.

Immobilier : résidences principales et secondaires, biens locatifs, terrains constructibles

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Il s’applique aux biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle. Parmi eux, les résidences principales et secondaires, les biens locatifs ainsi que les terrains constructibles occupent une place centrale dans l’assiette de cet impôt.

Résidences et biens locatifs : des règles de taxation différenciées

La résidence principale est imposable à l’IFI, mais bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale, ce qui la distingue des autres biens. En revanche, les résidences secondaires n’ouvrent droit à aucun abattement : elles sont donc intégrées dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur pleine.
Quant aux biens locatifs, ils sont soumis à l’IFI, qu’ils soient loués nus ou meublés, sauf s’ils sont considérés comme des biens professionnels (ce qui suppose le respect de conditions strictes). La fiscalité ne dépend pas du rendement locatif mais bien de la valeur du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Terrains constructibles : une valeur latente pleinement imposable

Les terrains à bâtir ou terrains constructibles sont pleinement soumis à l’IFI, même s’ils ne génèrent aucun revenu locatif. Leur valeur repose sur leur potentiel de développement, ce qui peut représenter un poids fiscal important pour les propriétaires de foncier en attente de projet ou de vente. La valorisation de ces terrains doit être faite avec soin, car elle dépend du marché local, de l’état des autorisations d’urbanisme, et de la possibilité effective de construire. L’intervention d’un expert en évaluation immobilière est souvent utile pour justifier une valeur réaliste en cas de contrôle.

Parts de sociétés immobilières : SCI, SCPI, OPC

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne concerne pas uniquement les biens détenus en direct. Il s’applique également aux parts de sociétés immobilières, lorsque ces structures détiennent des actifs immobiliers non professionnels. Les SCI, SCPI et certains OPC sont ainsi intégrés dans l’assiette taxable, à hauteur de la part représentative du patrimoine immobilier détenu.

SCI : une transparence fiscale appliquée à la valeur des actifs immobiliers

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), qu’elles soient familiales ou patrimoniales, sont imposées à l’IFI dès lors qu’elles détiennent des biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle. Le redevable est alors tenu de déclarer la valeur de ses parts, en proportion de la fraction immobilière du patrimoine de la SCI.
Les dettes contractées par la société pour financer l’acquisition ou les travaux des immeubles peuvent être déduites, à condition qu’elles soient directement rattachables aux biens imposables. La valorisation des parts doit être rigoureuse, car elle doit refléter la valeur de marché des actifs sous-jacents.

SCPI et OPC : une fiscalité indirecte mais incontournable

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et certains OPC (Organismes de Placement Collectif) investis dans l’immobilier sont également soumis à l’IFI. Même si le souscripteur ne détient pas directement les immeubles, il doit déclarer la quote-part de la valeur immobilière nette figurant dans les documents transmis chaque année par la société de gestion.
Ces structures étant souvent à prépondérance immobilière, leur détention entre automatiquement dans le champ de l’IFI, quelle que soit la forme du placement (assurance-vie, compte-titres…). Il est donc essentiel de analyser la composition des actifs pour bien identifier les supports concernés et éviter les erreurs de déclaration

Biens professionnels exonérés sous conditions

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) cible les actifs immobiliers non professionnels. Cependant, certains biens immobiliers utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle peuvent être exonérés d’IFI, sous réserve de respecter des conditions précises. Cette exonération vise à ne pas pénaliser les contribuables qui utilisent leurs biens dans le cadre d’une activité économique réelle et effective.

Conditions à remplir pour bénéficier de l’exonération

Pour être exonéré, le bien immobilier doit être indispensable à l’exercice d’une activité professionnelle principale, exercée par le redevable, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire. Il doit être utilisé de manière effective, exclusive et continue dans le cadre de cette activité, qui ne doit pas avoir un caractère strictement civil (exclusion de la simple gestion patrimoniale).
Dans le cas de biens détenus via une société, celle-ci doit être opérationnelle, soumise à l’IS, et le redevable doit y exercer une fonction dirigeante réellement rémunérée, représentant son activité principale.

Attention aux exclusions fréquentes et aux vérifications de l’administration

De nombreux contribuables pensent à tort que la détention d’un local commercial ou d’un bureau suffit à justifier l’exonération. En réalité, les activités de location nue, même professionnelles au regard des autres impôts, ne permettent pas d’obtenir l’exonération IFI, sauf exception très encadrée. L’administration fiscale est particulièrement attentive à la réalité de l’activité et à la cohérence entre l’usage du bien et le statut professionnel déclaré. Une justification rigoureuse peut être exigée en cas de contrôle, d’où l’intérêt de se faire accompagner par un professionnel de l’évaluation immobilière.

Biens détenus via des contrats d’assurance-vie

L’assurance-vie est en principe un placement financier non concerné par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, lorsque les sommes investies sont affectées à des supports immobiliers, comme des SCPI, OPCI ou SCI à prépondérance immobilière, une fraction du contrat peut devenir imposable. Le redevable doit donc être attentif à la composition de ses supports en unités de compte.

Une imposition limitée à la part investie en immobilier

Seule la fraction représentative de biens immobiliers dans les unités de compte est soumise à l’ifi. Cela concerne les contrats multisupports, dans lesquels le souscripteur a choisi d’investir dans des supports incluant de l’immobilier non professionnel. La part taxable est généralement précisée par l’assureur dans un relevé annuel, indiquant le pourcentage à intégrer dans la déclaration IFI. En revanche, les contrats en fonds en euros ou les unités de compte purement financières (actions, obligations) restent exclus de l’assiette.

Une obligation déclarative à la charge du souscripteur

Il revient au souscripteur d’identifier, dans ses contrats d’assurance-vie, les supports concernés par l’IFI et de reporter la valeur imposable dans le formulaire 2042-IFI. Cette tâche peut être complexe, notamment lorsque les supports sont nombreux ou peu transparents. Il est donc conseillé de conserver les documents fournis par l’assureur et, en cas de doute, de se faire accompagner par un professionnel. Une mauvaise déclaration peut entraîner un redressement, même si l’investissement semble à première vue financier.

Biens meubles et objets de valeur assujettis sous certaines conditions

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne uniquement les actifs immobiliers, à l’exclusion des biens mobiliers, œuvres d’art, bijoux ou objets de collection. Toutefois, certains biens meubles peuvent être assimilés à des biens immobiliers lorsqu’ils sont considérés comme des immeubles par nature ou par destination, et ainsi intégrés à l’assiette taxable de l’IFI.

Quand un meuble devient imposable à l’impot sur la fortune immobilière

Un bien meuble peut être soumis à l’IFI lorsqu’il est indissociable d’un immeuble et qu’il est destiné à son utilisation ou son exploitation durable. Par exemple, un ascenseur, une installation technique intégrée ou un mobilier professionnel encastré dans un bâtiment peut être considéré comme un accessoire de l’immeuble. De même, des éléments décoratifs sur mesure ou des équipements techniques (système domotique, agencement fixe) peuvent perdre leur nature mobilière et être intégrés dans la valeur du bien immobilier déclaré.

Une appréciation au cas par cas, source de vigilance

La frontière entre bien meuble et bien immobilier n’est pas toujours évidente, et repose souvent sur une appréciation des faits. Le redevable doit donc être attentif à la nature des aménagements réalisés dans ses biens, notamment dans le cadre de résidences de prestige, de locaux professionnels ou d’immeubles rénovés avec des éléments sur mesure. En cas de doute, une expertise immobilière peut s’avérer utile pour distinguer les éléments réellement imposables à l’IFI et éviter une sous-évaluation involontaire du patrimoine.

Quelle est la différence entre isf et ifi ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été instauré en 2018 pour remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Si le seuil de déclenchement reste le même (1,3 million d’euros de patrimoine net), les deux impôts diffèrent profondément dans leur assiette et leur portée fiscale. L’IFI a recentré la taxation sur les actifs immobiliers, excluant les autres formes de patrimoine.

Une différence majeure dans la nature des droits accordés

L’ISF portait sur l’ensemble du patrimoine, incluant les biens immobiliers, les placements financiers (actions, obligations, assurance-vie), les meubles, les véhicules ou encore les objets de collection. L’IFI, en revanche, ne concerne que le patrimoine immobilier non professionnel : biens détenus en direct, parts de sociétés immobilières, résidences secondaires, biens locatifs, etc. Cette réforme a donc allégé la fiscalité des patrimoines diversifiés, tout en maintenant une pression fiscale sur les porteurs d’actifs immobiliers significatifs.

Un objectif fiscal et politique différent

L’ISF visait une contribution globale sur la richesse, tandis que l’IFI a été conçu pour encourager l’investissement dans l’économie productive en excluant les actifs financiers. Il s’inscrit dans une logique de valorisation du capital investi dans l’entreprise, contrairement à l’ISF qui était parfois critiqué pour pénaliser les détenteurs d’actions ou d’obligations. Cette évolution traduit un changement d’approche : moins de fiscalité sur la détention de capital financier, mais une focalisation accrue sur l’immobilier patrimonial, jugé moins mobile et moins productif.

Qu’est-ce qui ne rentre pas dans l’ifi ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne porte que sur le patrimoine immobilier non professionnel. Par conséquent, un grand nombre de biens, même de valeur, ne sont pas inclus dans l’assiette taxable. Cette distinction est essentielle pour évaluer correctement son patrimoine et éviter de surévaluer ce qui doit être déclaré à l’administration fiscale.

Les actifs financiers, meubles et objets de valeur exclus

Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI n’intègre pas les actifs financiers : comptes bancaires, livrets, actions, obligations, contrats d’assurance-vie (hors unités de compte investies en immobilier), ou encore parts de sociétés non immobilières sont exclus. De même, les biens meubles, tels que les véhicules, œuvres d’art, bijoux, mobilier ou objets de collection, ne sont pas pris en compte, sauf s’ils sont intégrés de manière indissociable à un bien immobilier. Ces exclusions reflètent la volonté de recentrer l’impôt sur la détention d’immobilier patrimonial.

Les biens professionnels et certains droits immobiliers

Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle réelle, exercée à titre principal par le redevable, peuvent bénéficier d’une exonération totale, sous conditions. C’est le cas, par exemple, d’un local utilisé dans le cadre d’une entreprise commerciale ou artisanale. Par ailleurs, certains droits immobiliers comme les servitudes, les usufruits légaux dans le cadre d’une succession, ou les biens détenus via des structures opérationnelles non immobilières échappent à l’IFI. Une analyse précise de la situation est donc nécessaire pour exclure à juste titre ce qui ne relève pas de l’assiette taxable.

Quel est le barème de l’IFI pour 2025 ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) reste en vigueur en 2025 selon un barème progressif par tranches, applicable à partir d’un patrimoine immobilier net supérieur à 800 000 €, même si l’imposition ne s’applique effectivement qu’à partir de 1,3 million d’euros. Le calcul de l’impôt s’effectue selon des taux croissants, en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier détenu au 1er janvier.

Tranches et taux d’imposition en 2025

Le barème de l’IFI pour 2025 est le suivant :

Jusqu’à 800 000 € : 0 %

De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,50 %

De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 %

De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 %

De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %

De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %

De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %

Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Ce barème s’applique de manière progressive, c’est-à-dire que chaque tranche est taxée à son propre taux, et non sur la totalité du patrimoine.

Décote, réductions fiscales et plafonnement

Lorsque le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, un mécanisme de décote permet de limiter l’effet de seuil. Cette réduction est calculée selon une formule légale, destinée à éviter une hausse brutale de l’imposition autour du seuil minimal.

Par ailleurs, des réductions d’IFI sont possibles, notamment en cas de dons à des fondations ou associations reconnues d’utilité publique (jusqu’à 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 €). Enfin, le total de l’IFI, additionné à l’impôt sur le revenu, ne peut excéder 75 % des revenus nets de l’année précédente, sous peine de déclenchement du mécanisme de plafonnement

FAQ – Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Dois-je déclarer un bien immobilier détenu à l’étranger ?

Oui, les biens immobiliers situés à l’étranger sont imposables à l’IFI si vous êtes résident fiscal en France. Ils doivent être évalués selon leur valeur vénale au 1er janvier, comme pour les biens situés en France.

Un bien en indivision entre plusieurs membres d’une famille est-il soumis à l’IFI ?

Oui, chaque indivisaire est redevable de l’IFI pour sa quote-part du bien. Chacun doit déclarer uniquement la part qu’il détient dans l’indivision.

Dois-je intégrer les biens de mon conjoint dans ma déclaration IFI ?

Oui, l’IFI s’applique au foyer fiscal dans son ensemble : les biens détenus par les deux époux ou partenaires de PACS doivent être déclarés ensemble, quel que soit leur régime matrimonial.

Un bien en nue-propriété doit-il être déclaré à l’IFI ?

En principe, l’usufruitier est seul imposable à l’IFI, sauf exceptions (notamment en cas de démembrement issu d’une succession, où le nu-propriétaire peut être concerné).

Puis-je déduire des travaux en cours dans un bien immobilier ?

Non, les travaux non encore réalisés ne sont pas déductibles. Seuls les travaux effectivement payés avant le 1er janvier et justifiés peuvent être pris en compte dans la valorisation du bien.

Comment valoriser un bien occupé par un locataire ?

Un bien loué peut faire l’objet d’une décote pour occupation, généralement entre 10 % et 20 %, selon le type de bail et la difficulté à reprendre possession du bien. Cette décote doit rester justifiable.

L’IFI concerne-t-il les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés ?

En principe non, sauf si la société est principalement immobilière et que l’immobilier n’est pas affecté à une activité professionnelle. Chaque cas doit être examiné au regard de l’usage réel des biens.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH