Le sale and lease back : une stratégie de refinancement pour les entreprises

Le sale and lease back : une stratégie de refinancement pour les entreprises

Dans un contexte économique où la liquidité et la flexibilité sont devenues des priorités, le sale and lease back (ou cession-bail) s’impose comme une solution efficace de financement. Cette opération consiste pour une entreprise à vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire à un investisseur ou à un organisme financier, puis à continuer à l’occuper via un crédit-bail immobilier. Le vendeur devient alors preneur à bail de son ancien bien, avec la possibilité de redevenir propriétaire à la fin du contrat en levant une option d’achat.

Longtemps utilisée dans l’industrie ou la logistique, cette solution est désormais adoptée dans de nombreux secteurs (santé, commerce, bureaux) en raison de sa capacité à monétiser un actif immobilisé sans interrompre l’exploitation. Elle permet d’améliorer la structure du bilan, de libérer des fonds pour investir ailleurs, ou encore de répondre à des contraintes réglementaires.

Un fonctionnement encadré par un contrat de crédit-bail

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’occupation des locaux après la vente n’est pas régie par un bail commercial, mais par un contrat de crédit-bail immobilier. Ce contrat, conclu entre le nouvel acquéreur (le crédit-bailleur) et le vendeur (le crédit-preneur), prévoit l’usage du bien pendant une durée déterminée, généralement entre 10 et 20 ans, durée en lien avec l’amortissement de l’actif.

Durant cette période, l’entreprise verse une redevance mensuelle. À l’échéance du contrat, elle dispose de la faculté de racheter l’immeuble à sa valeur résiduelle, c’est-à-dire à un prix fixé à l’avance ou déterminé selon les modalités contractuelles.

Cette spécificité différencie nettement le sale and lease back d’une simple vente suivie d’un bail classique, puisque l’objectif final est potentiellement de redevenir propriétaire, avec un financement étalé dans le temps.

Une opération réservée aux propriétaires-utilisateurs

Le sale and lease back s’adresse exclusivement aux entreprises propriétaires de leurs murs, qui souhaitent continuer à utiliser leurs locaux. Il ne s’agit pas d’une opération de location à un tiers, mais bien d’une cession à des fins de refinancement.

Typiquement, cette solution est pertinente pour :

• Les entreprises industrielles souhaitant moderniser leur outil de production.

• Les groupes familiaux en croissance ayant besoin de liquidités.

• Les sociétés cherchant à externaliser leurs actifs immobiliers non stratégiques.

Les avantages du sale and lease back pour les entreprises

Recourir à un sale and lease back permet à l’entreprise de transformer un actif immobilisé en ressource financière immédiate, sans interrompre son activité. Mais cette solution présente aussi des bénéfices comptables, fiscaux et stratégiques non négligeables.

Libérer des capitaux tout en conservant l’usage

Le principal avantage du sale and lease back est qu’il génère une rentrée de liquidités importante et immédiate. Ce capital peut ensuite être mobilisé pour :

• Financer des investissements plus rentables que la détention de l’immobilier.

• Réduire l’endettement et améliorer la solidité du bilan.

• Accompagner une restructuration ou un changement de stratégie.

En conservant la jouissance des locaux, l’entreprise évite le déménagement, la perte de productivité ou de clientèle. Cela permet de sécuriser la continuité d’exploitation, même dans des contextes complexes.

De plus, les loyers versés dans le cadre du crédit-bail sont comptabilisés en charges d’exploitation, ce qui peut générer un effet fiscal positif.

Améliorer la structure du bilan et la visibilité financière

Du point de vue comptable, le sale and lease back permet de sortir un actif immobilier du bilan, ce qui allège les immobilisations et améliore certains ratios financiers (notamment le ratio d’endettement).

Cette opération peut ainsi :

• Améliorer la capacité d’emprunt auprès d’autres partenaires financiers.

• Renforcer l’attractivité de l’entreprise en cas de levée de fonds ou de cession.

• Mieux distinguer les actifs stratégiques (opérationnels) des actifs patrimoniaux.

Dans certains cas, cette opération permet aussi de distinguer l’activité commerciale de la gestion immobilière, notamment dans le cadre de fusions-acquisitions.

Une opération à encadrer avec rigueur

Si le sale and lease back est avantageux, il n’en demeure pas moins une opération complexe, qui nécessite des précautions juridiques, fiscales et techniques. Une évaluation immobilière indépendante est indispensable pour garantir l’équilibre économique de l’opération.

Évaluer avec précision la valeur vénale du bien

Le prix de cession doit refléter la valeur de marché du bien immobilier, en tenant compte de son état, de son affectation, de son rendement et de son emplacement. Une surévaluation peut pénaliser l’acheteur, tandis qu’une sous-évaluation risque de léser l’entreprise.

L’intervention d’un expert immobilier indépendant est recommandée pour établir une valeur vénale objective et documentée, notamment en cas de :

• Droit de préemption.

• Bien mixte ou atypique.

• Éventuelle revente au terme du crédit-bail.

L’évaluation doit également intégrer les perspectives de marché, le potentiel de réversibilité du bien, et la nature des engagements contractuels.

Négocier les conditions du contrat de crédit-bail

Le contrat de crédit-bail doit être soigneusement négocié, car il détermine :

• Le montant des loyers.

• Les obligations du crédit-preneur (entretien, taxes, travaux…).

• Les modalités de levée de l’option d’achat.

• Les garanties éventuelles.

Il est important de prévoir les cas de sortie anticipée, d’impayés ou de renégociation, notamment si l’activité de l’entreprise évolue. Le contrat doit aussi anticiper les impacts fiscaux (TVA, plus-values) liés à l’opération.

Enfin, l’accompagnement d’un expert en évaluation ou en ingénierie immobilière est indispensable pour sécuriser juridiquement l’ensemble de la transaction et adapter la rédaction du contrat à la situation précise de l’entreprise.

En résumé : à qui s’adresse le sale and lease back et pourquoi se faire accompagner ?

Le sale and lease back s’adresse à toutes les entreprises qui souhaitent libérer des ressources financières à court terme tout en conservant leur outil de travail. C’est une alternative au financement bancaire pour celles qui disposent d’un patrimoine immobilier et qui cherchent à en tirer profit sans céder leur activité.

Cette opération peut s’avérer très opportune dans un marché immobilier porteur, ou en période de tension sur les marges. Elle permet une gestion patrimoniale dynamique, en ligne avec les objectifs de rentabilité à long terme.

Pour que cette opération soit pleinement bénéfique, elle doit être encadrée par des experts :

• Évaluateurs immobiliers pour déterminer une juste valeur vénale.

• Avocats pour sécuriser la rédaction du contrat.

• Conseils en gestion d’actifs pour optimiser la stratégie immobilière.

FAQ – Sale and lease back immobilier

Quelle est la fiscalité du sale and lease back ?

La vente génère une plus-value immobilière, soumise à l’impôt sur les sociétés. En revanche, les loyers versés au titre du crédit-bail sont déductibles fiscalement en tant que charges d’exploitation.

Le sale and lease back est-il adapté aux PME ?

Oui, à condition que la PME soit propriétaire de ses locaux, présente une rentabilité suffisante, et ait besoin de renforcer sa trésorerie ou de financer un projet stratégique.

Le locataire peut-il être expulsé pendant le crédit-bail ?

En cas de défaillance de paiement, le crédit-bailleur peut demander la résiliation du contrat. Il n’existe pas de droit au maintien dans les lieux comme pour un bail commercial.

Le prix de revente est-il garanti à la fin du crédit-bail ?

Le prix de l’option d’achat est fixé dès la signature du contrat, mais l’exercice de cette option dépend de la capacité du crédit-preneur à s’en acquitter à l’échéance.

Est-ce que le bien est amortissable par le crédit-bailleur ?

Oui. Pendant toute la durée du contrat, le bien appartient au crédit-bailleur, qui enregistre l’actif à son bilan et le déprécie selon les règles comptables en vigueur.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH