Indice ILC et ICC : comprendre et appliquer les indices de révision des loyers commerciaux

Les indices ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et ICC (Indice du Coût de la Construction) sont des références majeures dans la révision des loyers commerciaux et professionnels. Utilisés pour encadrer l’évolution des loyers des baux commerciaux, ils répondent à des logiques économiques précises et diffèrent tant par leur composition que par leur champ d’application. Cet article vous aide à mieux les comprendre, à les distinguer et à les utiliser correctement dans le calcul de la révision de loyer.

Comprendre l’indice ICC et son utilité

C’est quoi l’ ICC ?

L’ICC, ou indice du coût de la construction, est un indicateur publié trimestriellement par l’INSEE. Il mesure l’évolution du prix de revient de la construction de bâtiments neufs à usage d’habitation. Il intègre principalement les coûts liés à la main-d’œuvre, aux matériaux et aux équipements. Longtemps utilisé pour indexer les loyers commerciaux, il a vu son usage encadré depuis la réforme des baux commerciaux en 2014.

Quel est le dernier indice ICC ?

Le dernier indice ICC publié par l’INSEE (1er trimestre 2026, paru le 24 juin 2026) s’établit à 2 084 points, contre 2 058 au trimestre précédent. Sur un an, l’indice recule de 2,89 % : après le pic de 2023-2024, les coûts de construction se normalisent. Pour les contrats anciens qui prévoient encore une indexation sur l’ICC, il reste une référence incontournable pour la révision des loyers — et lorsque l’indice baisse sur un an, la révision peut jouer en faveur du locataire.

L’indice ILC : la nouvelle référence pour les baux commerciaux

Qu’est-ce que le nouvel indice ILC (réforme 2022) ?

L’indice ILC « révisé » est la version de l’indice issue du décret n° 2022-357 du 14 mars 2022. Il est désormais composé à 75 % de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) et à 25 % de l’indice du coût de la construction ; le chiffre d’affaires du commerce de détail, dont la volatilité — portée notamment par le e-commerce — tirait l’indice à la hausse, a été écarté du calcul. Le dernier indice ILC publié (1er trimestre 2026) s’établit à 135,26. Cette version plus stable vise à mieux refléter la santé du secteur commercial, en évitant les hausses brutales déconnectées de l’activité réelle des commerçants.

Quelle est l’évolution de l’indice ILC ?

L’indice ILC a connu une évolution modérée au cours des dernières années. Après une période d’augmentation notable entre 2022 et 2023, l’indice s’est stabilisé sous l’effet du plafonnement légal de sa variation annuelle à +3,5 % (applicable jusqu’en mars 2024). Ce plafonnement a limité les hausses excessives et permis aux commerçants de mieux anticiper leurs charges. Depuis la mi-2025, l’indice recule même légèrement sur un an (−0,45 % au 1er trimestre 2026) : une première depuis 2020, qui joue en faveur des locataires lors des révisions annuelles et triennales.

Comment appliquer ces indices pour réviser un loyer ?

Comment calculer l’augmentation du loyer avec l’indice ICC ?

Pour calculer la révision du loyer à partir de l’indice ICC, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Il est essentiel de vérifier que la clause d’indexation du bail prévoit bien l’utilisation de cet indice.

Quel est le dernier indice ILC ?

L’indice ILC le plus récent (1er trimestre 2026, publié le 24 juin 2026) s’établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an. Il s’applique à la révision des loyers des commerces de détail, artisans et entreprises exerçant une activité commerciale ou artisanale. Contrairement à l’ICC, l’ILC est désormais la norme pour les baux commerciaux signés ou renouvelés après septembre 2014. Cet indice permet une meilleure prévisibilité pour les parties, en lien direct avec l’évolution réelle du secteur.

Quelle est la différence entre l’indice ILC et l’indice ILAT?

Dans le cadre des baux commerciaux ou professionnels, la révision des loyers peut s’appuyer sur différents indices de référence. Deux indices sont couramment utilisés : l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Si leur fonctionnement est similaire, leur champ d’application et leur mode de calcul les distinguent clairement. Voici les principales différences à connaître pour bien utiliser l’un ou l’autre selon la nature de l’activité exercée.

ILC : un indice dédié aux activités commerciales et artisanales

L’indice ILC a été créé pour encadrer l’évolution des loyers dans les baux commerciaux classiques. Il concerne principalement :

● Les commerçants (boutiques, restaurants, supermarchés…).

● Les artisans disposant d’un local pour exercer leur activité.

● Les exploitants de locaux mixtes affectés partiellement à une activité commerciale.

Son objectif est de modérer les hausses de loyers en les indexant sur des critères plus stables que l’ancien ICC seul. Depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, il prend en compte :

● L’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers (75 % du calcul).

● L’indice du coût de la construction (25 % du calcul).

Le chiffre d’affaires du commerce de détail, qui entrait auparavant dans le calcul, en a été écarté en 2022 : sa volatilité — portée notamment par le e-commerce — tirait artificiellement l’indice à la hausse. L’ILC est ainsi devenu plus stable et plus prévisible, ce qui en fait un outil adapté pour préserver l’équilibre économique des petites et moyennes entreprises.

ILAT : un indice réservé aux activités tertiaires non commerciales

L’indice ILAT est destiné aux baux portant sur des activités tertiaires, c’est-à-dire :

● Les professions libérales (avocats, médecins, architectes…).

● Les entreprises de services (sociétés de conseil, start-ups, etc.).

● Les activités exercées dans des bureaux ou locaux professionnels, sans lien direct avec la vente de biens.

L’ILAT est utilisé pour les baux professionnels ou les baux commerciaux non concernés par l’ILC. Fixé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, il repose sur une combinaison de trois facteurs :

● L’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers (50 % du calcul).

● L’indice du coût de la construction (25 % du calcul).

● Le produit intérieur brut (PIB) en valeur (25 % du calcul).

La différence tient donc au troisième composant : là où l’ILC reste centré sur les prix, l’ILAT intègre le PIB en valeur, ce qui le corrèle davantage à l’activité économique globale — un choix plus pertinent pour les professions intellectuelles et les secteurs à dominante administrative ou technologique.

◤ En bref ◥

• ILC = activités commerciales ou artisanales.

• ILAT = activités tertiaires non commerciales.

Chaque indice a son domaine d’application spécifique et doit être choisi avec soin lors de la rédaction d’un bail ou lors de la révision du loyer. Pour un choix conforme et optimisé, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH