Étude de cas : la surface pondérée qui a fixé le loyer d'une pharmacie parisienne

Le dossier

Le décor : un local commercial à l'angle de deux voies du 16^e arrondissement de Paris, à proximité du métro Victor Hugo, exploité en pharmacie. Les étapes clés :

• Le bail : signé le 10 juillet 2007 pour douze ans à compter du 1^er janvier 2006, loyer initial de 60 630 € par an.
• La demande : le 8 décembre 2017, le locataire demande le renouvellement et propose un loyer de 95 000 €.
• La riposte : le bailleur réclame 220 000 €, soit plus du double.
• L'expertise judiciaire : l'expert conclut à une valeur locative de 130 000 € sur la surface qu'il a mesurée, ou 148 000 € sur la surface contractuelle.
• Première instance : le tribunal judiciaire de Paris fixe le loyer à 130 240 € fin 2020 ; le locataire fait appel.
• L'arrêt : le 7 décembre 2023, la cour d'appel de Paris fixe le loyer du bail renouvelé à 125 842,50 € par an, avec effet au 1^er janvier 2018.

Entre la demande initiale et l'arrêt, six ans se sont écoulés. Et l'écart entre les prétentions des parties, 125 000 € par an, s'est résolu sur trois questions d'évaluation pure, que nous reprenons une à une.

Les positions

Si les positions étaient si éloignées, c'est que le loyer de cette pharmacie n'était pas plafonné. Le bail avait été conclu pour douze ans : au-delà de neuf ans, la règle du plafonnement du loyer de renouvellement prévue par l'article L.145-34 du Code de commerce ne s'applique pas, et le loyer est fixé à la valeur locative, appréciée selon les critères de l'article L.145-33. Le mécanisme est détaillé sur notre page déplafonnement du loyer commercial.

Chaque partie a donc défendu sa lecture de la valeur locative. Le locataire retenait une surface pondérée de 116 m²P et une valeur unitaire de 900 € ; le bailleur s'appuyait sur la surface contractuelle de 141 m²P et réclamait 1 500 € le mètre carré pondéré. Même méthode, paramètres différents : d'un côté 95 000 €, de l'autre 220 000 €. Tout l'enjeu du procès a consisté à fixer, poste par poste, les bons paramètres.

La valeur unitaire

Restait la valeur locative unitaire. Le locataire plaidait 900 €, le bailleur 1 500 € : la cour confirme 1 050 € le mètre carré pondéré, la valeur retenue par les juges de première instance. Ce chiffre ne sort pas d'un barème : il s'établit par comparaison, en analysant les loyers du voisinage pour des locaux comparables, corrigés des différences de situation, de configuration et de conditions de bail. C'est la méthode de référence de l'évaluation, celle qui rend une valeur démontrable et discutable pièce en main.

Là encore, l'ordre de grandeur parle : entre les 900 € demandés et les 1 500 € réclamés, chaque tranche de 100 € sur la valeur unitaire déplaçait plus de 14 000 € de loyer annuel. Un débat de valeur locative n'est jamais abstrait : il se compte en euros, chaque année, pendant toute la durée du bail. D'où l'importance de la qualité des termes de comparaison produits, un point que nous détaillons dans notre article sur la qualité d'un rapport d'expertise immobilière. Ce repère de 1 050 € le m²P s'ajoute à ceux de nos autres études parisiennes, 750 € le m²P dans le Marais et 1 800 € le m²P au Village Royal : nous les rassemblons, quartier par quartier, sur notre page expert immobilier à Paris.

Les enseignements

Premier enseignement : la décision épouse l'économie du travail d'expertise. L'expert judiciaire avait conclu à 148 000 € sur la surface contractuelle ; la cour retient la même assiette et la même logique de calcul, corrigée sur les seuls abattements. Dans ces contentieux, la discussion se gagne ou se perd sur le terrain de l'évaluation : surfaces, termes de comparaison, justification de chaque correction.

Deuxième enseignement : le temps coûte. Entre la demande de renouvellement de décembre 2017 et l'arrêt de décembre 2023, six années se sont écoulées, et le loyer fixé s'applique rétroactivement au 1^er janvier 2018, intérêts capitalisés à l'appui. Une partie qui découvre la valeur locative réelle en cours de procédure découvre aussi l'arriéré qui l'accompagne.

Troisième enseignement : tout se prépare en amont. Une valeur locative établie avant le congé ou la demande de renouvellement donne une base réaliste de négociation, et un rapport argumenté et opposable pèse dans une discussion amiable comme devant le juge. Environ 30 % de nos interventions ont pour but d'instruire une procédure judiciaire ou une conciliation (juge des loyers notamment) ; toutes commencent par le même travail : établir la valeur. Le point d'entrée : notre page renégociation de loyer commercial.

Amiable ou judiciaire : le même métier, deux moments

Dans ce dossier, l'expert avait été désigné par le tribunal : c'est l'expertise judiciaire, qui instruit un litige déjà né, dans un cadre contradictoire fixé par le juge. La même démarche existe en amont, à l'initiative des parties : l'expertise amiable contradictoire, où bailleur et locataire choisissent ensemble l'expert, définissent la mission et échangent leurs observations. Cette voie conventionnelle a été renforcée par le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, et la Cour de cassation a jugé qu'une expertise menée en application du contrat conclu par les parties peut fonder seule la décision du juge (Civ. 3^e, 8 janv. 2026, n° 23-22.803). Deux moments, une même exigence de méthode : notre article expertise amiable ou judiciaire présente les deux voies en détail.