Un congé à 60 000 €, un loyer fixé à 33 396 €
Plafonnement du loyer commercial : la règle, les exceptions et un cas jugé à Paris
Premier échange avec un expert agréé sous 48 h.
Au renouvellement d'un bail commercial, le loyer ne peut en principe pas augmenter plus vite que l'indice : c'est le plafonnement. Une règle simple en apparence, que beaucoup de bailleurs découvrent à leurs dépens, comme dans cette affaire parisienne où un congé à 60 000 € s'est conclu par un loyer fixé à 33 396,28 €, sous le loyer contractuel. Ce guide expose la règle, son calcul, les trois seules exceptions qui permettent d'en sortir, et ce que ce cas du 12e arrondissement enseigne à tout bailleur ou locataire.
Le plafonnement du loyer commercial : de quoi parle-t-on ?
La règleÀ l'échéance d'un bail commercial, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : l'article L.145-34 du Code de commerce limite sa variation à celle de l'indice trimestriel de référence (indice des loyers commerciaux ou indice des activités tertiaires) intervenue depuis la fixation initiale du loyer. Autrement dit : sauf exception, le loyer de renouvellement ne rejoint pas le marché, il suit l'indice.
La logique de la règle est protectrice : elle évite au locataire en place un ressaut brutal de loyer au renouvellement, même lorsque le marché s'est envolé. Elle a une conséquence directe que tout bailleur doit connaître avant de délivrer un congé : la valeur locative réelle du local, aussi élevée soit-elle, ne s'applique que si un motif légal de déplafonnement existe. Le mécanisme complet du déplafonnement du loyer commercial est présenté sur notre page dédiée ; ici, nous restons sur la règle et ses limites.
Comment se calcule un loyer plafonné ?
Le calculLe calcul du plafond est une simple indexation : le loyer en cours suit la variation de l'indice entre le trimestre de référence d'origine et celui du renouvellement. Les valeurs trimestrielles sont publiées par l'INSEE et récapitulées dans notre tableau ILC et ICC.
Le cas parisien que nous détaillons plus bas en donne une illustration parlante : le loyer contractuel s'élevait à 33 781 € par an, et le loyer plafonné a été fixé à 33 396,28 €, par simple application de la variation de l'indice des loyers commerciaux. Oui, un loyer plafonné peut être inférieur au loyer en cours : lorsque l'indice a reculé sur la période de référence, le plafond recule avec lui. Dans un contexte d'indice en repli, ce point mérite d'être anticipé des deux côtés, et il rejoint la mécanique détaillée dans notre guide sur la révision du loyer commercial.
Les trois seules portes de sortie du plafonnement
Les exceptionsLa règle ne cède que dans des cas limitativement prévus. En substance, trois situations écartent le plafond :
- Une modification notable : lorsque les éléments de la valeur locative énumérés par l'article L.145-33 du Code de commerce, caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, ont connu une modification notable pendant le bail expiré, le loyer peut être fixé à la valeur locative.
- Une durée de bail supérieure à neuf ans : le plafonnement ne s'applique pas aux baux conclus pour plus de neuf ans, ni aux baux poursuivis par tacite prolongation au-delà de douze ans. C'était la configuration de notre étude de cas sur la surface pondérée, où le loyer d'un bail de douze ans a été fixé directement à la valeur locative.
- Une valeur locative inférieure au plafond : le plafonnement est une protection du locataire, pas un plancher pour le bailleur. Si la valeur locative réelle est inférieure au loyer plafonné, c'est elle qui s'applique.
Chacune de ces portes suppose une démonstration, et cette démonstration est un travail d'évaluation : mesurer la modification, établir la valeur locative de marché, évaluer l'écart en euros. Aucune ne s'ouvre sur une simple affirmation.
Étude de cas : le congé à 60 000 € qui s'est conclu à 33 396 €
L'étude de casLe décor : un café-restaurant du 12e arrondissement de Paris. Le bail, consenti en 2003, s'est tacitement renouvelé en 2012 ; le fonds de commerce a été racheté en 2018 par un nouvel exploitant. En 2020, les bailleurs délivrent un congé avec offre de renouvellement à 60 000 € par an, contre un loyer contractuel de 33 781 €. Leur argument : le loyer fixé en 2003 aurait été sous-évalué par rapport au marché de l'époque, et une expertise établie à leur demande concluait à une valeur locative de 48 220 €.
Les bailleurs
Un congé avec offre de renouvellement à 60 000 € par an, fondé sur la sous-évaluation supposée du loyer d'origine et sur une expertise établie à leur seule demande, concluant à une valeur locative de 48 220 €.
Le locataire
Aucun motif légal de déplafonnement : pas de modification notable pendant le bail expiré, pas de durée supérieure à neuf ans. L'évaluation unilatérale des bailleurs reste un simple élément de preuve : la règle du plafonnement s'applique.
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 28 novembre 2024, a écarté la demande : la sous-évaluation du loyer initial ne figure dans aucune des exceptions prévues par l'article L.145-34. Les bailleurs reconnaissaient d'ailleurs eux-mêmes qu'aucune modification notable des facteurs de commercialité n'était intervenue pendant le bail. Sans porte de sortie, la règle s'applique : loyer plafonné, fixé à 33 396,28 € par an par le jeu de l'indice. Après plusieurs années de procédure, les bailleurs terminent en dessous du loyer qu'ils percevaient déjà.
Le renouvellement en chiffres
Loyer contractuel : 33 781 € par an.
Congé avec offre de renouvellement : 60 000 € par an.
Expertise établie à la demande des bailleurs : 48 220 € de valeur locative.
Loyer fixé par la cour, plafonné par le jeu de l'indice : 33 396,28 € par an.
La leçon : vérifier le motif avant de raisonner en valeur
La méthodeCe dossier illustre l'ordre des questions dans toute préparation de renouvellement. La valeur locative vient en second ; le motif vient en premier. Une expertise de valorisation menée dans les règles commence par là :
- Le motif existe-t-il ? Modification notable documentée, durée du bail, tacite prolongation : chaque piste se vérifie pièces en main, avant toute discussion sur les montants.
- La valeur locative est-elle établie ? Si une porte de sortie existe, encore faut-il une valeur démontrée par comparaison, défendable devant l'autre partie comme devant le juge.
- Le calcul du plafond est-il exact ? Bon indice, bon trimestre de référence, bon loyer de départ : c'est le socle de toute discussion, et l'issue par défaut si le déplafonnement échoue.
Dans l'affaire du 12e arrondissement, une évaluation structurée ainsi aurait conduit les bailleurs à une stratégie réaliste avant le congé, en évitant des années de procédure pour un résultat inférieur au loyer en cours. C'est exactement le sens de nos interventions en amont, dans le cadre d'une renégociation de loyer commercial.
Repères parisiens : les valeurs retenues par les juges
Repères parisiensLa série d'études de cas que nous consacrons aux décisions publiques des juridictions parisiennes permet de constituer des repères concrets de valeurs locatives unitaires, en mètres carrés pondérés (m²P) :
- Quartier Victor Hugo, Paris 16e (pharmacie à l'angle de deux voies) : 1 050 € le m²P, cour d'appel de Paris, décembre 2023.
- Le Marais, Paris 4e (salon de thé, caves comprises dans l'assiette du bail) : 750 € le m²P, cour d'appel de Paris, novembre 2024.
- Village Royal, Paris 8e (restaurant avec terrasse dans un passage de prestige) : 1 800 € le m²P, cour d'appel de Paris, juin 2024.
Ces valeurs, issues de décisions publiques, donnent des ordres de grandeur par quartier ; elles ne remplacent jamais une évaluation : chaque local a sa configuration, sa pondération et son bail, et c'est précisément ce que mesure une expertise. La méthode de la surface pondérée est détaillée dans l'étude de cas sur la surface pondérée déjà publiée, et nous rassemblons ces repères, mis à jour à chaque nouvelle étude, sur notre page expert immobilier à Paris.
Bailleur, locataire : ce que l'expertise change avant un congé
L'expertiseCôté bailleur, tout se joue avant le congé : faire établir la valeur locative et vérifier l'existence d'un motif de déplafonnement, c'est choisir entre une offre solide et un contentieux perdu d'avance. Côté locataire, une offre de renouvellement supérieure au loyer en cours se vérifie point par point : le motif invoqué tient-il, le calcul du plafond est-il exact, la valeur locative avancée est-elle démontrée ?
Haussmann Evaluation intervient sur ce seul terrain : l'évaluation. Expert agréé SEEIF, reconnu TEGoVA (REV), membre du collège des experts du SNPI, nous établissons la valeur locative selon les critères de l'article L.145-33, vérifions les calculs de plafond et livrons un rapport argumenté et opposable, utilisable dans une négociation amiable comme dans une procédure. Environ 30 % de nos interventions ont pour but d'instruire une procédure judiciaire ou une conciliation (juge des loyers notamment). Le point d'entrée : notre page fixation et révision du loyer commercial.
Amiable, unilatérale, judiciaire : quelle expertise pèse ?
L'affaire du 12e arrondissement le montre en creux. Les bailleurs disposaient bien d'une expertise, mais établie à leur seule demande : une évaluation unilatérale reste un simple élément de preuve, et surtout, aucune évaluation ne crée un motif de déplafonnement qui n'existe pas. Une expertise amiable contradictoire, organisée entre bailleur et locataire, aurait posé les bonnes questions avant le congé : le motif existe-t-il, et que vaut réellement le local ? Cette voie conventionnelle a été renforcée par le décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, et un rapport procédant d'un accord entre les parties peut fonder seul la décision du juge (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-22.803). Expertise amiable et expertise judiciaire ne s'opposent pas : elles interviennent à des moments différents d'un même dossier, comme l'explique notre article expertise amiable ou judiciaire.
Sources (vérifiées le 20/07/2026). CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 novembre 2024, n° 22/02826 (décision publique ; citée d'après l'arrêt) · Art. L.145-34 C. com. (plafonnement et exceptions) · Art. L.145-33 C. com. (valeur locative, critères) · Repères parisiens : CA Paris, 7 déc. 2023, n° 21/13030 · CA Paris, 28 nov. 2024, n° 21/12263 · CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/14249 (décisions publiques ; citées d'après les arrêts) · Décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 (instruction conventionnelle) · Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-22.803, publié. Images : banque Haussmann Évaluation.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le plafonnement du loyer commercial ?
Au renouvellement du bail, la variation du loyer est en principe limitée à celle de l'indice de référence (ILC ou ILAT) depuis la dernière fixation : c'est la règle posée par l'article L.145-34 du Code de commerce. Le loyer de renouvellement suit donc l'indice, et non le marché, sauf si un motif légal de déplafonnement est démontré. La règle protège le locataire en place contre un ressaut brutal de loyer.
Comment se calcule un loyer plafonné ?
Par une indexation : le loyer en cours suit la variation de l'indice entre le trimestre de référence d'origine et celui du renouvellement. Les valeurs trimestrielles sont publiées par l'INSEE et reprises dans notre tableau en ligne. Trois vérifications s'imposent : le bon indice, le bon trimestre de référence et le bon loyer de départ. Une erreur de paramètre se paie ensuite à chaque échéance.
Quelles sont les exceptions au plafonnement ?
Pour l'essentiel : la modification notable des éléments de la valeur locative de l'article L.145-33 (dont les facteurs locaux de commercialité) pendant le bail expiré ; la durée du bail, conclu pour plus de neuf ans ou poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans ; et le cas où la valeur locative est inférieure au plafond, car le plafonnement protège le locataire mais ne garantit rien au bailleur. Chaque exception se prouve, pièces et évaluation à l'appui.
Un loyer sous-évalué à l'origine peut-il être rattrapé au renouvellement ?
Non, pas à lui seul. C'est l'enseignement du cas jugé à Paris en novembre 2024 : des bailleurs invoquaient la sous-évaluation du loyer fixé des années plus tôt, expertise à l'appui, mais cet argument ne figure dans aucune des exceptions de l'article L.145-34. Sans modification notable ni durée supérieure à neuf ans, le loyer reste plafonné à la variation de l'indice, quel que soit l'écart avec le marché.
Un loyer plafonné peut-il être inférieur au loyer en cours ?
Oui. Le plafond suit l'indice dans les deux sens : si l'indice a reculé sur la période de référence, le loyer plafonné recule aussi. Dans l'affaire parisienne étudiée, le loyer est passé de 33 781 € à 33 396,28 € par simple application de l'indice. Dans un contexte d'indice en repli, bailleurs comme locataires ont intérêt à anticiper ce point avant l'échéance.
Un congé à préparer, une offre à vérifier ?
Motif de déplafonnement, calcul du plafond, valeur locative de marché : un rapport d'expertise argumenté et opposable, utilisable dans une négociation amiable comme dans une procédure. Devis gratuit sous 24 h, premier échange avec un expert agréé sous 48 h.
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