Qu’est-ce que la responsabilité de l’expert immobilier ?

Définition juridique et professionnelle

La responsabilité professionnelle de l’expert immobilier désigne l’obligation légale et déontologique pour ce professionnel de répondre des conséquences de ses actes dans le cadre de ses missions. Que ce soit pour une expertise immobilière visant à déterminer la valeur d’un bien, une évaluation immobilière pour un usage fiscal ou judiciaire, ou une estimation immobilière pour une vente, l’expert doit agir avec prudence et diligence.

Cette responsabilité est encadrée par le Code civil, notamment l’article 1240 (anciennement article 1382) qui impose à toute personne responsable d’un dommage causé à autrui de le réparer :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’expert immobilier peut ainsi voir sa responsabilité engagée en cas de faute professionnelle, d’erreur ou d’omission ayant entraîné un préjudice.

Rôle central de l’expertise immobilière dans la sécurité juridique

L’expertise immobilière joue un rôle crucial dans la sécurisation des transactions immobilières et dans l’établissement de valeurs justes sur le marché. Par conséquent, la responsabilité de l’expert immobilier dépasse la simple prestation technique et touche à la confiance accordée par les parties prenantes (propriétaires, banques, tribunaux).

L’obligation de moyen de l’expert immobilier

Qu’est-ce qu’une obligation de moyen ?

Contrairement à une obligation de résultat, l’expert immobilier est soumis à une obligation de moyen. Cela signifie qu’il doit mettre en œuvre tous les moyens, compétences et outils disponibles pour réaliser une expertise immobilière fiable et précise, mais sans garantir une valeur fixe ou un résultat absolu.

L’évaluation immobilière est par nature subjective et dépend d’éléments variables (état du marché, caractéristiques du bien, contexte économique). L’expert doit justifier ses conclusions par des méthodes reconnues (comparaison, actualisation, capitalisation), et documenter son estimation immobilière.

Implications pratiques pour la responsabilité

Cette obligation de moyen protège l’expert dans la mesure où une simple erreur d’estimation ne suffit pas à engager sa responsabilité. Il faut démontrer un manquement dans la méthodologie ou un comportement fautif. Par exemple, un expert qui aurait ignoré des éléments essentiels comme des vices cachés ou des servitudes engage plus facilement sa responsabilité.

La responsabilité civile professionnelle (RCP) de l’expert immobilier

Pourquoi souscrire une assurance RCP ?

La responsabilité civile professionnelle (RCP) est une assurance obligatoire pour tout expert immobilier inscrit sur la liste des experts judiciaires ou exerçant une expertise immobilière régulière. Cette assurance couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers dans le cadre de son activité.

L’article L541-1 du Code des assurances impose la souscription d’une telle police pour les professions réglementées, afin de protéger les clients et garantir une indemnisation en cas de litige.

Couverture et limites de la RCP

La RCP prend en charge notamment :

• Les erreurs dans l’évaluation immobilière,
• Les omissions ou négligences dans le rapport d’expertise,
• Les préjudices financiers liés à une estimation immobilière erronée.

Cependant, la RCP ne couvre pas les fautes intentionnelles ou dolosives. L’expert doit donc toujours respecter les règles déontologiques et techniques pour éviter une mise en cause.

La mise en cause de la responsabilité de l’expert immobilier

Les causes fréquentes de mise en cause

La responsabilité de l’expert immobilier peut être mise en cause pour diverses raisons :

• Une surestimation ou sous-estimation injustifiée lors d’une expertise immobilière,
• Des erreurs méthodologiques ou une absence de vérification des documents,
• Un manquement à l’indépendance ou à l’impartialité,
• La non-communication d’informations importantes au client.

Ces situations peuvent entraîner des conséquences financières lourdes, notamment dans le cadre d’une vente, d’une succession, ou d’une procédure judiciaire.

Le processus légal de mise en cause

Pour engager la responsabilité civile de l’expert immobilier, le client doit prouver :

1. La faute de l’expert (manquement professionnel),
2. Le dommage subi (préjudice financier),
3. Le lien de causalité direct entre la faute et le dommage.

Cette procédure s’appuie sur l’article 1240 du Code civil et nécessite souvent une expertise contradictoire en justice. Une tentative de résolution amiable est fortement recommandée avant toute action judiciaire.

Différence de responsabilité concernant la valeur d’un bien immobilier entre un expert immobilier et un agent immobilier

Expertise immobilière vs estimation immobilière : quelles différences ?

L’expert immobilier est un professionnel qualifié dont le rôle est de réaliser une expertise immobilière approfondie et objective. Son rapport d’évaluation immobilière est souvent utilisé dans des contextes formels (prêts bancaires, litiges, successions). Sa responsabilité est donc plus élevée car ses conclusions ont un poids juridique important.

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier, en revanche, propose généralement une estimation immobilière pour orienter une vente ou une transaction. Cette estimation est indicative et moins rigoureuse, reposant souvent sur des comparaisons rapides du marché local. Sa responsabilité est limitée aux informations erronées ou trompeuses, mais elle n’a pas la même portée que celle de l’expert immobilier.

En bref 

La responsabilité professionnelle de l’expert immobilier est un enjeu majeur pour assurer la fiabilité et la crédibilité de l’expertise immobilière. Entre son obligation de moyen, la couverture par la responsabilité civile professionnelle, et les spécificités de la mise en cause, cet expert doit garantir des évaluations immobilières justes et rigoureuses. Il est également essentiel de bien distinguer cette responsabilité de celle de l’agent immobilier, afin de comprendre le poids juridique et technique de chaque acteur.

5 exemples concrets de mise en cause de la responsabilité de l’expert immobilier

Ces exemples illustrent bien les différentes situations où la responsabilité de l’expert immobilier peut être engagée, soulignant l’importance de la rigueur et du respect des obligations déontologiques.

1. Paris – Expertise immobilière pour une succession – Sous-estimation d’un immeuble de rapport

Contexte : Dans le cadre d’une succession à Paris, un expert immobilier est mandaté pour réaliser une expertise immobilière d’un immeuble de rapport.

Cause de la mise en cause : L’expert a sous-estimé la valeur du bien en ne tenant pas compte des loyers pratiqués et de la plus-value potentielle. Les héritiers ont perdu une part importante de droits de succession, estimant que l’erreur a causé un préjudice financier direct.

2. Lyon – Évaluation immobilière dans le cadre d’un prêt bancaire – Surestimation d’un local commercial

Contexte : Une banque à Lyon demande une évaluation immobilière pour accorder un prêt à un entrepreneur.

Cause de la mise en cause : L’expert immobilier a surestimé la valeur du local commercial. Le débiteur a ensuite fait faillite, et la banque a subi un préjudice en raison de la valeur du bien insuffisante pour couvrir le prêt. La responsabilité de l’expert est recherchée pour manquement à l’obligation de moyen.

3. Marseille – Estimation immobilière pour une vente – Omission d’un vice caché

Contexte : Un vendeur à Marseille fait réaliser une estimation immobilière avant la mise en vente de sa maison.

Cause de la mise en cause : L’expert n’a pas détecté un important vice caché (problème d’humidité dans les murs). L’acheteur, découvrant le vice après la vente, engage la responsabilité de l’expert pour manquement à son devoir de conseil et de vérification.

4. Nantes – Expertise immobilière judiciaire – Rapport biaisé dans un litige entre copropriétaires

Contexte : Dans un litige entre copropriétaires à Nantes, un expert immobilier est nommé par le tribunal pour une expertise immobilière des parties communes.

Cause de la mise en cause : L’expert a été accusé de partialité, son rapport favorisant un copropriétaire au détriment des autres. Une procédure est engagée pour manquement à l’obligation d’impartialité.

5. Bordeaux – Évaluation immobilière pour une entreprise – Non prise en compte de servitudes

Contexte : Une société bordelaise fait appel à un expert immobilier pour l’évaluation d’un terrain industriel avant une acquisition.

Cause de la mise en cause : L’expert a omis d’intégrer dans son évaluation l’existence de servitudes importantes limitant l’usage du terrain. L’entreprise subit un préjudice financier lors de l’achat, ce qui entraîne une mise en cause de la responsabilité professionnelle.

FAQ 

Quelle est la différence entre responsabilité civile professionnelle et responsabilité pénale de l’expert immobilier ?

La responsabilité civile professionnelle de l’expert immobilier couvre les dommages matériels ou financiers causés à un client lors d’une mission d’expertise immobilière, évaluation immobilière ou estimation immobilière. Elle vise à réparer le préjudice subi. En revanche, la responsabilité pénale concerne des infractions à la loi, comme la fraude ou le manquement délibéré aux règles déontologiques, pouvant entraîner des sanctions pénales (amendes, prison). Ainsi, la responsabilité civile est financière, tandis que la pénale est judiciaire.

L’expert immobilier peut-il être tenu responsable en cas de conflit d’intérêts non déclaré ?

Oui, le conflit d’intérêts non déclaré engage la responsabilité professionnelle de l’expert immobilier. Dans le cadre d’une expertise immobilière, il est impératif que l’expert garantisse son impartialité pour assurer une évaluation immobilière objective. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une contestation de l’estimation immobilière et une mise en cause pour manquement à l’éthique professionnelle.

Comment l’expert immobilier doit-il documenter son rapport pour limiter sa responsabilité ?

Pour limiter sa responsabilité, l’expert immobilier doit appuyer chaque expertise immobilière, évaluation immobilière ou estimation immobilière par des preuves solides : relevés de terrain, analyses comparatives, méthodes d’évaluation reconnues et sources fiables. Un rapport clair, détaillé et justifié réduit les risques de contestation et prouve le respect de l’obligation de moyen.

Quelles sont les obligations de formation continue pour un expert immobilier afin de limiter les risques de mise en cause ?

Pour garantir la qualité de ses missions d’expertise immobilière, l’expert immobilier est soumis à une obligation de formation continue. Cette mise à jour régulière des compétences permet de maîtriser les évolutions du marché, les normes techniques et les règles légales, réduisant ainsi les risques d’erreur dans l’évaluation immobilière et l’estimation immobilière.

Peut-on engager la responsabilité de l’expert immobilier pour un avis verbal ou uniquement pour un rapport écrit ?

La responsabilité professionnelle de l’expert immobilier peut être engagée aussi bien pour un avis verbal que pour un rapport écrit si cet avis cause un préjudice. Cependant, le rapport écrit reste la preuve principale en cas de litige, car il formalise l’expertise immobilière et détaille la méthodologie utilisée.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH