Qu’est-ce que l’effet bonbonnière en immobilier commercial ?

Définition de l’effet bonbonnière

L’effet bonbonnière désigne une situation dans laquelle un local commercial de très petite surface, bénéficiant d’un emplacement exceptionnel, génère un chiffre d’affaires élevé malgré ses dimensions réduites.
Cette performance commerciale anormalement forte crée une perception de valeur locative très élevée au mètre carré, sans que celle-ci ne puisse être automatiquement extrapolée à des surfaces plus importantes.

Autrement dit, plus la surface est petite et l’emplacement premium, plus le loyer au m² augmente de façon disproportionnée.

Origine économique du phénomène

Ce phénomène repose sur un mécanisme simple :

• les enseignes recherchent avant tout la visibilité et le flux piéton,
• les locaux de petite taille sont rares dans les emplacements « n°1 »,
• cette rareté provoque une pression concurrentielle élevée,
• les candidats locataires sont prêts à payer un loyer très élevé pour sécuriser l’emplacement.

Le résultat est un marché où la valeur locative du mètre carré devient structurellement surévaluée par rapport aux standards du secteur.

Effet bonbonnière et fixation du loyer commercial

Influence sur la valeur locative

Dans la procédure de fixation ou de révision du loyer commercial, la valeur locative est normalement déterminée en fonction :

• des caractéristiques du local, 
• de la destination contractuelle,
• des obligations respectives des parties,
• des facteurs locaux de commercialité,
• et des prix pratiqués dans le voisinage.

Or, les locaux concernés par l’effet bonbonnière faussent les références de marché.
Un petit local loué à un prix extrêmement élevé au mètre carré ne constitue pas une référence pertinente pour apprécier la valeur locative d’un local de surface plus importante.

Les juridictions et les experts considèrent ainsi que l’effet bonbonnière constitue une anomalie de marché qui doit être neutralisée dans l’analyse comparative.

Conséquences pratiques lors des expertises

Dans les expertises judiciaires et amiables, l’effet bonbonnière impose :

• une pondération rigoureuse des surfaces, 
• l’exclusion de certaines références locatives non comparables,
• une analyse fine du rapport entre surface, chiffre d’affaires et loyer.

L’objectif est d’éviter une distorsion artificielle de la valeur locative et de garantir une fixation de loyer conforme à l’économie réelle du marché.

Effet bonbonnière et contentieux des baux commerciaux

Un argument fréquent en matière de déplafonnement

Lorsqu’un bailleur sollicite un déplafonnement du loyer, il est fréquent qu’il invoque des références issues de petits locaux très performants situés sur les meilleurs emplacements.

La jurisprudence rappelle toutefois que ces références doivent être analysées avec prudence, car l’effet bonbonnière ne reflète pas la valeur normale du marché pour des locaux de surface standard.

Les juges exigent donc une démonstration précise de la comparabilité des locaux, en neutralisant l’impact artificiel de ce phénomène.

Protection de l’équilibre économique du bail

L’effet bonbonnière permet de préserver l’équilibre contractuel du bail commercial.
Sans ce correctif, les locataires de surfaces moyennes ou importantes se verraient appliquer des loyers manifestement excessifs, déconnectés de la rentabilité économique de leur activité.

Il s’agit donc d’un mécanisme de régulation indispensable à la stabilité du marché des baux commerciaux.

Effet bonbonnière : opportunités et limites pour bailleurs et preneurs

Pour le bailleur

L’effet bonbonnière permet de valoriser certains actifs exceptionnels, notamment :

• les micro-commerces en cœur de centre-ville,
• les boutiques d’angle,
• les emplacements ultra-premium à très forte visibilité.

Cependant, cette valorisation ne peut servir de référence universelle pour l’ensemble du patrimoine immobilier.

Pour le preneur

Le preneur bénéficie d’une protection contre des augmentations de loyers excessives et d’une analyse plus équitable de la valeur locative lors des révisions ou renouvellements de bail.

EN BREF : un facteur déterminant dans la fixation des loyers commerciaux

L’effet bonbonnière est aujourd’hui un élément central de la fixation des loyers commerciaux.
Il rappelle que la valeur locative ne peut se résumer à un simple prix au mètre carré, mais doit intégrer la surface, la configuration, la rareté et la performance économique réelle du local.

Sa prise en compte permet de sécuriser juridiquement les décisions de fixation de loyer, de préserver l’équilibre des relations contractuelles et de garantir un marché plus sain et plus cohérent.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH