Professionnels / renégociation des loyers
La fixation du loyer commercial
La fixation du loyer commercial et l’expertise de valeur locative
Lors de la conclusion d’un bail commercial, le montant du loyer est établi librement par les parties, souvent en s’appuyant sur une expertise immobilière de valeur locative pour déterminer un prix cohérent avec le marché. Pendant la durée du bail, le loyer peut être ajusté grâce à des mécanismes de révision. Ces révisions interviennent généralement tous les trois ans, à la demande du propriétaire, ou automatiquement si une clause d’échelle mobile est incluse. Par ailleurs, une clause recette permet de réviser le loyer en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire, une pratique qui peut également être encadrée par une expertise immobilière pour en évaluer l’impact.
Comment fixer un loyer commercial grâce à une expertise immobilière ?
Le montant initial du loyer dans un bail commercial n’est pas soumis à des règles strictes. Il est négocié librement entre le bailleur et le locataire, souvent avec l’appui d’une expertise immobilière pour garantir une adéquation avec la valeur locative du bien.
Le bailleur n’est pas tenu de se référer au loyer payé par le locataire précédent ni à des indicateurs de référence.
Cependant, lors de la révision ou du renouvellement du bail, une expertise immobilière devient un outil clé pour encadrer la fixation du nouveau loyer conformément aux dispositions légales
Les étapes d’une expertise en valeur locative
Analyse du bail commercial
L’expert examine les clauses du bail, notamment celles liées à la révision des loyers, pour s’assurer que la renégociation est conforme aux termes contractuels.
Visite du bien
Une inspection détaillée du local permet d’évaluer ses caractéristiques : emplacement, accessibilité, état général et conformité aux normes en vigueur.
Étude du marché local
L’expert analyse les tendances du marché et les transactions récentes pour des locaux comparables afin d’évaluer la compétitivité du loyer actuel.
Application des indices de révision
En France, les loyers commerciaux sont souvent indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’expert intègre ces données dans son calcul.
Rédaction du rapport d’expertise
Le rapport détaille la valeur locative estimée et justifie cette estimation à l’aide des éléments analysés.
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Comment se déroule la révision du loyer d’un bail commercial ?
La révision du loyer d’un bail commercial peut s’effectuer selon trois mécanismes principaux : la révision triennale légale, une clause d’échelle mobile ou une clause basée sur les recettes.
La révision triennale
La révision triennale permet au bailleur ou au locataire de demander une modification du montant du loyer. Ce mécanisme n’est pas automatique et peut être exercé même si le bail ne l’évoque pas expressément.
Quand demander la révision ?
La demande peut être faite après trois ans, soit à compter de l’entrée en jouissance du locataire, du renouvellement du bail précédent ou de la dernière révision. Bien qu’elle soit recevable uniquement après trois ans, il n’existe pas de délai maximal pour la formuler, ce qui permet de la demander même après 4, 5 ans ou plus.
Quels indices sont utilisés pour la révision ?
Le calcul se base sur :
● L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales.
● L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour d’autres types d’activités.
● L’indice du coût de la construction (ICC), quant à lui, n’est plus applicable pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Ce mécanisme légal permet d’ajuster le loyer en fonction de l’évolution économique, tout en respectant des formalités spécifiques.
Clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile prévoit une révision automatique et régulière du loyer, souvent annuelle, en fonction d’un indice défini dans le contrat. Elle est privilégiée pour éviter les démarches répétées associées à la révision triennale.
Clause recette
Avec cette clause, le loyer est partiellement ou totalement calculé en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Cette méthode, bien que contractuellement encadrée, offre une grande flexibilité en période de variations économiques.
Déplafonnement
Dans certains cas, comme des modifications importantes des facteurs locaux de commercialité (nouveaux équipements publics, transformations urbaines, etc.) ou un changement d’activité, le loyer peut dépasser le plafond fixé par les indices.
Révision lors du renouvellement du bail
À la fin du bail, le loyer peut être renégocié selon les mêmes critères légaux que pour une révision triennale. Le bailleur propose un nouveau montant que le locataire peut accepter ou contester. En cas de désaccord, une commission ou un tribunal peut intervenir pour trancher.
Limitation des hausses de loyer
Depuis 2014, toute augmentation de loyer, y compris en cas de déplafonnement, ne peut excéder 10 % par an par rapport au loyer précédent. Cette mesure vise à éviter des augmentations trop brutales.
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Pourquoi faire appel au cabinet Haussmann Évaluation pour fixer votre loyer commercial ?
Faire appel aux experts Haussmann Évaluation pour la fixation de votre loyer commercial est une décision stratégique judicieuse. Ils offrent une analyse personnalisée du bail en examinant les clauses spécifiques et en garantissant la conformité des renégociations. Leur approche inclut une visite détaillée du bien pour évaluer son emplacement, son accessibilité et son état, ainsi qu’une étude des tendances du marché local pour établir une valeur locative compétitive.
Les professionnels de Haussmann Évaluation intègrent également les indices de révision, comme l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), assurant des ajustements en phase avec les évolutions économiques. À la fin de leur expertise, vous recevez un rapport détaillé justifiant la valeur estimée, ce qui est essentiel pour toute négociation.
En outre, ils vous accompagnent lors des révisions de loyer et du renouvellement du bail, vous conseillant sur le montant à proposer tout en tenant compte des limitations imposées aux hausses de loyer. En choisissant Haussmann Évaluation, vous bénéficiez d’un partenaire de confiance qui vous permettra de gérer votre loyer de manière professionnelle, de sécuriser vos investissements et d’optimiser la réussite de votre projet immobilier.
