Paiement mensuel du loyer : un droit pour le locataire

Le texte introduit une nouvelle disposition (article L. 145-32-1 du Code de commerce) permettant à tout locataire de locaux à usage commercial, artisanal ou de services, de demander le paiement mensuel du loyer. Cette demande ne nécessite plus que le preneur soit à jour de ses loyers et prendra effet dès la prochaine échéance de paiement, sans négociation préalable.

Cette mesure s’appliquera aux baux en cours, ce qui constitue un changement immédiat pour de nombreux commerçants en région parisienne.

Taxe foncière : désormais à la charge du bailleur

Autre évolution notable : la taxe foncière (article L. 145-40-2 du Code de commerce) sera automatiquement à la charge du propriétaire. Le projet de loi met ainsi fin à la pratique largement répandue de refacturation aux locataires. La mesure est assortie d’un caractère impératif : toute clause contractuelle contraire serait réputée non écrite.

Cette disposition pourrait générer des ajustements dans la rédaction des baux commerciaux, notamment à Paris, où la taxe foncière est souvent élevée.

Clauses d’indexation « tunnel » désormais autorisées

Le projet légalise les clauses d’indexation symétriques, dites « tunnel », qui encadrent la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) à la hausse comme à la baisse. Une disposition longtemps discutée, désormais clairement permise sous réserve que l’amplitude de variation soit identique dans les deux sens.

Un outil de sécurisation des loyers intéressant pour les propriétaires d’actifs en zones à forte volatilité locative comme les quartiers d’affaires de La Défense ou Paris Centre.

Encadrement des garanties locatives

L’article L. 145-40 du Code de commerce sera modifié afin d’encadrer le montant et les modalités des garanties locatives. Les points clés :

● Le montant des garanties ne pourra plus excéder trois mois de loyer, y compris celles fournies par des tiers (caution bancaire, etc.).

● Le remboursement des garanties excédentaires devra être effectué dans un délai de six mois après promulgation.

● À la fin du bail, le dépôt de garantie devra être restitué sous trois mois après remise des clés, déduction faite des sommes dues dûment justifiées.

Objectif : limiter les abus sur les dépôts de garantie, notamment dans les zones tendues comme l’Île-de-France, où les pratiques contractuelles peuvent être plus exigeantes.

Autres mesures envisagées

Parmi les autres évolutions en cours de validation :

● Le bailleur pourra retenir sur le dépôt de garantie le coût de remise en état du local, sur la base d’un devis, et non plus uniquement de factures (revirement par rapport à la jurisprudence actuelle).

● Le juge devra vérifier la reprise effective des paiements et la solvabilité du preneur avant d’octroyer des délais de paiement ou de suspendre la clause résolutoire.

● Assouplissements en urbanisme commercial : possibilité de diviser des surfaces de plus de 1 000 m² sans autorisation nouvelle ; suppression de la consultation du conseil municipal dans les communes de moins de 50 000 habitants.

● Assouplissement de l’obligation de pose d’ombrières photovoltaïques sur les parkings, avec intégration possible de solutions végétalisées.

Une réforme aux effets immédiats et structurants

En attente de validation par la Commission Mixte Paritaire, ces mesures pourraient être d’ordre public, c’est-à-dire applicables même aux baux en cours, sans nécessiter un avenant. Cette réforme représente un tournant pour la gestion locative des locaux commerciaux, avec des effets attendus dès la promulgation, notamment dans les zones à forte densité commerciale comme Paris et l’Île-de-France.

Vous êtes bailleur ou preneur à bail ? Le cabinet Haussmann Évaluation, expert en immobilier commercial, vous accompagne pour anticiper et intégrer ces évolutions législatives dans vos pratiques contractuelles.

Un simulateur pour anticiper les impacts de la réforme

Afin d’accompagner les professionnels de l’immobilier, le label Casam a développé un simulateur gratuit permettant d’évaluer l’impact de la réforme DPE sur chaque logement, selon son mode de chauffage et ses caractéristiques techniques. Basé sur l’analyse de plus de 9 100 diagnostics DPE, cet outil aide vendeurs, bailleurs et acheteurs à anticiper leur stratégie patrimoniale.

Les petites surfaces, particulièrement présentes dans les grandes villes comme Paris, sont les grandes gagnantes de la réforme : 41 % des logements de moins de 40 m² vont gagner une classe énergétique, contre 23 % en moyenne. Ces biens, souvent chauffés à l’électrique, étaient jusqu’à présent défavorisés dans les évaluations.

En bref

Le coefficient d’énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026.

● 7 millions de logements progresseront d’une classe DPE, dont 850 000 sortiront du statut de passoires thermiques.

● 47 % des logements chauffés à l’électricité gagneront une classe.

● À Paris et en Île-de-France, les petites surfaces et les logements anciens bénéficieront fortement de cette évolution.

● Les bailleurs auront plus de marges de manœuvre pour remettre leurs biens en location sans rénovation lourde.

Un simulateur gratuit Casam permet d’estimer les gains DPE liés à la réforme.

FAQ – Bail commercial : réponses aux questions que vous vous posez

Cette réforme modifie-t-elle les obligations du locataire en matière d’entretien ?

Non, la réforme ne modifie pas les règles relatives à l’entretien courant ou aux réparations locatives. Le locataire reste en principe responsable des réparations d’usage, sauf clause contraire précisée au bail.

Faut-il modifier les contrats de bail pour intégrer ces évolutions ?

Dans certains cas, non. Si les mesures sont considérées comme d’ordre public (ex. : mensualisation du loyer), elles s’appliqueront automatiquement. Pour d’autres, une mise à jour du bail ou un avenant pourra être conseillé, notamment pour sécuriser juridiquement la répartition des charges ou des garanties.

Quels sont les risques pour le bailleur en cas de non-respect des nouvelles règles ?

Un bail non conforme pourrait être partiellement frappé de nullité sur les clauses litigieuses. Le bailleur s’expose aussi à des litiges avec son locataire ou à une requalification judiciaire du contrat en cas de non-respect des nouvelles obligations.

La réforme aura-t-elle un impact sur la valeur vénale des murs commerciaux ?

Potentiellement, oui. Une meilleure protection du locataire peut influencer la perception du risque locatif par les investisseurs, et donc impacter la valorisation, surtout si les loyers deviennent plus encadrés ou les garanties plus limitées.

Quels types de commerces sont principalement concernés ?

Tous les commerces disposant d’un bail commercial sont concernés, mais les activités de centre-ville (boutiques, services, restauration) pourraient être les premières à bénéficier de certains assouplissements, notamment ceux facilitant la division ou la sous-location.

Les dispositions s’appliqueront-elles aussi aux baux dérogatoires ?

Non. Les baux dérogatoires, d’une durée inférieure ou égale à 3 ans, restent en dehors du champ d’application de la plupart des règles du statut des baux commerciaux, y compris cette réforme. Il faut donc rester vigilant au type de contrat en vigueur.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH