Acheter un bien en concubinage : indivision et droits des partenaires

Qu’est-ce que le concubinage et ses implications juridiques ?

Le concubinage désigne une union de fait, sans formalisation légale ni contrat, entre deux personnes vivant en couple de manière stable et continue. Contrairement au PACS ou au mariage, le concubinage n’impose aucun régime matrimonial.

Cela signifie qu’en cas d’achat immobilier, les concubins ne bénéficient pas d’un cadre juridique spécifique pour protéger leurs intérêts communs.

L’indivision dans le cadre du concubinage : fonctionnement et risques

Les concubins achètent généralement leur logement en indivision, c’est-à-dire que chacun détient une quote-part du bien (souvent 50/50 si rien n’est précisé). Cette indivision implique une gestion commune du bien, mais aussi des risques en cas de séparation : l’un des partenaires peut demander la vente du bien ou la sortie d’indivision.

Pour sécuriser la situation, il est recommandé de faire appel à un notaire pour formaliser la quote-part de chacun et prévoir une convention d’indivision définissant les règles de gestion, de prise de décision, et de sortie d’indivision.

Acheter un bien sous PACS : comprendre les effets sur l’indivision 

Le PACS : un régime légal par défaut basé sur la séparation des patrimoines

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) unit deux personnes sans les soumettre automatiquement à un régime matrimonial. Par défaut, les partenaires sont sous le régime de la séparation des patrimoines, ce qui signifie que chacun conserve ses biens personnels.

Dans le cadre d’un achat immobilier, le bien acquis est donc considéré comme un bien indivis si les deux partenaires achètent ensemble, sauf clause spécifique dans la convention de PACS.

Gérer l’indivision en PACS : conseils pratiques pour l’achat immobilier

La gestion de l’indivision en PACS peut être simplifiée en précisant dans l’acte d’achat les parts respectives de chacun (par exemple 60/40 ou 70/30). En cas de rupture, le partage du bien peut être complexe sans accord préalable.

Il est conseillé d’anticiper cette situation en rédigeant une convention d’indivision, voire une clause dans la convention de PACS, afin d’organiser la gestion, la vente ou la sortie de l’un des partenaires.

Acheter un bien en mariage sous communauté universelle : simplicité et protection

Qu’est-ce que le régime de la communauté universelle ?

Le régime de la communauté universelle implique que tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage, sont communs aux deux époux. Ce régime est souvent choisi pour protéger le conjoint survivant en cas de décès.

Les avantages et inconvénients pour l’achat immobilier en communauté universelle

Sous ce régime, l’achat d’un bien immobilier est automatique commun à 100%. Cela facilite la gestion, car il n’y a pas d’indivision à proprement parler, mais un patrimoine commun unique.

Cependant, cette union totale des biens peut engendrer des difficultés en cas de dettes contractées par l’un des époux, car tous les biens sont engagés.

Acheter un bien en communauté réduite aux acquêts : le régime le plus courant

Fonctionnement de la communauté réduite aux acquêts

Le régime légal par défaut en France est la communauté réduite aux acquêts. Il signifie que tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, tandis que ceux détenus avant le mariage restent propres à chaque époux.

Gestion du bien immobilier acheté en communauté réduite aux acquêts

Quand un bien est acheté ensemble, il appartient à la communauté. Les deux époux ont donc des parts égales, sauf indication contraire.

En cas de divorce, le bien est partagé équitablement, mais il est possible d’aménager le régime avec un contrat de mariage pour préciser la répartition.

Acheter un bien sous séparation de biens : indépendance et précautions

Qu’est-ce que le régime de la séparation de biens ?

Ce régime matrimonial prévoit que chacun des époux conserve la propriété, la gestion et la libre disposition de ses biens personnels. En cas d’achat commun, le bien est automatiquement en indivision selon les quotes-parts définies à l’achat.

Comment gérer l’indivision sous séparation de biens ?

Il est primordial de formaliser précisément les parts de chacun dans l’acte notarié. Ce régime protège chaque époux en cas de dettes de l’autre, mais peut rendre la gestion commune plus compliquée si les parts sont inégales.

Indivision : une solution fréquente mais complexe à gérer en couple

Comprendre l’indivision lors d’un achat immobilier à deux

L’indivision est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, sans que leurs parts soient physiquement divisées. En immobilier, cela concerne souvent les couples non mariés ou mariés sous certains régimes.

Bien que simple à première vue, l’indivision nécessite un cadre clair pour la gestion quotidienne, la prise de décision et la sortie d’un indivisaire.

Les risques liés à l’indivision et comment les éviter

Les principaux risques sont les conflits en cas de désaccord, la difficulté de vendre le bien ou de sortir de l’indivision, et les problèmes financiers si un indivisaire ne peut plus contribuer aux charges.

Pour prévenir ces situations, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision, de définir les quotes-parts précises, et de prévoir les modalités de gestion et de sortie.

En bref: bien choisir son régime matrimonial et sécuriser son achat immobilier en couple

Acheter un bien en couple implique de bien comprendre les implications de votre situation juridique. Que vous soyez concubins, pacsés, ou mariés sous différents régimes, chaque situation impose des règles spécifiques concernant l’indivision et la gestion du bien.

Pour sécuriser votre investissement et anticiper les éventuels conflits, il est recommandé de :

• Choisir le régime matrimonial adapté à votre situation et à vos projets,
• Formaliser les quotes-parts et règles de gestion dans l’acte d’achat,
• Envisager la rédaction d’une convention d’indivision ou de clauses spécifiques dans un PACS ou contrat de mariage,
• Consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier et droit de la famille.

Ainsi, votre projet d’achat en couple sera mieux protégé, et vous pourrez profiter sereinement de votre bien immobilier.

Pourquoi une estimation immobilière est-elle importante au moment de la séparation ?

Concubinage : éviter les conflits lors de la sortie d’indivision

Lors d’une séparation en concubinage, l’estimation immobilière sert de référence objective pour le partage ou la vente du bien en indivision. Sans estimation fiable, les discussions peuvent devenir conflictuelles, voire judiciaires.

PACS : faciliter la liquidation des intérêts communs

Pour un couple pacsé, une estimation immobilière lors de la séparation permet de définir les droits de chaque partenaire sur le bien, ce qui est indispensable pour une liquidation amiable ou judiciaire.

Mariage sous communauté universelle : gérer la succession ou la liquidation

Même si tous les biens sont communs, l’estimation au moment de la séparation (divorce ou décès) permet d’évaluer la valeur exacte du bien pour organiser la succession, la liquidation ou le partage.

Mariage sous communauté réduite aux acquêts : base du partage équitable

Lors d’un divorce sous ce régime, l’estimation immobilière est essentielle pour déterminer la valeur des biens communs et procéder à un partage juste et transparent.

Mariage sous séparation de biens : protéger les intérêts de chaque époux

En séparation de biens, l’estimation du bien commun lors de la séparation permet d’attribuer à chaque époux la valeur exacte de sa quote-part, évitant ainsi toute contestation ou injustice.

Quand faire estimer un bien immobilier en couple ?

• Avant l’achat immobilier, pour négocier au juste prix, définir les parts de chacun, et sécuriser l’investissement.
• Lors de la séparation, qu’elle soit amiable ou conflictuelle, pour garantir un partage équitable et éviter les litiges.
• En cas de succession, afin d’évaluer précisément le patrimoine à transmettre.

Conclusion : l’estimation immobilière, un passage obligé pour tout couple achetant un bien

Que vous soyez en concubinage, pacsés, ou mariés sous différents régimes matrimoniaux, réaliser une estimation immobilière avant d’acheter un bien en couple est indispensable pour sécuriser votre projet. Au moment de la séparation, elle devient un outil de référence incontournable pour gérer la sortie d’indivision ou le partage du patrimoine. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’estimation immobilière pour obtenir une évaluation précise et objective, et ainsi anticiper sereinement toutes les étapes de votre vie commune.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH