Les particularités des bâtiments frigorifiques à prendre en compte dans l’évaluation

Une conception technique spécialisée impactant la valeur vénale

Les entrepôts frigorifiques diffèrent des bâtiments logistiques classiques par leur structure, leurs équipements et leur enveloppe thermique. Panneaux isothermes, groupes froids, étanchéité renforcée, systèmes de régulation de température… Ces éléments spécifiques augmentent le coût de construction et influencent directement la valeur vénale du bien.

L’expert immobilier doit intégrer ces caractéristiques techniques dans son évaluation, notamment la vétusté des installations frigorifiques, leur performance énergétique, et la conformité aux normes sanitaires ou environnementales. La valeur vénale d’un bâtiment récent aux standards HQE ne sera pas équivalente à celle d’un entrepôt plus ancien nécessitant d’importants travaux de remise à niveau.

Une utilisation monovalente influençant la valeur de marché

Les bâtiments frigorifiques sont par nature monovalents : leur reconversion à d’autres usages est difficile sans transformation lourde. Cela limite leur liquidité sur le marché et accroît la dépendance à un secteur d’activité spécifique.

Dans ce contexte, l’évaluation de la valeur vénale doit intégrer la nature du bail, la spécialisation du preneur, la durée d’engagement contractuelle restante et la sensibilité du site aux évolutions du marché. Un actif situé en zone logistique stratégique avec un locataire solide et un bail ferme aura une valeur vénale plus stable que celui situé en zone rurale sans visibilité sur l’occupation future.

Méthodes d’évaluation de la valeur vénale appliquées aux bâtiments frigorifiques

L’approche par le revenu : un outil adapté aux actifs exploités

Lorsque le bâtiment est occupé, la méthode par capitalisation du revenu est souvent privilégiée. Elle consiste à déterminer une valeur locative de marché, à partir de références comparables ou du taux d’effort constaté, puis à appliquer un taux de capitalisation ajusté aux risques locatifs, à la durée résiduelle du bail et à la spécialisation du bien.

Cette approche est pertinente pour les investisseurs institutionnels ou privés souhaitant acquérir ou valoriser leur actif sur une base de rendement. Dans le cas des bâtiments frigorifiques, les taux de capitalisation observés varient généralement entre 5,5 % et 7,5 %, selon la localisation, le profil du locataire et les conditions contractuelles.

La méthode par comparaison : un complément indispensable

La méthode par comparaison reste utile, notamment pour évaluer des actifs vacants ou lors d’une opération entre parties indépendantes. L’expert analyse des transactions récentes portant sur des bâtiments frigorifiques comparables en surface, en état technique et en localisation.

Compte tenu de la rareté des transactions de ce type, cette méthode nécessite un travail rigoureux de pondération (superficie, qualité énergétique, équipements spécifiques, accessibilité…). Elle permet de confronter les résultats obtenus par les autres méthodes et de renforcer la robustesse de l’estimation de la valeur vénale.

FAQ – Évaluation immobilière des bâtiments frigorifiques

Quels types d’activités nécessitent l’expertise des bâtiments frigorifiques ?

Outre l’industrie agroalimentaire, les bâtiments frigorifiques sont essentiels dans les secteurs pharmaceutique, cosmétique ou encore floral. Toute activité nécessitant un strict contrôle de température pour le stockage ou la transformation de produits peut justifier une expertise immobilière spécifique.

Comment l’évolution des normes environnementales influence-t-elle la valeur des bâtiments frigorifiques ?

Les nouvelles réglementations énergétiques et environnementales imposent des standards de performance plus exigeants. Un bâtiment mal isolé ou doté d’équipements énergivores verra sa valeur vénale diminuer face à des actifs récents conformes aux normes (RE2020, F-Gaz, etc.), d’autant que les coûts de mise en conformité peuvent être importants.

Peut-on obtenir un financement bancaire basé sur une expertise de valeur vénale ?

Oui, les banques exigent souvent une expertise de la valeur vénale pour garantir un prêt adossé à un bâtiment frigorifique. Une expertise réalisée par un professionnel indépendant est un atout pour sécuriser l’opération et justifier le montant financé.

L’emplacement géographique influence-t-il autant que la qualité technique ?

Absolument. Un bâtiment performant mais mal desservi ou éloigné des hubs logistiques aura une valeur moindre. À l’inverse, un entrepôt bien localisé dans un nœud logistique stratégique (comme Paris-IDF, Lyon, ou les ports de Marseille ou Le Havre) bénéficiera d’une prime de valorisation, même si ses caractéristiques techniques sont standards.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH