Les enjeux actuels de la valorisation d’actifs immobiliers professionnels

Un contexte économique et financier plus exigeant

L’année 2025 s’inscrit dans la continuité d’un cycle immobilier profondément transformé. La remontée durable des taux d’intérêt, la sélectivité accrue des établissements financiers et la prudence des investisseurs impactent directement les valeurs. La valorisation d’un actif immobilier professionnel doit désormais intégrer :

• une actualisation des rendements attendus,
• une lecture fine de la liquidité du marché local,
• une prise en compte du risque locatif et du risque d’obsolescence.

Cette réalité impose une expertise approfondie, fondée sur des données de marché actualisées et une parfaite maîtrise des méthodes d’évaluation.

Des enjeux juridiques, fiscaux et comptables déterminants

La valeur d’un actif immobilier peut produire des effets juridiques et financiers majeurs. Elle sert notamment de base à :

• des opérations de cession ou d’apport,
• des arbitrages patrimoniaux,
• des évaluations en normes comptables françaises ou internationales,
• des procédures contentieuses ou amiables.

Une valorisation imprécise ou insuffisamment justifiée peut entraîner des redressements fiscaux, des litiges entre parties ou une remise en cause par les financiers et les investisseurs.

Les principales méthodes de valorisation d’un actif immobilier professionnel

Il n’existe pas une valeur unique, mais plusieurs valeurs possibles, selon le contexte et l’objectif poursuivi. L’expert immobilier sélectionne et croise les méthodes les plus pertinentes afin d’aboutir à une conclusion argumentée.

La méthode par comparaison : la référence au marché

La méthode par comparaison consiste à analyser des transactions récentes portant sur des biens comparables, situés dans un même secteur géographique et présentant des caractéristiques proches.

Elle repose sur l’étude de plusieurs critères :

• localisation et environnement économique,
• typologie de l’actif (bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts),
• état général et niveau de prestations,
• surface, configuration et accessibilité,
• conditions juridiques de détention et d’occupation.

Cette méthode est particulièrement pertinente pour les actifs liquides, situés sur des marchés dynamiques. Elle nécessite toutefois une base de données fiable et une capacité d’ajustement fine, chaque actif immobilier professionnel restant par nature unique.

La méthode par le revenu : une approche financière incontournable

La méthode par le revenu est centrale dans la valorisation des actifs générant des flux locatifs. Elle consiste à capitaliser ou actualiser les revenus futurs attendus, en tenant compte du niveau de risque.

L’analyse porte notamment sur :

• le loyer facial et le loyer économique,
• la durée résiduelle des baux et leur sécurisation,
• la solvabilité des occupants,
• les charges, travaux et vacances locatives,
• le taux de rendement exigé par le marché.

Cette méthode est particulièrement adaptée aux immeubles de bureaux, aux commerces loués, aux actifs d’investissement et aux ensembles immobiliers professionnels.

La méthode par le coût de remplacement : une approche technique

La méthode par le coût consiste à estimer le coût de reconstruction à neuf de l’actif, auquel est appliqué un coefficient de vétusté, d’obsolescence et d’adaptation à l’usage.

Elle est utilisée lorsque :

• le marché de référence est peu actif,
• l’actif est spécifique ou atypique,
• les revenus ne sont pas représentatifs.

Cette approche reste subsidiaire mais indispensable pour certains actifs industriels ou spécialisés.

Quelle valeur retenir selon le contexte de l’évaluation ?

La valeur vénale : la référence des transactions

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien pourrait être cédé dans des conditions normales de marché, entre un vendeur et un acquéreur librement consentants. Elle est utilisée dans la majorité des opérations de cession, d’arbitrage et de financement.

Elle suppose :

• une commercialisation normale,
• une information complète des parties,
• l’absence de contrainte ou de pression particulière.

La valeur locative : un enjeu clé pour les baux commerciaux

La valeur locative représente le loyer de marché que l’actif pourrait générer dans des conditions normales. Elle constitue un élément fondamental dans les procédures de révision ou de renouvellement de baux commerciaux et professionnels.

Elle est déterminée en fonction :

• des caractéristiques du local,
• des usages du secteur,
• des références locatives comparables,
• des facteurs de commercialité.

La valeur en poursuite d’usage : une approche spécifique

La valeur en poursuite d’usage correspond à la valeur de l’actif dans le cadre de son exploitation actuelle, indépendamment de sa valeur sur le marché libre. Elle est particulièrement utilisée dans les contextes comptables, industriels ou lors d’opérations de restructuration.

Cette notion est essentielle lorsque l’actif est indissociable de l’activité qui y est exercée.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier indépendant ?

Une analyse objective et opposable

L’intervention d’un expert immobilier indépendant garantit une évaluation impartiale, fondée sur des méthodes reconnues et des données vérifiables. Le rapport d’expertise constitue un document opposable aux tiers, utilisable dans un cadre amiable, judiciaire, fiscal ou financier.

Une sécurisation des décisions stratégiques

La valorisation d’un actif immobilier professionnel engage souvent des montants significatifs. Une expertise rigoureuse permet de :

• sécuriser une transaction,
• défendre une position face à l’administration ou à un cocontractant,
• éclairer une décision d’investissement ou de désinvestissement.

Une approche adaptée à chaque typologie d’actif

Chaque actif immobilier présente des spécificités juridiques, techniques et économiques. L’expert adapte son analyse à la nature du bien, à son usage et aux objectifs poursuivis, qu’il s’agisse de bureaux, de locaux commerciaux, d’hôtels d’activité ou d’actifs industriels.

Déterminer la valeur d’un actif immobilier professionnel en 2025 ne peut se résumer à une simple estimation. Il s’agit d’un processus structuré, reposant sur des méthodes éprouvées, une connaissance fine du marché et une parfaite maîtrise des enjeux juridiques, fiscaux et financiers.

Dans un environnement immobilier en constante évolution, l’expertise immobilière indépendante demeure un outil stratégique au service des décideurs, leur permettant de sécuriser leurs opérations et d’optimiser la gestion de leurs actifs.

FAQ – Expertise et valorisation d’actifs immobiliers professionnels

Quand faut-il faire valoriser un actif immobilier professionnel ?

Il est recommandé de faire valoriser un actif immobilier professionnel dès lors qu’une décision stratégique est envisagée : cession, acquisition, apport en société, restructuration, audit comptable, renégociation bancaire ou situation contentieuse. Une expertise réalisée en amont permet d’objectiver la valeur et d’anticiper les risques juridiques, fiscaux et financiers.

Combien coûte une expertise immobilière pour un actif professionnel ?

Le coût d’une expertise immobilière dépend de plusieurs critères : typologie de l’actif, surface, complexité juridique et locative, objectif de la mission et délais attendus. Les honoraires sont généralement forfaitaires et définis à l’avance. Un devis détaillé est établi après une première analyse, garantissant transparence et absence de conflit d’intérêts.

Quel est le délai pour obtenir une expertise immobilière ?

Le délai moyen pour une expertise immobilière professionnelle varie généralement de 2 à 4 semaines après réception des documents nécessaires. Ce délai peut être adapté en cas d’urgence (négociation en cours, échéance bancaire, procédure judiciaire), sous réserve de la complexité de l’actif.

Quels documents faut-il fournir pour une expertise immobilière ?

Les documents requis dépendent de la nature de l’actif et de l’objectif poursuivi. À titre indicatif, l’expert sollicite :

• les titres de propriété,

• les baux et avenants,

• les plans et surfaces,

• les diagnostics techniques,

• les charges, taxes et travaux,

• les éléments financiers liés à l’exploitation ou à la location.

Cette phase de collecte est essentielle pour garantir la fiabilité de la valorisation.

Une expertise immobilière est-elle opposable aux tiers ?

Oui, une expertise immobilière réalisée par un expert indépendant, selon une méthodologie reconnue, est opposable aux tiers. Elle peut être produite auprès des administrations, des banques, des auditeurs, des juridictions ou des cocontractants, sous réserve du respect des règles professionnelles et de l’objectivité de l’analyse.

Quelle est la différence entre une estimation et une expertise immobilière ?

Une estimation immobilière constitue une appréciation indicative de la valeur, souvent rapide et non engageante.
Une expertise immobilière est un rapport structuré, argumenté et justifié, engageant la responsabilité de l’expert. Elle s’appuie sur des méthodes normées et des données vérifiables, et répond à des enjeux juridiques, fiscaux ou financiers.

Peut-on contester une valeur retenue par l’administration ou un cocontractant ?

Oui. Une expertise immobilière indépendante permet de contester ou défendre une valeur, notamment face à l’administration fiscale, à un bailleur, à un acquéreur ou dans un cadre judiciaire. Le rapport d’expertise constitue un élément de preuve essentiel dans les discussions amiables ou contentieuses.

Comment valoriser un actif immobilier occupé par son propriétaire ?

Lorsqu’un actif est occupé par son propriétaire, l’expert analyse la valeur en fonction de son usage réel et de son potentiel de mise sur le marché. Selon le contexte, la valorisation peut reposer sur une valeur vénale, une valeur locative de référence ou une valeur en poursuite d’usage, notamment pour les actifs spécialisés.

Pourquoi choisir un cabinet spécialisé en valorisation d’actifs immobiliers ?

La valorisation d’actifs immobiliers professionnels requiert une expertise spécifique, distincte de l’immobilier résidentiel. Un cabinet spécialisé maîtrise les enjeux financiers, juridiques et comptables propres aux actifs professionnels et adapte ses méthodes à chaque situation, garantissant une valeur fiable et défendable.

Comment prendre contact pour une expertise immobilière ?

La prise de contact débute généralement par un échange confidentiel permettant de comprendre vos enjeux et d’orienter la mission. À l’issue de cet échange, un devis précis et une proposition de mission sont établis, sans engagement.

Cas pratique – Valorisation d’un actif immobilier professionnel dans un contexte de cession

Contexte de la mission

Un groupe familial détient, via une société patrimoniale, un ensemble de locaux d’activité situés en périphérie d’une grande métropole régionale. Le bien est composé de plusieurs cellules louées à des entreprises artisanales et de services.

Dans le cadre d’un projet de cession partielle des actifs, les associés souhaitent disposer d’une valeur vénale fiable et opposable, afin de sécuriser les négociations avec des investisseurs.

Description de l’actif

• Typologie : locaux d’activité divisés en cellules
• Surface totale : environ 2 500 m²
• Année de construction : début des années 2000
• Baux : baux commerciaux avec durées résiduelles variables
• Environnement : zone d’activités établie, bonne accessibilité routière

Méthodologie retenue

1. Analyse juridique et locative
   L’expert procède à l’étude détaillée des baux : loyers, indexation, durée résiduelle, clauses particulières, répartition des charges et travaux. Cette étape permet d’identifier les risques locatifs et les leviers de revalorisation.

2. Méthode par le revenu
   Les loyers sont retraités afin d’obtenir un revenu net durable. Un taux de rendement est déterminé à partir des transactions observées sur des actifs comparables, en tenant compte :

• de la qualité locative,
• de la mutualisation du risque,
• de la liquidité du marché local.

3. Méthode par comparaison

 Des ventes récentes de locaux d’activité similaires sont analysées. Des ajustements sont opérés selon la localisation, l’état du bâti, le niveau des loyers et la structure des baux.

Conclusion de valeur

Le croisement des méthodes permet de déterminer une valeur vénale cohérente avec les conditions de marché, tout en intégrant les spécificités de l’actif.
Le rapport d’expertise met également en évidence :

• les écarts entre loyers en place et loyers de marché,
• les impacts potentiels d’une renégociation locative,
• les hypothèses de valorisation à moyen terme.

Cette expertise a servi de base objective de négociation, facilitant la prise de décision des associés et la discussion avec les acquéreurs potentiels.

Valorisation d’actifs à Paris / Lyon / Bordeaux / Lille / Toulouse…

Valorisation de Locaux commerciaux, Bureaux, Locaux d’activités, sites industriels, Terrains, Hotels, Habitation…

Valorisation de Baux commerciaux, Baux professionnels, Baux à construction, Baux emphytéotiques… 

Valorisation d’un fonds de commerce, Droit au bail…

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH