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Evaluer des locaux monovalents par la méthode hôtelière
Evaluer la valeur vénale de locaux monovalents dans le secteur hôtelier ?
Dans le cadre d’une transaction liée à un hôtel, qu’il s’agisse d’une vente, d’un achat ou d’un investissement, estimer correctement la valeur des locaux monovalents, comme les murs d’hôtel, est une étape cruciale. Ces murs, conçus exclusivement pour l’activité hôtelière, nécessitent une approche méthodologique adaptée pour refléter leur valeur réelle. La méthode hôtelière, spécifiquement développée pour ce type de biens, permet d’obtenir une estimation précise en tenant compte de leur usage unique.
Les murs d’hôtel : des locaux monovalents à l’évaluation spécifique
Les murs d’un hôtel sont qualifiés de locaux monovalents en raison de leur conception et de leur agencement, qui ne permettent généralement pas une réaffectation aisée à d’autres usages sans transformations majeures. Leur valeur vénale est donc étroitement liée à leur exploitation hôtelière. Cette particularité justifie l’emploi de la méthode hôtelière, qui repose sur une double analyse : la détermination de la valeur locative et l’application d’un taux de capitalisation.
La méthode hôtelière : une approche fondée sur la valeur locative
La méthode hôtelière évalue la valeur vénale des murs d’hôtel à partir de leur capacité à générer un revenu locatif, lui-même calculé sur la base d’un chiffre d’affaires théorique projeté. Ce processus repose sur plusieurs étapes clés.
Détermination du
chiffre d’affaires théorique
Le chiffre d’affaires théorique est projeté en fonction de deux variables principales :
● Le prix moyen pratiqué par chambre : déterminé à partir des tarifs observés dans le marché local ou dans des établissements comparables.
● Le taux d’occupation prévisionnel : évalué en fonction de la performance actuelle de l’hôtel ou des tendances du marché local.
En multipliant ces deux paramètres par le nombre de chambres disponibles sur une période donnée (généralement une année), on obtient une estimation du chiffre d’affaires annuel que l’hôtel pourrait générer.
Application d’un
taux d’effort
Le taux d’effort, souvent exprimé en pourcentage, correspond à la part du chiffre d’affaires théorique qu’un exploitant hôtelier est prêt à consacrer au paiement d’un loyer. Ce taux varie selon le type d’établissement, sa localisation, sa performance et les conditions du marché. En appliquant ce taux au chiffre d’affaires projeté, on détermine la valeur locative des murs de l’hôtel.
Capitalisation de
la valeur locative
La dernière étape consiste à appliquer un taux de capitalisation à la valeur locative obtenue. Ce taux, qui reflète le rendement attendu par les investisseurs et les conditions de marché (risque, localisation, concurrence, etc.), permet de convertir le revenu locatif en une valeur vénale actuelle. La formule utilisée est la suivante :
Valeur vénale =
Valeur locative / taux de capitalisation
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Les avantages de la méthode hôtelière
La méthode hôtelière offre une approche réaliste et adaptée aux spécificités des locaux monovalents, car elle s’appuie directement sur leur potentiel économique. Les principaux atouts de cette méthode sont les suivants :
● Fiabilité économique : Elle reflète la capacité des murs à générer des revenus, garantissant une évaluation alignée sur la rentabilité de l’établissement.
● Adaptation au marché : Les projections de chiffre d’affaires et les taux d’effort tiennent compte des dynamiques locales et sectorielles.
● Précision : L’intégration d’un taux de capitalisation permet de prendre en compte les conditions de marché, le risque et les attentes des investisseurs.
◤ En bref ◥
L’évaluation des locaux monovalents tels que les murs d’hôtel repose sur des méthodologies adaptées à leur usage exclusif. La méthode hôtelière, basée sur la détermination d’une valeur locative calculée à partir d’un chiffre d’affaires théorique et d’un taux d’effort, puis capitalisée, est une approche efficace pour refléter leur valeur vénale. En complément, la capitalisation des revenus offre une perspective financière directe. Ces outils combinés permettent aux propriétaires et investisseurs de prendre des décisions éclairées, maximisant ainsi la valorisation de leurs actifs.
FAQ – Évaluation des murs d’hôtel par la méthode hôtelière
Peut-on utiliser la méthode hôtelière pour un hôtel vacant ou en difficulté ?
Oui, mais avec prudence. Dans ce cas, l’expert doit s’appuyer sur un chiffre d’affaires théorique de référence, basé sur des établissements comparables ou sur le potentiel d’exploitation du site, en excluant les résultats exceptionnels ou conjoncturels. Cela permet de neutraliser les effets d’une mauvaise gestion ou d’une crise temporaire.
Comment sont choisis les établissements comparables pour les projections ?
Les comparables sont sélectionnés en fonction de critères tels que la catégorie de l’hôtel, sa taille, sa situation géographique, ses prestations (spa, restauration, salles de séminaire…) et son positionnement (business, tourisme, économique, haut de gamme). L’expert veille à ce que la comparaison soit cohérente et représentative du marché local.
Le classement en étoiles influence-t-il directement la valorisation ?
Indirectement, oui. Le nombre d’étoiles traduit souvent un certain niveau de service, d’équipements et de prix pratiqués. Cela influence le chiffre d’affaires potentiel, donc la valeur locative projetée. Toutefois, certains hôtels non classés peuvent présenter des performances supérieures grâce à leur concept ou à leur emplacement.
Les travaux récents influencent-ils la valeur des murs ?
Oui, mais ils sont appréciés selon leur impact sur l’exploitation. Des travaux qui améliorent la capacité d’accueil, le confort ou l’image de l’hôtel peuvent se traduire par une hausse du chiffre d’affaires potentiel. À l’inverse, des rénovations purement esthétiques ou superficielles auront un effet limité si elles ne s’accompagnent pas d’un gain d’exploitation.
Cette méthode est-elle reconnue dans les démarches bancaires ou fiscales ?
Absolument. La méthode hôtelière est fréquemment utilisée par les experts immobiliers agréés dans les évaluations demandées par les banques, les notaires, les investisseurs ou l’administration fiscale. Elle apporte une justification rationnelle de la valeur, fondée sur des données économiques vérifiables.
L’évaluation des murs inclut-elle le fonds de commerce ?
Non. La méthode hôtelière permet d’estimer uniquement la valeur des murs (c’est-à-dire de l’immobilier). Le fonds de commerce – qui comprend l’enseigne, la clientèle, les contrats en cours – fait l’objet d’une autre méthode d’évaluation spécifique, souvent réalisée en parallèle lorsqu’il s’agit d’une vente globale.
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH