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Evaluer des locaux monovalents par la méthode hôtelière
Evaluer la valeur vénale de locaux monovalents dans le secteur hôtelier ?
Dans le cadre d’une transaction liée à un hôtel, qu’il s’agisse d’une vente, d’un achat ou d’un investissement, estimer correctement la valeur des locaux monovalents, comme les murs d’hôtel, est une étape cruciale. Ces murs, conçus exclusivement pour l’activité hôtelière, nécessitent une approche méthodologique adaptée pour refléter leur valeur réelle. La méthode hôtelière, spécifiquement développée pour ce type de biens, permet d’obtenir une estimation précise en tenant compte de leur usage unique.
Les murs d’hôtel : des locaux monovalents à l’évaluation spécifique
Les murs d’un hôtel sont qualifiés de locaux monovalents en raison de leur conception et de leur agencement, qui ne permettent généralement pas une réaffectation aisée à d’autres usages sans transformations majeures. Leur valeur vénale est donc étroitement liée à leur exploitation hôtelière. Cette particularité justifie l’emploi de la méthode hôtelière, qui repose sur une double analyse : la détermination de la valeur locative et l’application d’un taux de capitalisation.
La méthode hôtelière : une approche fondée sur la valeur locative
La méthode hôtelière évalue la valeur vénale des murs d’hôtel à partir de leur capacité à générer un revenu locatif, lui-même calculé sur la base d’un chiffre d’affaires théorique projeté. Ce processus repose sur plusieurs étapes clés.
Détermination du
chiffre d’affaires théorique
Le chiffre d’affaires théorique est projeté en fonction de deux variables principales :
● Le prix moyen pratiqué par chambre : déterminé à partir des tarifs observés dans le marché local ou dans des établissements comparables.
● Le taux d’occupation prévisionnel : évalué en fonction de la performance actuelle de l’hôtel ou des tendances du marché local.
En multipliant ces deux paramètres par le nombre de chambres disponibles sur une période donnée (généralement une année), on obtient une estimation du chiffre d’affaires annuel que l’hôtel pourrait générer.
Application d’un
taux d’effort
Le taux d’effort, souvent exprimé en pourcentage, correspond à la part du chiffre d’affaires théorique qu’un exploitant hôtelier est prêt à consacrer au paiement d’un loyer. Ce taux varie selon le type d’établissement, sa localisation, sa performance et les conditions du marché. En appliquant ce taux au chiffre d’affaires projeté, on détermine la valeur locative des murs de l’hôtel.
Capitalisation de
la valeur locative
La dernière étape consiste à appliquer un taux de capitalisation à la valeur locative obtenue. Ce taux, qui reflète le rendement attendu par les investisseurs et les conditions de marché (risque, localisation, concurrence, etc.), permet de convertir le revenu locatif en une valeur vénale actuelle. La formule utilisée est la suivante :
Valeur vénale =
Valeur locative / taux de capitalisation
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Les avantages de la méthode hôtelière
La méthode hôtelière offre une approche réaliste et adaptée aux spécificités des locaux monovalents, car elle s’appuie directement sur leur potentiel économique. Les principaux atouts de cette méthode sont les suivants :
● Fiabilité économique : Elle reflète la capacité des murs à générer des revenus, garantissant une évaluation alignée sur la rentabilité de l’établissement.
● Adaptation au marché : Les projections de chiffre d’affaires et les taux d’effort tiennent compte des dynamiques locales et sectorielles.
● Précision : L’intégration d’un taux de capitalisation permet de prendre en compte les conditions de marché, le risque et les attentes des investisseurs.
◤ En bref ◥
L’évaluation des locaux monovalents tels que les murs d’hôtel repose sur des méthodologies adaptées à leur usage exclusif. La méthode hôtelière, basée sur la détermination d’une valeur locative calculée à partir d’un chiffre d’affaires théorique et d’un taux d’effort, puis capitalisée, est une approche efficace pour refléter leur valeur vénale. En complément, la capitalisation des revenus offre une perspective financière directe. Ces outils combinés permettent aux propriétaires et investisseurs de prendre des décisions éclairées, maximisant ainsi la valorisation de leurs actifs.