Contexte d’intervention de l’expert

Un propriétaire de trois studios d’habitation mitoyens souhaite acheter des parties communes. Le syndicat des copropriétaires lui ayant proposé un prix de rachat correspondant au prix au mètre carré d’un appartement parisien classique, il décide de faire réaliser une expertise immobilière afin de démontrer la valeur des parties communes.

Le rapport d’expertise sera présenté lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires afin que la cession soit votée.

Typologie d’actif immobilier

Trois lots d’habitation, de types studios desservis par un couloir de circulation (parties communes) au fond duquel se trouvent une douche et un wc.

Localisation du bien immobilier

Le bien est situé dans le IIIème arrondissement de Paris. L’immeuble s’implante dans le quartier du Marais situé dans la plus grande partie des 3e et 4e arrondissements de Paris, sur la rive droite de la Seine. Ce quartier historique est l’un des plus fréquenté de la capitale notamment car il abrite la Place des Vosges, la rue des Rosiers, …

Les appartements et les parties communes sont placés dans une rue relativement calme, à sens unique.

​Descriptif du bien immobilier

Les studios ainsi que les parties communes sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble des années 1970, élevé sur un niveau de sous-sol et 6 étages.

Les trois studios disposent d’une surface carrez de 36 m². Les parties communes ont une surface de 6 m² : un couloir de 4 m², un wc de 1 m² et une douche de 1 m².

La surface totale est de 6,10 m² pour les parties communes et de 32,11 m² pour les lots d’habitation.

Méthodologie(s) de valorisation employée(s)

Détermination de la valeur vénale des studios

L’expert immobilier a tout d’abord considéré le prix de cession des lots en prenant en compte leur configuration actuelle. Pour ce faire, l’expert a mis en œuvre des méthodologies de valorisation classiques.

D’une part, il a déterminé la valeur vénale des studios par la méthode par comparaison directe en recherchant et analysant des termes de comparaison dans un environnement proche.

D’autre part, l’évaluateur a employé la méthode par capitalisation des revenus en se basant sur les loyers de référence prévus dans le cadre de l’encadrement des loyers. Par l’application d’un taux de capitalisation, l’expert immobilier a pu déterminer la valeur des appartements.

Positionnement de la partie commune sur le marché immobilier

Dans le cadre de l’évaluation de la valeur vénale de parties communes, l’expert immobilier doit effectuer une distinction entre des parties communes constituant des biens « normalisés », aliénables auprès de plusieurs acquéreurs potentiels y compris des tiers à la copropriété, et celles qui ne peuvent être cédées qu’à un nombre très réduit d’acquéreurs potentiels tous copropriétaires de l’immeuble, qui n’ont pas de valeur marchande aux yeux des tiers.

L’expert immobilier a considéré que les parties communes ne peuvent être proposées à aucun autre acheteur que le propriétaire des trois studios, puisque le couloir de circulation, dessert uniquement les trois studios et que la douche et le wc se trouvent au fond de ce couloir.

Les parties communes n’ayant alors d’intérêt que pour le propriétaire des appartements les jouxtant les jouxtant.

Recherche d’éléments de comparaison concernant des cessions de parties communes 

L’expert immobilier a recherché des termes de comparaison sur des cessions analogues, à savoir des parties communes. Les transactions doivent être intervenues dans un passé récent et un périmètre restreint. Toutefois, l’achat de parties communes étant moins courant qu’une transaction d’un appartement classique, l’expert a recherché des termes de comparaison dans sa base de données interne.

Evaluation de la valeur brute généré par l’acquisition des parties communes en cas d’incorporation à des lots existants

L’évaluateur a considéré le prix de vente des parties communes de 6 m² vouées à devenir une extension habitable, dans l’hypothèse où les studios et les parties communes constitueraient un lot privatif unique.

Evaluation de la plus-value apportée par les parties communes acquises dans le cas de la création d’un nouveau lot

La différence entre la valeur vénale des studios et la valeur des parties communes en cas d’incorporation avec les studios représentent la plus-value apportée.

Evaluation de la valeur vénale des lots dans le cas d’un aménagement et évaluation de la plus-value apportées aux studios

L’expert a déterminé la plus-value générée par la création de nouvelles surfaces. Toutefois, il convient de déduire les différents montants de travaux et frais liés à cette opération.

L’expert immobilier a alors chiffré l’ensemble des travaux concernant les postes suivants : maçonnerie, parquets, chauffage, plomberie, électricité, peinture, …

Estimation du coût global du projet à la charge de l’acquéreur

Outre le montant des travaux nécessaire à la réunification des lots et des parties communes, l’expert immobilier a chiffré les coûts et honoraires de annexes à cette opération : dédommagements des nuisances, honoraires de modification du règlement de copropriété ou autres honoraires juridiques et techniques, coûts de l’ensemble des prestations intellectuelles nécessaires à ce type de projet, à savoir : bureau d’étude, honoraires d’architecte, frais de géomètre, …

Mise en place d’abattement pour absence de marché

L’acquisition des parties communes n’ayant d’intérêt que pour le propriétaire des studios, celles-ci se trouvent sur un marché réduit, voire inexistant.

En effet, pris de manière individuelle, la douche et le wc ne peuvent être cédés sans l’ensemble des trois lots auxquels ils se rattachent.

L’expert immobilier a alors appliqué un abattement de pour prendre en compte cette absence de marché.

Détermination de la valeur nette constituée par la valeur brute de laquelle est déduite le coût global du projet

 La méthode par la plus-value a été employée par l’expert immobilier afin de déterminer la valeur des parties communes. Ainsi, a été considéré le prix de cession des lots en tenant compte de leur configuration actuelle, sans l’adjonction du couloir, de la douche et des wc.

Ceux-ci ont ensuite fait l’objet d’une incorporation dans la valeur totale, permettant alors de déterminer la plus-value latente résultant de l’opération.

Les travaux de mises en habitabilité ont été déduits du résultat final et a été pris en compte la « situation de partie commune » d’où découle une absence de marché permettant de justifier d’un abattement.

La copropriété, après avoir statuée en Assemblée Générale, approuve le projet du copropriétaire à la valeur indiqué par le rapport d’expertise immobilière.

EN BREF 

Grâce à une méthodologie complète incluant la comparaison directe, la capitalisation des revenus, et une analyse approfondie des plus-values liées à l’incorporation des parties communes, le cabinet Haussmann Évaluation a pu fournir une estimation fiable et adaptée. Cette expertise a non seulement permis de valoriser équitablement les parties communes, mais aussi d’évaluer précisément les coûts des travaux et les abattements liés à l’absence de marché. L’approbation du projet lors de l’assemblée générale témoigne de la pertinence de notre intervention, garantissant ainsi à notre client une transaction transparente et sécurisée. Haussmann Évaluation reste votre partenaire de confiance pour toutes vos demandes d’évaluation immobilière dans des contextes spécifiques et exigeants.

Expertise immobilière à Paris : Haussmann Évaluation évalue des parties communes pour un propriétaire souhaitant les intégrer à ses studios dans le Marais.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH