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Expertise immobilière d’un château dans le cadre de l’IFI
Etude de cas : Expertise immobilière d’un château dans le cadre de l’IFI
Vous êtes propriétaire d’un château et vous vous interrogez sur la déclaration IFI ? L’administration fiscale émet des réserves sur la valeur de votre bien d’exception ? Découvrez comment une expertise immobilière d’un château par le cabinet Haussmann Évaluation peut sécuriser votre déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière et vous prémunir contre un redressement fiscal. Notre intervention en Nouvelle-Aquitaine, près de Bordeaux, a permis à des propriétaires de justifier la valeur de leur résidence principale, un magnifique château du XVIIe siècle.
Contexte d’intervention de l’expert :
Dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), où les propriétaires d’un château avaient procédé à une déclaration spontanée de la valeur de leur bien, l’administration fiscale a exprimé de sérieuses réserves quant à cette évaluation. Face à cette situation, le cabinet Haussmann Évaluation est intervenu afin de réaliser une expertise immobilière approfondie. Grâce à leur connaissance pointue du marché des biens d’exception et à une méthodologie rigoureuse, les experts du cabinet ont pu établir une justification solide de la valeur déclarée par les propriétaires du château. Ce rapport d’expertise immobilière détaillé a permis aux propriétaires de répondre efficacement aux objections de l’administration fiscale et, in fine, d’éviter un redressement fiscal potentiellement conséquent.
Typologie d’actif immobilier :
Le château est occupé, à titre de résidence principale, par ses propriétaires.
Localisation du bien immobilier :
La propriété se situe dans le département de Lot-et-Garonne, en région Nouvelle-Aquitaine dans une commune rurale, à environ 1 heure et demie de Bordeaux.
Le château est situé au cœur du village. La commune offre un environnement calme et à dominante résidentiel. Le château date du XVIIème siècle et a été restauré partiellement afin d’accueillir ses propriétaires.
Descriptif du bien immobilier :
Le château se compose :
● Au rez-de-chaussée : salle à manger, salon, chaufferie, réserves, légumerie, préparation froide, cuisine, pièce bénévole, deux pièces « Animation », laverie, 2 vestibules, un espace tisanerie, 2ème salle à manger, petit salon, grand salon, bibliothèque, 4 chambres ;
● Niveau 1 : 16 chambres avec salle de douches et sanitaires et un espace bureau ;
● Niveau 2 : 11 chambres avec salles de douches.
Le château nécessite des travaux de renfort de l’ensemble des structures par la reprise du traitement de la mise hors d’eau du bâti et des dépendances. De même, les travaux réalisés par les propriétaires il y a environ 40 ans doivent être repris (toiture, électricité, étanchéité, aménagements divers).
La surface bâtie est de 1 500 m².
Méthodologie(s) de valorisation employée(s) :
Méthode par comparaison directe :
L’administration fiscale se base principalement sur la méthode par comparaison directe pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers lors d’une déclaration de l’IFI. « La valeur vénale réelle se déduit essentiellement des termes de comparaisons relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparable audit immeuble, au jour de la mutation. » (Cour de Cassation – 10 mai 1988 (affaire DELBOS C/ DIRECTION GENERALE DES IMPOTS – bull. IV, n° 154, page 108).
Conformément aux règles édictées par l’administration fiscale et les préconisations de la Charte de l’Expertise en Evaluation immobilière, l’expert immobilier a effectué un travail de recherche de comparaison sur des châteaux ayant des caractéristiques similaires.
Toutefois, le marché des châteaux est spécifique, ce qui n’est pas sans conséquence pour la recherche des termes de comparaison.
D’abord, l’expert immobilier doit rechercher des châteaux datant de la même époque et possédant une architecture similaire. Ensuite, l’évaluateur analyse les caractéristiques physiques et techniques du monument à expertiser. Il étudie l’état du gros œuvre, le standing et l’état des prestations intérieures, les éléments d’ornements et architecturaux du château, …
De ces analyses, l’expert peut déterminer une première fourchette moyenne de valeur.
Prise en compte des critères d’évaluation des châteaux par l’expert
L’évaluation des châteaux, s’agissant d’actif immobilier spécifique sur un marché relativement restreint, dépend de critères de valorisation spécifiques. Les critères d’évaluation diffèrent donc par rapport à un bien résidentiel traditionnel.
L’expert immobilier à ainsi considéré les critères suivants :
● L’emplacement
Le château bénéficie d’un emplacement valorisant, dans un environnement rural calme et résidentiel.
● La rareté du bien
De nombreuses propriétés d’exception, de châteaux et demeures de charmes sont actuellement disponibles dans le secteur.
● Le classement ou l’inscription aux Monuments historiques
Le château n’en bénéficie pas.
● L’absence de nuisances et la vue
L’environnement direct est préservé et boisé, ne générant aucune nuisance.
● La surface bâtie
La surface est importante et va s’en voir pénaliser par les coûts des travaux qu’il convient d’effectuer afin d’amener le bien à un niveau de confort optimal.
● L’architecture et le standing (qualité, état général)
Des travaux sont à prévoir au sein du château : reprise de la toiture, de l’installation électrique, de l’étanchéité et aménagements divers.
● La configuration
(Pièces de réception, Accès et circulation indépendants, Hauteur sous plafond, Taille des fenêtres et ouvertures, éléments d’ornement)
Bien que l’ensemble soit à rafraichir, la configuration du château correspond à ces critères de valorisation.
● La configuration et les aménagements extérieurs
Les aménagements extérieurs peuvent être qualifiés de sommaire, sans qualité particulière.
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Prise en compte de l’état du château et calcul du coût des travaux
Ainsi, en partant d’un prix de vente moyen et tenant compte de l’état d’ancienneté et de l’usure des éléments composant le château, l’expert a employé l’utilisation de coefficients de pondération afin de chiffrer le coût des travaux nécessaires en fonction des différents composants du bâti (gros œuvre, menuiseries, revêtements de sol et muraux, mises aux normes, …).
Abattement applicable dans le cadre des déclarations d’impôt sur la fortune immobilière
Lors d’une déclaration pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’administration fiscale admet un abattement de l’ordre de 30 % dès lors que le bien est la résidence principale de ses propriétaires. En effet, selon l’article 973 du Code général des impôts un « abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ».
◤ En bref ◥
Le recours à l’expertise immobilière a ainsi pu permettre au propriétaire du château d’effectuer leur déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière, de se prémunir contre toute contestation fiscale éventuelle et de liquider leur impôt à leur juste valeur.
Grâce à l’expertise immobilière rigoureuse et détaillée du cabinet Haussmann Évaluation, les propriétaires de ce château en Lot-et-Garonne ont pu justifier la valeur déclarée auprès de l’administration fiscale dans le cadre de l’IFI. Ce rapport d’expertise a permis d’éviter un redressement fiscal conséquent et d’assurer une imposition juste. Contactez Haussmann Évaluation pour sécuriser l’évaluation de votre bien d’exception et votre déclaration IFI.