actualités & infos / indivision
L’indivision lors d’un divorce ou d’une succession
Indivision immobilière en cas de divorce ou succession
Lors d’un divorce ou à l’occasion d’une succession, il est courant qu’un bien immobilier se retrouve en indivision. Cette situation, bien que temporaire en principe, peut s’éterniser et engendrer des tensions, des blocages, voire des litiges. Comprendre les mécanismes de l’indivision immobilière, ses règles de gestion, les solutions pour en sortir, et l’importance capitale d’une expertise immobilière fiable, est essentiel pour protéger vos droits et préserver votre patrimoine.
Régime de l’indivision : principes et fondements juridiques
Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?
L’indivision désigne le fait que plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien immobilier, sans que les parts de chacun ne soient physiquement divisées. Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part, exprimée en pourcentage.
Exemple : si deux personnes héritent d’un appartement, chacune possède 50 % du bien, mais aucun n’est propriétaire d’une pièce spécifique. Tous les droits s’exercent sur l’ensemble du bien.
Le cadre juridique : que dit le Code civil ?
L’indivision est encadrée par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Ces articles fixent les règles de fonctionnement de l’indivision, les droits des indivisaires et les modalités de sortie.
Principaux articles :
>>> Article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué. »
>>> Article 815-3 : actes de gestion pris à la majorité des deux tiers.
>>> Article 815-9 : répartition des fruits du bien (ex : loyers).
>>> Article 815-17 : sanctions en cas de mauvaise gestion ou d’opposition abusive.
Entrée en indivision : divorce, décès, donation
Divorce : l’indivision post-séparation
Dans le cadre d’un divorce, les ex-époux peuvent rester temporairement en indivision sur leur bien immobilier commun, notamment lorsqu’aucune solution immédiate de partage n’est trouvée.
Cas fréquents :
● Le bien est mis en vente, mais pas encore vendu.
● L’un des époux rachète la part de l’autre (soulte).
● Le logement reste à disposition d’un époux jusqu’au partage.
Dans ce cas, l’expertise immobilière est indispensable pour fixer la valeur de rachat ou déterminer une indemnité d’occupation.
Succession : indivision successorale
Au décès d’un proche, les héritiers deviennent automatiquement co-indivisaires de la succession (articles 720 à 724 du Code civil). Le ou les biens immobiliers entrent dans cette indivision successorale.
Enjeux :
● Définir la valeur du ou des biens (nécessité d’une évaluation immobilière objective).
● Calculer les droits de chacun.
● Éviter les conflits entre héritiers en anticipant le partage.
Une expertise immobilière indépendante permet de départager les points de vue divergents sur la valeur des biens.
Règles de gestion de l’indivision : comment gérer un bien indivis ?
Gestion quotidienne : majorité des 2/3
La gestion courante d’un bien indivis (entretien, assurance, location, paiement de charges) peut être décidée à la majorité des deux tiers des droits indivis.
Exemples :
● Décision de réaliser des travaux d’entretien.
● Signature d’un contrat de bail.
● Choix d’une agence pour gérer le bien.
Référence : Article 815-3 du Code civil
Il est possible de désigner un gérant de l’indivision, chargé de l’administration, avec l’accord des 2/3 des indivisaires.
Actes importants : unanimité obligatoire
Pour les décisions engageant la propriété ou la pérennité du bien (vente, donation, hypothèque, reconstruction…), l’unanimité est requise. En cas de désaccord durable, un indivisaire peut saisir le juge pour autoriser certains actes dans l’intérêt collectif.
Sortie de l’indivision : comment y mettre fin ?
Partage amiable : solution privilégiée
Lorsque tous les indivisaires sont d’accord, il est possible d’organiser un partage amiable devant notaire. Plusieurs solutions s’offrent à eux :
● Vente du bien et partage du prix : Il est essentiel de réaliser une estimation immobilière fiable afin de vendre à un prix juste.
● Rachat de part (soulte) : Un indivisaire peut racheter les parts des autres. L’expertise immobilière permet de fixer objectivement la valeur des parts.
● Attribution préférentielle : Le bien est attribué à l’un des indivisaires (souvent prévu dans le cadre d’une succession), en contrepartie d’une soulte.
L’article 831 du Code civil permet l’attribution préférentielle à un héritier, notamment pour la résidence principale.
Partage judiciaire : en cas de désaccord
Si l’accord est impossible, le tribunal peut être saisi pour provoquer un partage judiciaire. Le juge peut :
● Ordonner le partage en nature si cela est possible.
● Ordonner la vente du bien indivis (souvent aux enchères).
● Désigner un expert pour une expertise immobilière judiciaire contradictoire.
Attention, le partage judiciaire est long, coûteux, et souvent conflictuel. Il faut l’envisager en dernier recours.
Besoin d'une expertise immobilière ?
Les experts immobiliers d'Haussmann Evaluation interviennent dans toute la France.
N'hésitez pas à nous contacter pour un devis gratuit !
Pourquoi l’expertise immobilière est-elle essentielle en cas d’indivision ?
L’expertise immobilière est bien plus qu’une simple estimation approximative du prix d’un bien. Elle constitue une analyse technique, juridique et économique approfondie, indispensable pour prendre des décisions éclairées, éviter les litiges et garantir un partage équitable et incontestable. Que ce soit en cas de divorce, de succession ou de désaccord entre co-indivisaires, faire appel à un expert immobilier indépendant est une étape clé.
pour
garantir l’équité entre indivisaire
En indivision, chaque personne détient une quote-part abstraite du bien. Pour répartir équitablement les droits ou proposer un rachat de parts, il faut déterminer la valeur exacte du bien. Or, une simple estimation immobilière (souvent gratuite et orientée) faite par une agence ne suffit pas.
Exemple : Deux enfants héritent d’un appartement. L’un souhaite le conserver, l’autre veut sa part en numéraire. Une expertise immobilière indépendante est indispensable pour :
● Fixer objectivement la valeur de rachat (soulte),
● Éviter les conflits familiaux sur « la vraie valeur » du bien,
● Apporter un document officiel à annexer à l’acte de partage.
Argument clé : sans expertise fiable, l’un peut être lésé ou l’autre surestimé, ce qui mène souvent à un conflit voire une procédure judiciaire.
Pour
sécuriser un partage judiciaire ou amiable
L’article 815 du Code civil autorise chaque indivisaire à sortir de l’indivision. Mais cette sortie ne peut se faire qu’après un partage équitable… et cela implique une évaluation précise de chaque bien immobilier concerné.
Dans le cadre :
● d’un partage amiable (succession ou divorce) → l’expert immobilier permet d’éviter tout désaccord sur la valeur du bien.
● d’un partage judiciaire → le juge ordonne quasi systématiquement une expertise judiciaire, contradictoire et opposable.
Exemple : Lors d’un divorce, le logement familial est mis en vente. Madame propose 320 000 €, Monsieur pense que cela vaut 400 000 €. Un expert agréé intervient et fixe une valeur de marché fondée sur :
● L’analyse de biens comparables vendus récemment,
● L’état réel du bien,
● Les servitudes éventuelles ou défauts techniques,
● La situation juridique du bien (division, mitoyenneté, etc.).
Argument clé : l’expertise immobilière permet de trancher objectivement entre des évaluations divergentes et d’établir une base solide pour toute négociation.
pour
éviter la fiscalité abusive ou un redressement
Dans une succession, les héritiers déclarent la valeur des biens à l’administration fiscale. Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal, tandis qu’une surestimation peut entraîner une surtaxation (droits de succession plus élevés).
Exemple : Un héritier déclare un appartement à 250 000 € alors qu’il en vaut réellement 310 000 €. Si l’administration fiscale s’en rend compte :
● Elle peut exiger le rappel de droits,
● Appliquer une pénalité,
● Lancer un contrôle sur l’ensemble de la succession.
Argument clé : l’expertise immobilière est une preuve opposable en cas de contrôle. Elle sécurise juridiquement et fiscalement la déclaration.
pour
évaluer objectivement la rentabilité locative
Dans certains cas, le bien indivis est mis en location pendant la durée de l’indivision. L’expertise immobilière peut :
● Estimer le juste loyer de marché,
● Identifier le rendement locatif brut/net,
● Proposer des travaux à valeur ajoutée pour revaloriser le bien.
Exemple : Dans une indivision entre trois frères, le bien est loué depuis des années. L’un conteste le niveau de loyer. L’expert évalue :
● Le loyer de marché actuel,
● L’état d’entretien du bien,
● Les perspectives de valorisation.
Argument clé : l’expertise permet de déterminer le revenu locatif équitable à partager entre les indivisaires et d’ajuster l’indemnité d’occupation si un indivisaire vit seul dans le bien.
pour
défendre vos droits en cas de contentieux
En cas de contentieux sur la valeur d’un bien ou sur le montant d’une soulte, le rapport d’expertise immobilière peut être versé au dossier :
● Il constitue une preuve technique indépendante,
● Il peut être produit devant un juge ou un notaire,
● Il est signé, motivé et chiffré selon des normes reconnues (Charte de l’expertise, RICS, TEGoVA, etc.).
Argument clé : Dans les divorces contentieux, ce rapport peut faire la différence dans la répartition des biens ou la fixation de l’indemnité compensatoire.
◤ En bref ◥
Avantage |
Description |
|
Objectivité |
Basée sur des données réelles et vérifiables |
|
Validité juridique |
Rapport opposable en justice et devant notaire |
|
Sécurité fiscale |
Protège contre les redressements en succession |
|
Médiation |
Facilite les accords amiables en cas de désaccord |
|
Équité |
Garantit une juste valeur pour les soultes ou partages |
◤Étude de cas – Expertise immobilière d’une maison à Draguignan (83300) pour une indivision◥
Contexte de la demande
En mars 2025, un couple récemment divorcé a sollicité une expertise immobilière à Draguignan pour une maison acquise en commun pendant leur mariage. Ce bien, situé dans un quartier résidentiel calme proche du centre-ville, faisait l’objet d’une indivision post-divorce, chaque ex-conjoint souhaitant connaître la valeur réelle de la maison afin de :
● calculer une soulte équitable,
● envisager une sortie d’indivision amiable,
● éviter une vente conflictuelle à perte.
La maison concernée :
● Surface habitable : 125 m²
● Terrain : 850 m²
● Année de construction : 2008
● Équipements : piscine, garage double, climatisation réversible
● État général : très bon
● Situation géographique : Quartier des Selves, à 5 min du centre-ville de Draguignan
Objectif de la mission d’expertise
L’objectif était de réaliser une expertise immobilière indépendante pour déterminer la valeur vénale précise du bien en l’état, en prenant en compte :
● l’environnement local (prix au m² à Draguignan),
● l’état du marché immobilier dans le Var,
● les caractéristiques techniques de la maison,
● et les éléments juridiques liés à l’indivision.
Cette démarche va bien au-delà d’une simple estimation immobilière en ligne : il s’agit d’une évaluation immobilière certifiée, opposable juridiquement et établie par un expert agréé.
De plus, Draguignan présente un marché immobilier hétérogène, avec des variations fortes selon les quartiers (Les Selves, Saint-Hermentaire, La Clappe, centre-ville…). Une estimation immobilière automatique ou une évaluation immobilière par une simple agence aurait pu sous-estimer ou surestimer le bien.
Seule une expertise immobilière professionnelle prend en compte :
● l’état réel du bien,
● les spécificités juridiques (indivision, servitude, etc.),
● les évolutions précises du marché immobilier varois.
Méthodologie employée pour l’évaluation immobilière
L’expert immobilier a procédé selon une démarche rigoureuse :
>>> Visite technique complète du bien (état des lieux, diagnostics, relevés précis)
>>> Analyse de l’environnement : proximité des commodités, desserte routière, attractivité du quartier
>>> Comparaison avec les ventes réelles de biens similaires à Draguignan sur les 6 derniers mois
>>> Application des méthodes reconnues par la Charte de l’expertise immobilière : méthode par comparaison directe (prix du marché local), méthode par capitalisation du revenu (rendement locatif potentiel) et méthode sol et construction (valeur du terrain + coût de remplacement)
>>> Analyse des éléments juridiques liés à l’indivision : quote-parts, charges, indivisaire occupant le logement.
Résultat de l’expertise immobilière à Draguignan
Après compilation des données, l’expertise immobilière a établi une valeur vénale nette de 418 000 € pour la maison, dans son état actuel.
Cette évaluation :
● a été remise sous forme d’un rapport d’expertise complet (60 pages),
● a servi de base neutre à la négociation entre les deux ex-conjoints,
● a permis d’éviter un contentieux en fixant une soulte juste et incontestable.
Résultat concret : l’un des indivisaires a pu racheter la part de l’autre sur la base de l’expertise, évitant ainsi une vente forcée ou une sous-évaluation du bien.
◤Foire aux questions – Nos experts répondent aux questions sur l’indivision◥
Peut-on sortir de l’indivision sans vendre le bien ?
Oui, il est tout à fait possible de sortir de l’indivision sans vendre le bien immobilier. Un indivisaire peut céder sa part à un autre co indivisaire, ou encore se faire racheter sa quote-part via une soulte.
Dans ce cas, une expertise immobilière précise est fortement recommandée pour déterminer la valeur vénale du bien. Cela permet de calculer équitablement la part à racheter. L’article 815 du Code civil rappelle que nul n’est tenu de rester en indivision, et le partage peut se faire amiablement ou judiciairement.
L’expertise immobilière sert ici de base neutre pour fixer le montant de la soulte, éviter tout litige et sécuriser juridiquement la sortie.
Est-ce obligatoire de faire une évaluation immobilière lorsqu’il y a une indivision ?
La réalisation d’une évaluation immobilière est fortement conseillée. En indivision, il est essentiel de connaître la valeur réelle du bien pour :
● répartir les quotes-parts de façon équitable,
● calculer une éventuelle soulte en cas de rachat de parts,
● ou établir une base de partage en cas de succession ou divorce.
Une estimation immobilière réalisée par un agent peut être un point de départ, mais seule une expertise immobilière indépendante (réalisée par un expert agréé) est considérée comme fiable, neutre et juridiquement solide, notamment devant le notaire ou le juge.
Lors d’une indivision successorale ou post-divorce, faire une évaluation immobilière certifiée évite les désaccords et protège les intérêts de chaque indivisaire.
Peut-on louer un bien en indivision sans l’accord de tous les indivisaires ?
Non, un bien en indivision ne peut pas être mis en location sans l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis, comme le prévoit l’article 815-3 du Code civil. Un indivisaire seul ne peut donc pas légalement signer un bail au nom de l’indivision.
Avant toute mise en location, il est recommandé d’effectuer une estimation immobilière du loyer, voire une expertise immobilière locative pour fixer un loyer cohérent avec le marché. Cela évite les tensions et permet une répartition équitable des revenus locatifs entre indivisaires.
Une évaluation immobilière des loyers est particulièrement utile dans les indivisions complexes ou les cas de mésentente sur la gestion locative.
Peut-on vendre sa part indivise à un tiers ?
Oui, un indivisaire peut céder sa part à un tiers, mais il doit d’abord notifier les autres indivisaires, qui bénéficient d’un droit de préemption (article 815-14 du Code civil). Les coindivisaires disposent alors d’un délai de un mois pour racheter cette part prioritairement.
Dans ce cas, une expertise immobilière est essentielle pour :
● fixer objectivement le prix de vente de la quote-part,
sécuriser la transaction devant notaire,
● éviter que la vente soit contestée pour prix sous-évalué ou surévalué.
Peut-on faire des travaux dans un bien indivis sans l’accord des autres ?
Non, un indivisaire ne peut pas réaliser des travaux importants sans obtenir au préalable l’accord :
● des indivisaires représentant 2/3 des droits pour les travaux de gestion ou d’entretien,
● de tous les indivisaires pour les transformations lourdes ou les actes de disposition (division, agrandissement, etc.).
Alicia GRAU
Directrice Générale Haussmann Evaluation
Expert immobilier
Expert agréé CEIF
Expert agréé SNPI
Expert accrédité TEGOVA
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)
Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)
Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III
Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH