Comprendre le décret tertiaire et son influence sur l’immobilier professionnel

Qu’est-ce que le décret tertiaire et quelles obligations impose-t-il ?

Le décret tertiaire, issu de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), a profondément modifié la manière dont les propriétaires et les locataires de bâtiments à usage tertiaire envisagent la gestion énergétique de leurs biens. Ce texte réglementaire impose une réduction progressive des consommations énergétiques dans les immeubles de bureaux, commerces, établissements publics, hôtels ou encore locaux d’activités supérieurs à 1000 m².
L’objectif fixé est ambitieux : atteindre 40 % d’économies d’énergie d’ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Ces obligations ne se limitent pas à une simple contrainte environnementale. Elles s’accompagnent de sanctions financières et administratives en cas de non-respect, mais aussi de la mise en place d’un système de suivi et de déclaration via la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

Le décret tertiaire constitue donc un levier majeur de transformation pour le parc immobilier français. Au-delà des enjeux écologiques, il redéfinit en profondeur la manière dont les acteurs de l’immobilier doivent penser la valeur vénale et la valeur locative des actifs concernés.

Un impact structurel sur l’évaluation immobilière des actifs tertiaires

Traditionnellement, l’évaluation immobilière d’un actif repose sur différents paramètres : situation géographique, surface utile, qualité des aménagements, durée résiduelle du bail, état du marché local, etc. Avec le décret tertiaire, une nouvelle dimension s’ajoute : la performance énergétique et environnementale du bâtiment.

Ainsi, deux immeubles de bureaux identiques en termes de localisation et de surface peuvent désormais présenter des valeurs vénales différentes, en fonction de leur capacité à répondre aux objectifs réglementaires.
Un bâtiment énergivore nécessitant des travaux lourds de rénovation verra sa valeur locative impactée à la baisse, car les coûts induits pèseront sur le propriétaire ou sur le locataire, selon les clauses contractuelles du bail commercial. À l’inverse, un immeuble vertueux, conforme aux normes, bénéficiera d’une attractivité renforcée auprès des investisseurs comme des utilisateurs.

Les experts en estimation immobilière intègrent donc désormais cette variable dans leurs analyses, faisant du décret tertiaire un élément incontournable des rapports d’expertise immobilière.

Comment le décret tertiaire redéfinit la valeur locative et la valeur vénale ?

La valeur locative : entre attractivité et coûts de mise en conformité

La valeur locative correspond au loyer annuel théorique qu’un bien immobilier peut générer dans des conditions normales de marché. Avec l’application du décret tertiaire, cette notion prend une dimension nouvelle.

Pour un propriétaire bailleur, proposer un immeuble non conforme représente un risque de vacance locative. En effet, les entreprises, soucieuses de leur image RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), privilégient les locaux répondant aux critères énergétiques modernes. De plus, occuper un bâtiment énergivore expose le locataire à des charges supplémentaires liées à la consommation et à d’éventuelles sanctions.

Ainsi, un actif immobilier peu performant peut voir sa valeur locative révisée à la baisse, car les locataires négocieront un loyer plus faible pour compenser le coût de mise aux normes. Inversement, les immeubles déjà conformes au décret tertiaire ou certifiés HQE, BREEAM ou LEED peuvent justifier une prime de loyer, car ils offrent une garantie de pérennité réglementaire et d’économies énergétiques.

L’estimation immobilière des loyers intègre donc désormais une analyse fine des coûts énergétiques et de l’empreinte carbone du bâtiment. La valeur locative n’est plus seulement dictée par la localisation ou l’offre et la demande, mais également par la capacité du bien à répondre aux exigences environnementales.

La valeur vénale : un enjeu de pérennité pour les investisseurs

La valeur vénale d’un bien immobilier, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être échangé sur un marché libre entre un vendeur et un acquéreur consentants, subit également l’influence directe du décret tertiaire.

Pour un investisseur, acquérir un immeuble tertiaire ne se résume plus à examiner sa rentabilité immédiate. Il doit anticiper les investissements nécessaires pour assurer la conformité réglementaire sur le long terme. Des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, éclairage, pilotage intelligent des consommations) peuvent représenter plusieurs centaines d’euros par mètre carré.

Un bâtiment non conforme verra donc sa valeur vénale fortement dépréciée, car le coût de sa remise à niveau viendra diminuer son attractivité sur le marché. À l’inverse, un immeuble performant sur le plan énergétique bénéficie d’une prime de valeur vénale, car il rassure les investisseurs sur sa durabilité, sa conformité réglementaire et son potentiel de valorisation future.

Dans ce contexte, l’expertise immobilière devient un outil stratégique : elle permet de mesurer avec précision l’écart de valeur entre un immeuble performant et un immeuble énergivore, et d’accompagner les propriétaires dans leurs décisions d’arbitrage (conserver, rénover, vendre).

En bref

Le décret tertiaire bouleverse profondément la perception des valeurs immobilières dans le secteur tertiaire. En intégrant la performance énergétique au cœur de l’évaluation immobilière, il redéfinit les notions de valeur locative et de valeur vénale, en pénalisant les actifs non conformes et en valorisant ceux qui anticipent la transition énergétique.

Pour les propriétaires comme pour les locataires, la mise en conformité réglementaire n’est plus une option, mais un levier essentiel pour préserver la valeur patrimoniale des biens, optimiser les loyers et sécuriser les investissements.

Dans ce nouveau contexte, recourir à une expertise immobilière professionnelle devient indispensable pour obtenir une estimation immobilière fiable, intégrant à la fois les paramètres classiques du marché et les nouvelles exigences environnementales.

FAQ – Décret tertiaire et impact sur l’immobilier

Quels sont les bâtiments concernés par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire s’applique aux bâtiments à usage tertiaire (bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels, bâtiments publics, locaux d’activités, etc.) dont la surface plancher est supérieure ou égale à 1000 m². Les bâtiments mixtes sont également concernés, dès lors que la partie tertiaire dépasse ce seuil. Les petites surfaces en dessous de ce seuil échappent à l’obligation, ce qui peut créer une différence notable dans l’évaluation immobilière des biens.

Le décret tertiaire influence-t-il les baux commerciaux ?

Oui. Même si le décret ne modifie pas directement la législation des baux commerciaux, il a un effet indirect. Les parties doivent clarifier la répartition des charges liées aux travaux de mise en conformité énergétique. Dans certains cas, cela peut impacter la négociation du loyer, car un locataire n’acceptera pas de supporter seul des coûts de rénovation importants. Cette dimension contractuelle influe donc sur la valeur locative retenue dans une expertise immobilière.

Comment intégrer le décret tertiaire dans une stratégie patrimoniale ?

Un propriétaire qui anticipe les obligations du décret tertiaire peut transformer une contrainte en opportunité de valorisation. En rénovant son bâtiment (isolation, systèmes techniques performants, domotique), il augmente la compétitivité de son actif, améliore sa valeur vénale et limite le risque de vacance. À l’inverse, attendre la dernière minute peut entraîner une décote brutale et fragiliser le patrimoine immobilier.

Le décret tertiaire a-t-il un impact sur le financement immobilier ?

Oui, car les banques et organismes financiers intègrent désormais des critères de durabilité énergétique dans leurs décisions de crédit. Un actif immobilier performant peut bénéficier de conditions de financement plus avantageuses, tandis qu’un bien énergivore et non conforme peut être jugé à risque. Cette évolution renforce l’importance de l’estimation immobilière préalable pour sécuriser un projet d’investissement ou de refinancement.

Quels sont les risques pour un propriétaire en cas de non-respect du décret tertiaire ?

Au-delà des sanctions administratives (mise en demeure, amende, publication du nom du contrevenant), le principal risque est économique. Un bâtiment non conforme devient moins attractif sur le marché, ce qui pèse directement sur sa valeur locative et sa valeur vénale. À terme, le propriétaire peut se retrouver avec un actif difficile à louer ou à vendre.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH