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Les maisons mitoyennes

Maison mitoyenne : ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de vendre

Les maisons mitoyennes sont fréquentes dans les zones urbaines et périurbaines, offrant un compromis entre vie en maison individuelle et logement collectif. Souvent plus abordables, elles soulèvent néanmoins des questions spécifiques liées à la mitoyenneté : impact sur la valeur, confort de vie, règles de copropriété… Pour bien appréhender ce type de bien, il est essentiel d’en connaître les particularités. Découvrez à travers nos articles les différences entre maison mitoyenne et maison jumelée, les éventuels inconvénients, les règles juridiques à respecter, ainsi que l’éventuelle décote à prévoir lors d’une estimation ou d’une vente.

Quelle est la différence entre une maison jumelée et une maison mitoyenne ?

La distinction entre maison jumelée et maison mitoyenne peut prêter à confusion, car les deux types de logements partagent un mur commun avec une autre habitation. Pourtant, il existe des différences notables, tant dans leur conception que dans leur mode d’implantation. Bien comprendre ces nuances est essentiel, notamment lors d’un achat immobilier ou d’une expertise.

Maison jumelée : une symétrie conçue dès la construction

Une maison jumelée fait partie d’un ensemble de deux habitations construites en miroir l’une par rapport à l’autre. Elles sont généralement identiques en superficie, en plan et en esthétique, et partagent un mur central commun. On parle alors d’un projet de construction unique scindé en deux logements indépendants mais parfaitement symétriques. Ce type d’habitat est courant dans les lotissements récents où l’optimisation de l’espace et la cohérence architecturale sont recherchées.

Chaque maison dispose de son propre terrain, de ses accès privatifs et de ses installations (chauffage, réseaux…), même si les façades peuvent être similaires. Le caractère « jumelé » vient donc de cette conception conjointe dès l’origine.

Maison mitoyenne : une juxtaposition souvent non planifiée

La maison mitoyenne, quant à elle, désigne une habitation accolée à une ou plusieurs autres par un ou plusieurs murs communs. Elle peut faire partie d’une rangée de maisons de ville, parfois très différentes les unes des autres en taille ou en style. La mitoyenneté n’implique pas forcément une symétrie ou un projet de construction commun. Elle est souvent le résultat d’un développement urbain progressif ou d’un découpage ultérieur.

Dans certains cas, une maison peut n’être mitoyenne que sur un côté, voire sur deux, comme dans les maisons en bande. Ce type de configuration est courant en milieu urbain ou dans les zones à forte densité, où le foncier est limité.

Quels sont les inconvénients d’une maison mitoyenne ?

Bien que les maisons mitoyennes soient souvent plus accessibles financièrement et économes en énergie, elles présentent aussi certains désavantages qu’il convient de connaître avant d’acheter ou de louer. Leur configuration particulière, avec un ou plusieurs murs partagés, peut engendrer des contraintes en termes de confort, de vie privée ou d’évolution du bien immobilier.

Moins d’intimité et de tranquillité

Le principal inconvénient d’une maison mitoyenne réside dans le manque relatif d’intimité. Le ou les murs mitoyens, même bien isolés, ne garantissent pas toujours un silence absolu. Les bruits de voisinage (musique, discussions, appareils électroménagers) peuvent facilement se propager, surtout si l’isolation phonique est insuffisante ou vieillissante.

De plus, les espaces extérieurs (jardin, terrasse, cour) sont parfois étroits ou directement adjacents à ceux des voisins, ce qui réduit la sensation de séparation. L’absence de recul entre les façades peut également limiter la luminosité naturelle, notamment sur le ou les côtés mitoyens.

Liberté de modification restreinte

Les maisons mitoyennes offrent une marge de manœuvre plus réduite pour les travaux ou aménagements, surtout lorsqu’ils concernent les murs partagés. Toute modification structurelle impliquant un mur mitoyen (surélévation, ouverture, consolidation) requiert généralement l’accord du voisin et peut entraîner des démarches administratives plus complexes.

Il est aussi plus difficile d’agrandir une maison mitoyenne, notamment en largeur. Le manque d’accès latéral complique les travaux de rénovation ou l’entretien de la façade, en particulier si les maisons sont en bande. Enfin, en cas de litige entre voisins, la gestion des parties mitoyennes peut vite devenir source de tension, avec des implications juridiques à ne pas négliger.

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Quelles sont les règles de copropriété pour une maison mitoyenne ?

Contrairement à une idée reçue, une maison mitoyenne n’est pas toujours soumise au régime de la copropriété. Toutefois, lorsqu’elle se trouve dans un lotissement ou une résidence avec des espaces ou équipements communs, certaines règles spécifiques s’appliquent. Il est donc essentiel de distinguer le statut juridique de l’habitation pour comprendre les obligations qui en découlent.

Distinction entre mitoyenneté et copropriété

Une maison mitoyenne signifie simplement que l’un des murs est partagé avec une maison voisine. Ce mur mitoyen est régi par le Code civil (articles 653 et suivants) et impose des droits et devoirs aux deux propriétaires. Chaque partie peut utiliser le mur, mais aucune modification (percée, appui, construction) ne peut être faite sans l’accord écrit de l’autre.

En revanche, une maison mitoyenne n’est pas automatiquement en copropriété. Elle le devient si elle fait partie d’un ensemble immobilier doté d’éléments communs (voirie, toiture, chaufferie, espace vert…). Dans ce cas, les règles de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent, avec un règlement de copropriété, une quote-part des charges, et l’obligation de participer aux assemblées générales.

Obligations et fonctionnement en cas de copropriété

Lorsque la maison mitoyenne est incluse dans une copropriété horizontale (lots de maisons individuelles), chaque propriétaire reste maître de son logement, mais il partage la gestion et l’entretien des parties communes avec les autres copropriétaires. Cela implique :

  • Paiement des charges de copropriété : entretien des espaces communs, assurance collective, travaux votés en assemblée.

  • Respect du règlement de copropriété : usage des lieux, autorisation préalable pour certains travaux extérieurs ou visibles depuis l’espace commun.

  • Participation à la gouvernance : chaque propriétaire a voix au chapitre lors des assemblées générales et peut être élu au conseil syndical.

En dehors de la copropriété, le mur mitoyen reste une indivision particulière. En cas de conflit, les deux voisins doivent s’entendre ou saisir le juge pour trancher. Il est donc important de vérifier le statut juridique de la maison avant toute décision d’achat ou de travaux.

 

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Quelle décote pour une maison mitoyenne ?

Dans le cadre d’une évaluation ou d’une transaction immobilière, la mitoyenneté est un critère susceptible d’influencer la valeur d’un bien. Si les maisons mitoyennes présentent des avantages (prix d’achat plus accessible, économie d’énergie), elles peuvent également faire l’objet d’une décote, notamment lorsqu’elles sont en concurrence avec des maisons individuelles non mitoyennes. Cette décote varie selon le contexte local, les caractéristiques du bien et la perception des acheteurs.

Les facteurs influençant la décote d’une maison mitoyenne

La décote appliquée à une maison mitoyenne dépend de plusieurs éléments :

  • Nombre de murs partagés : une maison jumelée (mitoyenne d’un seul côté) est généralement moins pénalisée qu’une maison en bande (mitoyenneté des deux côtés).

  • Qualité de l’isolation phonique : si les nuisances sonores entre voisins sont faibles voire imperceptibles, l’impact de la mitoyenneté sur le prix peut être limité.

  • Absence d’intimité extérieure : des jardins ou terrasses non séparés, un vis-à-vis direct ou une absence de clôture peuvent accentuer la décote.

  • Segment de marché local : dans des zones urbaines denses où la mitoyenneté est la norme, elle est mieux acceptée et moins décotée que dans des secteurs ruraux ou périurbains où les maisons individuelles dominent.

Estimation de la décote selon les marchés

Il n’existe pas de taux de décote fixe, mais les tendances observées sur le terrain indiquent des écarts de 5 % à 15 % par rapport à des biens comparables mais totalement indépendants. Voici quelques repères :

  • En zone urbaine dense, la décote est souvent inférieure à 5 %, voire inexistante si le bien est bien situé et bien isolé.

  • En zone pavillonnaire ou rurale, où les acquéreurs recherchent l’indépendance, la décote peut grimper jusqu’à 10 % à 15 %.

  • Dans certains cas, l’absence de nuisances (bon voisinage, bonne isolation, espaces extérieurs bien aménagés) peut compenser totalement la mitoyenneté.

Il est donc essentiel de confier l’estimation d’une maison mitoyenne à un expert local, capable d’apprécier avec justesse l’impact réel de la mitoyenneté sur la valeur vénale du bien. Souhaitez-vous également un exemple chiffré de décote appliquée à une maison mitoyenne dans un secteur donné ?

FAQ – Tout comprendre sur les maisons mitoyennes

Une maison mitoyenne peut-elle être agrandie ?

Oui, sous réserve du respect des règles d’urbanisme locales et du droit des voisins. Toute extension doit être déclarée (voire autorisée) en mairie et ne pas empiéter sur les droits liés au mur mitoyen ou aux servitudes existantes.

Peut-on peindre ou modifier un mur mitoyen ?

Non, pas sans accord écrit du copropriétaire du mur. Toute modification esthétique ou structurelle d’un mur mitoyen nécessite une autorisation conjointe, même si la transformation concerne uniquement une des deux façades.

Les charges d’entretien du mur mitoyen sont-elles partagées ?

Oui. En principe, les frais d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen sont partagés à parts égales entre les deux propriétaires, sauf convention particulière ou cas de faute imputable à l’un d’eux.

Une maison mitoyenne est-elle moins bien isolée ?

Pas nécessairement. L’isolation dépend des matériaux, de l’année de construction et des travaux réalisés. Une maison mitoyenne peut être très bien isolée, surtout si elle a été rénovée ou construite selon les normes thermiques récentes.

Est-il possible de rendre une maison mitoyenne indépendante ?

Dans certains cas, oui. Cela suppose l’achat de la partie mitoyenne du mur appartenant au voisin, ou la suppression physique de la mitoyenneté (si le bâtiment est transformé ou scindé), ce qui nécessite souvent un accord notarié et des travaux importants.

Quels sont les recours en cas de nuisances sonores entre voisins mitoyens ?

Comme pour tout logement, les troubles anormaux de voisinage peuvent faire l’objet d’une médiation ou d’une action en justice. Les nuisances sonores répétées peuvent engager la responsabilité du voisin s’il ne respecte pas la tranquillité due aux autres.

Une maison mitoyenne peut-elle avoir une copropriété ?

Oui, dans le cas où certaines parties (comme une allée, un parking ou un toit) sont partagées entre plusieurs maisons. On parle alors de copropriété horizontale, avec un règlement spécifique et des charges collectives.

Alicia Grau Expert immobilier haussmann évaluation
Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH