Propriétaire

Comprendre le statut de propriétaire immobilier

Le propriétaire immobilier est une figure centrale dans l’univers de l’immobilier, que ce soit dans le cadre de l’habitation, de l’investissement locatif ou de la gestion patrimoniale. Posséder un bien immobilier confère des droits, mais aussi des obligations. Il est essentiel de bien en comprendre les contours juridiques, fiscaux et pratiques pour optimiser sa gestion.

Qu’est-ce qu’un propriétaire immobilier ?

Définition et droits du propriétaire

Un propriétaire immobilier est une personne physique ou morale qui dispose d’un droit de propriété sur un bien immobilier. Ce droit inclut l’usus (droit d’user du bien), le fructus (droit d’en percevoir les revenus), et l’abusus (droit de le vendre, le donner ou le détruire). Le propriétaire peut ainsi habiter son bien, le louer, le vendre ou en faire don selon sa volonté, dans les limites fixées par la loi.

Propriétaire occupant ou bailleur

Le propriétaire peut être occupant (résidence principale ou secondaire), ou bailleur lorsqu’il loue son bien. Le statut du propriétaire a une incidence sur ses obligations fiscales (taxe foncière, impôts sur les revenus locatifs), sur la gestion du bien (entretien, relations avec le locataire), et sur les droits à certaines aides ou déductions fiscales.

Qu’est-ce que la propriété immobilière ?

Une notion juridique encadrée

La propriété immobilière est un droit réel portant sur un bien foncier (maison, appartement, terrain…). Elle est encadrée par le Code civil, qui en définit les attributs et les limites. Ce droit s’exerce dans le respect des règles d’urbanisme, des servitudes éventuelles, et des obligations fiscales.

Les formes de propriété : pleine propriété, usufruit, nue-propriété

La propriété peut être démembrée. Dans ce cas, elle est partagée entre l’usufruitier (qui peut utiliser le bien et en percevoir les revenus) et le nu-propriétaire (qui dispose de la valeur patrimoniale). Le plein propriétaire cumule les deux attributs. Ce montage est fréquent en cas de donation ou succession.

Lors d’un démembrement de la propriété immobilière, qui supporte l’impôt ?

L’usufruitier, redevable principal

Dans un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui supporte la charge fiscale principale. Il paie la taxe foncière, les impôts fonciers et l’IFI le cas échéant. Il est aussi responsable des charges courantes et de l’entretien courant du bien.

Le nu-propriétaire, propriétaire en attente

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne supporte donc pas d’impôt sur les loyers. Toutefois, il peut avoir à financer certains travaux exceptionnels ou grosses réparations selon les dispositions du Code civil. Au décès de l’usufruitier, il redevient plein propriétaire.

Comment trouver le propriétaire d’un bien immobilier ?

Requête au service de la publicité foncière

Pour connaître le propriétaire d’un bien immobilier, il est possible d’adresser une demande au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Moyennant des frais, vous pouvez obtenir un relevé de propriété indiquant les coordonnées du propriétaire.

Consulter le cadastre ou interroger un notaire

Le cadastre permet d’obtenir des informations sur la parcelle concernée, bien que le nom du propriétaire n’y apparaisse pas directement. Un notaire peut aussi avoir accès à ces données, notamment dans le cadre d’une transaction, d’une succession ou d’une démarche officielle.

Quels sont les biens immobiliers les plus recherchés ?

Les maisons individuelles avec extérieur

Depuis la crise sanitaire, les maisons avec jardin ou terrasse en périphérie urbaine connaissent un regain d’intérêt. L’espace, la luminosité et la possibilité de télétravailler depuis chez soi ont renforcé l’attractivité de ce type de biens.

Les logements bien situés ou atypiques

En ville, les appartements lumineux avec extérieur, les biens avec cachet (poutres, cheminées, hauteur sous plafond) et les logements proches des transports ou des écoles restent très recherchés. Les petites surfaces en centre-ville attirent également les investisseurs locatifs.

Quels sont les différents types de biens immobiliers ?

Les biens résidentiels et commerciaux

On distingue principalement les biens à usage d’habitation (maisons, appartements, résidences secondaires) et les biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts). Chaque catégorie répond à des usages et des fiscalités différents.

Les biens spécifiques et atypiques

Certains biens sont plus difficiles à classer : locaux mixtes, immeubles de rapport, hôtels particuliers, terrains agricoles, ou encore bâtiments industriels. Leur estimation et leur gestion nécessitent une expertise adaptée.

FAQ – Propriétaires immobiliers

Un propriétaire peut-il refuser de vendre à un acquéreur ?

Oui, tant qu’aucun compromis ou promesse de vente n’est signé, un propriétaire reste libre de vendre ou non, et à qui il souhaite, sans avoir à justifier son choix. Ce droit peut toutefois être encadré en cas de préemption par la mairie ou un locataire.

Peut-on être plusieurs propriétaires d’un même bien ?

Oui, dans le cadre de l’indivision ou de la copropriété. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien et les décisions importantes doivent être prises à la majorité. Cela nécessite souvent une bonne entente entre les co-propriétaires.

Quelles sont les obligations d’entretien d’un propriétaire bailleur ?

Un propriétaire bailleur doit livrer un logement décent, entretenir les gros ouvrages (toiture, structure, etc.), assurer les réparations majeures et garantir au locataire la jouissance paisible des lieux.

Un propriétaire peut-il être exonéré de taxe foncière ?

Dans certains cas, oui. Des exonérations temporaires peuvent s’appliquer (constructions neuves, logements économes en énergie) ou dans des situations spécifiques (propriétaire âgé à faibles revenus, bien vacant involontairement…).

Peut-on contester la propriété d’un bien ?

Oui, par voie judiciaire, en cas de litige sur la validité d’un acte ou de revendication d’un tiers (ex : héritier oublié). Ces démarches passent souvent par une procédure longue et nécessitent un accompagnement juridique.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH