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Evaluer un EHPAD par les ratios professionnels
EHPAD : La méthode d’évaluation par les ratios professionnels
Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) constituent une catégorie d’actifs immobiliers bien particulière. Leur évaluation repose sur des méthodes spécifiques qui prennent en compte non seulement les aspects immobiliers, mais aussi les performances économiques et la gestion opérationnelle. Parmi ces méthodes, l’utilisation des ratios professionnels est devenue un outil essentiel pour estimer de manière précise la valeur d’un EHPAD. Dans cet article, nous explorerons la méthode d’évaluation immobilière des EHPAD basée sur les ratios professionnels, les indicateurs clés à analyser, et leur importance dans le cadre d’une cession, d’un financement ou d’un investissement.
Pourquoi évaluer un EHPAD ?
L’évaluation d’un EHPAD est cruciale pour plusieurs raisons :
● Transactions immobilières
Fixer un prix juste lors de l’achat ou de la vente d’un établissement.
● Investissements
Les investisseurs utilisent l’évaluation pour calculer le rendement attendu.
● Financements
Les banques ou fonds d’investissement exigent une estimation fiable pour accorder des prêts ou des capitaux.
● Gestion patrimoniale
Évaluer la valeur de l’actif pour optimiser la gestion ou anticiper des rénovations.
◤ En bref ◥
Contrairement à des actifs résidentiels ou commerciaux classiques, l’évaluation immobilière d’un EHPAD nécessite de prendre en compte des ratios professionnels reflétant à la fois l’exploitation et l’immobilier.
Qu’est-ce qu’un ratio professionnel dans l’évaluation des EHPAD ?
Les ratios professionnels sont des indicateurs financiers et opérationnels qui permettent d’évaluer la performance d’un EHPAD. Ils intègrent des éléments liés :
À la gestion opérationnelle
Occupation des lits, rentabilité de l’exploitation.
À la dimension immobilière
Valeur locative et coûts d’exploitation.
Aux normes spécifiques des EHPAD
Conformité réglementaire et qualité des infrastructures.
◤ En bref ◥
Ces ratios permettent de mesurer la valeur économique globale d’un établissement en liant son potentiel de rentabilité à sa valeur immobilière.
Les ratios clés pour l’évaluation immobilière des EHPAD
Ratio 1
Le taux d’occupation
Le taux d’occupation mesure la part des lits occupés par rapport à la capacité totale de l’établissement.
Calcul :
Taux d’occupation = (Nombre de lits occupés / Nombre total de lits) × 100
Un taux d’occupation supérieur à 95 % est souvent considéré comme excellent.
Impact :
● Un taux élevé indique une forte demande et une bonne gestion.
● Un taux faible peut signaler des problèmes de gestion ou de localisation
Ratio 2
Le revenu par lit
Le revenu par lit est un ratio qui mesure la rentabilité générée par chaque lit d’hébergement.
Calcul :
Revenu par lit = Revenu annuel total / Nombre de lits occupés
Ce ratio permet de comparer les EHPAD entre eux, indépendamment de leur taille.
Impact :
● Plus le revenu par lit est élevé, plus la rentabilité de l’établissement est importante.
● Ce ratio est influencé par les tarifs appliqués, la qualité des services, et le niveau de dépendance des résidents.
Ratio 3
Le rendement locatif
Le rendement locatif mesure le ratio entre les loyers perçus (ou potentiels) et la valeur immobilière de l’actif.
Calcul :
Rendement locatif = (Loyer annuel / Valeur immobilière) × 100
Impact :
● Les investisseurs recherchent généralement un rendement locatif compris entre 5 % et 7 % pour les EHPAD.
● Un faible rendement peut indiquer une surestimation de la valeur immobilière ou des loyers peu compétitifs.
Ratio 5
Le coût par mètre carré
Le coût par mètre carré mesure la valeur de l’établissement rapportée à sa surface totale.
Calcul :
Coût par mètre carré = Valeur immobilière / Surface totale
Ce ratio est utile pour comparer les EHPAD entre eux, en tenant compte de leur emplacement et de la qualité des infrastructures.
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Méthode d’évaluation immobilière des EHPAD basée sur les ratios
● Méthode par capitalisation des revenus
Cette méthode utilise les revenus générés par l’établissement pour déterminer sa valeur immobilière. On applique un taux d’effort (loyer/CA) pour déterminer la valeur locative avant d’appliquer à celle-ci en taux de capitalisation à cette valeur locative.
Calcul :
Valeur immobilière = Revenu net annuel ÷ Taux de capitalisation
Exemple :
Un EHPAD génère un revenu net annuel de 500 000 € et le taux de capitalisation du marché est de 6 %.
Valeur = 500 000 ÷ 0,06 = 8 333 333 €
L’importance des ratios dans la prise de décision des EHPAD
L’utilisation des ratios professionnels dans l’évaluation immobilière des EHPAD est cruciale pour :
Comparer les établissements
Identifier les forces et faiblesses de chaque actif.
Faciliter les négociations
Les ratios apportent une transparence dans les discussions entre acheteurs et vendeurs.
Optimiser la gestion
Les gestionnaires peuvent s’appuyer sur ces indicateurs pour améliorer la rentabilité.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier spécialisé pour valoriser un EHPAD ?
L’évaluation immobilière d’un EHPAD est une opération complexe nécessitant une expertise approfondie. Un expert spécialisé peut :
● Analyser les ratios avec précision.
● Prendre en compte les spécificités réglementaires des EHPAD.
● Fournir une évaluation conforme aux attentes des investisseurs et des banques.
◤ En bref ◥
L’évaluation immobilière des EHPAD à travers les ratios professionnels est une démarche stratégique pour les propriétaires, investisseurs et gestionnaires. Ces ratios, tels que le taux d’occupation, CA par lit ou le rendement locatif, offrent une vision claire de la rentabilité et de la valeur d’un établissement.
Pour garantir une évaluation fiable et optimiser vos décisions, il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier spécialisé. Avec une analyse précise et des données fiables, vous pourrez maximiser la valeur de vos actifs ou sécuriser vos investissements dans ce secteur en plein essor.