Comprendre la distinction entre valeur locative et valeur vénale des locaux commerciaux

Qu’est-ce que la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative d’un local commercial correspond au loyer annuel théorique que ce bien pourrait générer dans des conditions normales de marché. Elle est généralement exprimée en euros par mètre carré par an (€/m²/an), hors taxes et hors charges. Elle peut être fixée de différentes manières selon qu’il s’agit d’un loyer de marché, d’un loyer contractuel ou encore d’un loyer révisé selon l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou ICC (Indice du Coût de la Construction).

La détermination de la valeur locative repose sur plusieurs facteurs : l’emplacement du bien, sa visibilité, sa configuration, sa surface utile, ses équipements (extraction, climatisation, vitrine) et surtout l’attractivité du quartier.

À Paris ou Lyon, par exemple, deux boutiques situées à quelques rues de distance peuvent présenter des écarts importants de valeur locative selon leur flux piéton, la densité commerciale et la typologie des enseignes environnantes.

Comment se définit la valeur vénale d’un local commercial ?

La valeur vénale désigne le prix auquel un local commercial pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, c’est-à-dire libre de toute contrainte ou pression. Elle se fonde sur les transactions comparables récentes, les rendements locatifs attendus, et les perspectives de valorisation du bien. En immobilier d’entreprise, cette valeur est souvent exprimée en euros par mètre carré (€/m²) ou par application d’un taux de capitalisation sur les revenus locatifs nets.

Contrairement à la valeur locative, qui peut être influencée par la stratégie du bailleur ou le pouvoir de négociation du preneur, la valeur vénale obéit davantage aux logiques d’offre et de demande sur le marché de l’investissement.

À Nice ou à Bordeaux, par exemple, des locaux situés en centre-ville ancien peuvent voir leur valeur vénale soutenue par la rareté de l’offre, même si les loyers sont relativement modérés.

Les niveaux de valeurs locatives et vénales dans les principales métropoles françaises

Paris, Lyon et Nice : des marchés contrastés selon les arrondissements ou quartiers

À Paris, le marché des locaux commerciaux est profondément segmenté. Les emplacements numéro un dans les quartiers touristiques ou à forte densité de commerces (Champs-Élysées, Marais, Saint-Germain-des-Prés) affichent des valeurs locatives pouvant dépasser 2 000 €/m²/an pour des boutiques de luxe ou de prêt-à-porter. À l’inverse, certains quartiers périphériques de la capitale restent attractifs pour des enseignes de proximité avec des loyers entre 350 et 700 €/m²/an. La valeur vénale, quant à elle, varie de 6 000 à 13 000 €/m² selon l’emplacement et la qualité du local et peut atteindre plus de 25 000 €/m^².

À Lyon, les écarts de valeurs sont également notables entre la Presqu’île (rue de la République, rue Édouard-Herriot), très convoitée, et les secteurs périphériques comme Vaise ou Gerland. Les loyers commerciaux dans l’hyper-centre lyonnais se situent généralement entre 600 et 1 200 €/m²/an, tandis que la valeur vénale peut varier de 3 000 à 10 000 €/m² en fonction de la surface, du rendement et de l’état locatif.

Nice présente une dynamique spécifique en raison de son attractivité touristique et de son foncier contraint. Les valeurs locatives en centre-ville (avenue Jean Médecin, zone piétonne) oscillent entre 800 et 1 500 €/m²/an. Sur la Promenade des Anglais ou dans le Vieux-Nice, les locaux dédiés à la restauration ou à l’alimentaire bénéficient de valeurs locatives soutenues, tandis que la valeur vénale peut atteindre entre 6 000 et 12 000 €/m² pour les actifs les mieux situés.

Toulouse, Bordeaux et Lille : des marchés en plein essor mais très hétérogènes

Toulouse, forte de son dynamisme économique et démographique, voit ses valeurs locatives progresser dans le centre (Capitole, rue d’Alsace-Lorraine), avec des loyers allant de 500 à 1 000 €/m²/an. Dans les quartiers plus périphériques ou sur les axes moins passants, les valeurs retombent à 250–450 €/m²/an. La valeur vénale des murs commerciaux varie quant à elle de 2 500 à 6 500 €/m² selon la zone, la typologie du bien et sa rentabilité locative.

À Bordeaux, le développement du secteur immobilier commercial s’est accéléré, notamment autour du triangle d’or (rue Sainte-Catherine, place des Grands-Hommes). Les valeurs locatives sur les emplacements premium atteignent parfois 1 200 €/m²/an, tandis que les autres artères du centre oscillent entre 400 et 700 €/m²/an. La valeur vénale y est fortement impactée par les rendements attendus, et peut varier de 3 000 à plus de 9 000 €/m².

Lille se distingue par une activité commerciale soutenue dans le Vieux-Lille, la Grand’Place et les artères commerçantes comme la rue de Béthune. Les loyers y varient généralement entre 500 et 1 100 €/m²/an selon les flux et les surfaces. Les valeurs vénales y sont plutôt attractives par rapport aux grandes métropoles, entre 2 500 et 7 000 €/m², ce qui en fait un marché d’opportunité pour certains investisseurs.

Les facteurs d’évolution des valeurs locatives et vénales dans les grandes villes

Influence des tendances économiques, démographiques et commerciales

La valeur des locaux commerciaux dépend fortement des dynamiques locales. Une ville comme Paris, en pleine mutation post-Covid, voit une réorganisation de son commerce avec une baisse des valeurs sur certains segments (prêt-à-porter, bureaux reconvertis en commerce de proximité) et une montée en puissance des commerces liés aux services (santé, bien-être, restauration rapide). À Lyon ou Bordeaux, le développement des mobilités douces et la piétonnisation de certaines rues modifient également la hiérarchie des emplacements commerciaux.

Les tendances de consommation jouent un rôle déterminant : l’essor du commerce omnicanal, la recherche d’expériences différenciantes ou encore la montée en puissance du « local » influencent la demande. Les valeurs locatives peuvent être tirées vers le haut dans les zones à fort potentiel de fréquentation, tandis que les emplacements secondaires subissent des ajustements ou des vacances prolongées.

Impact des critères techniques, juridiques et environnementaux

Au-delà de l’emplacement, la valeur d’un local dépend aussi de critères plus techniques : extraction, accessibilité PMR, vitrine en angle, possibilité de division, état des installations. Un local bien équipé ou récemment rénové justifie souvent un loyer supérieur et attire davantage les preneurs. La conformité aux normes, notamment environnementales, peut aussi avoir un effet sur la valorisation à long terme, surtout dans des villes engagées dans des politiques de transition énergétique.

Sur le plan juridique, le type de bail en place (bail 3/6/9, bail dérogatoire, bail ferme) influence directement la valeur vénale. Un bail commercial signé avec une enseigne nationale sur une longue durée rassure les investisseurs et permet de valoriser le bien à un taux de rendement inférieur (donc à une valeur plus élevée). À l’inverse, l’absence de bail, une vacance prolongée ou un loyer surestimé peuvent entraîner une décote significative à la vente.

Foire aux questions : les valeurs des locaux commerciaux

Quelle est la différence entre le loyer facial et le loyer économique ?

Le loyer facial est le loyer affiché dans le bail, sans prendre en compte les éventuels avantages accordés au locataire (franchise de loyer, participation aux travaux…). Le loyer économique, lui, reflète la véritable charge financière annuelle supportée par le locataire. Il est donc plus représentatif pour estimer la rentabilité d’un bien.

Pourquoi les valeurs locatives diffèrent-elles fortement d’un quartier à l’autre dans une même ville ?

Les valeurs locatives varient selon la densité commerciale, le passage piéton, la desserte en transports, la typologie de la clientèle ou encore la présence de grandes enseignes. Un local situé dans une rue secondaire aura une valeur très différente de celle d’un emplacement prime, même à quelques centaines de mètres.

Un local vide a-t-il une valeur vénale plus faible ?

Oui. Un local commercial inoccupé présente un risque locatif plus élevé pour un investisseur. L’absence de bail en cours, de locataire solvable ou de flux de revenu immédiat engendre une décote par rapport à un bien loué, surtout si le marché local est peu dynamique.

Comment évoluent les rendements locatifs selon les villes ?

Les rendements locatifs dépendent de la tension entre l’offre et la demande d’investissement. À Paris ou Lyon, les rendements sont souvent plus faibles (3 à 5 %), car les actifs sont plus chers et plus recherchés. En revanche, à Lille ou Toulouse, les rendements peuvent atteindre 6 à 8 %, en raison de valeurs vénales plus modérées.

Un bail en cours augmente-t-il la valeur d’un local commercial ?

Oui, si le loyer en place est cohérent avec le marché et que le locataire est fiable. Un bail bien structuré, signé avec une enseigne pérenne, sur une durée ferme, représente une sécurité pour l’acquéreur. À l’inverse, un bail surévalué ou résiliable à court terme peut réduire l’intérêt du bien.

Peut-on faire appel à un expert pour valoriser un local commercial ?

Absolument. Un expert en évaluation immobilière ou un professionnel spécialisé dans l’immobilier commercial peut analyser tous les paramètres du local (emplacement, bail, marché, état du bien) pour déterminer une valeur locative et vénale justes et opposables.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH